Региональные операторы по управлению жилфондом: как они работают или будут работать в разных регионах
28.02.2022
10:00
28 февраля 2022 в 10:00
В прошлом году мы открыли тему региональных операторов по управлению жилым фондом, которым будут передавать многоквартирные дома, отбираемые у УК и ТСЖ административными методами. Минстрой тогда открестился от такой идеи и сообщил, что ничего подобного по поправкам в закон не предполагается. Однако региональные операторы уже работают по стране и постепенно набирают дома.
Региональный оператор по управлению жилим фондом: статус
Сразу оговоримся: никаких региональных операторов законом напрямую пока что не предусмотрено. Есть региональный оператор по обращению с ТКО, или региональный оператор по капитальному ремонту. Но по жилищному управлению такой формальной структуры нет, поскольку это возможно ввести только через поправки в ЖК РФ и отдельный законопроект, а его в Госдуму пока не вносили.
Однако специфика ЖКХ в том, что зачастую мы работаем с тем, чего в законе нет, в принципе. В конце года мы видели следующее: Минстрой попытался продавить тему региональных операторов, Торгово-промышленная палата России громче всех высказалась против, после чего Минстрой оправдывался, что никаких замыслов на регоператоров у него нет.
Но подобная диалектика не должна вводить в заблуждение. Мы прекрасно понимаем, что все развитие рынка жилищного управления последних 7 лет отвечает главному принципу централизации, монополизации и концентрации отрасли в руках у крупных игроков. Так легче дирижировать рынком жилищных услуг, получая с него коррупционную ренту за право допуска к управлению многоквартирными домами.
В ряде случаев собственники уже давно отстранены от управления собственными домами: они не могут выбрать УК, т.к. рынок поделен друг с другом и по отдельным городам есть прямые теневые договоренности к друг другу не лезть. А создать ТСЖ еще сложнее: во-первых, нужно 50+1% голосов «За» от общего числа собственников, а кроме того, нужно еще справиться с органом госжилнадзора, который может не допустить к управлению ТСЖ с первого раза. Все что оставили собственникам – «бумажные» советы домов, которые ничего не решают и ни на что не влияют, не имея самостоятельной субъектности.
Все эти явления рынка жилищного управления выстраиваются логичной канвой в контексте идеи региональных операторов, которые уже работают на рынке жилищных услуг, не называя себя региональными операторами напрямую. Ведь вопрос не в терминологии, а в самих процессах. Если на рынке есть игроки, выполняющие функции региональных операторов и забирающих то, что плохо лежит, то в будущем останется лишь подвести к этому законодательство и узаконить постфактум те отношения, которые уже сложились фактически.
Как может быть организована функция УК, выполняющих функции региональных операторов: опыт регионов
Существующая практика жилищного управления уже имеет несколько схем организации работы региональных операторов.
Схема первая. Модель сервисной организации.
Наибольший интерес представляет опыт Подмосковья, где стартовал пилотный проект по внедрению нового регионального стандарта в сфере ЖКХ. По его итогам до сентября 2022 года реорганизуют работу управляющих компаний на всей территории Подмосковья. В муниципалитетах появятся сервисные управляющие организации, созданные на базе водо- и теплоснабжающих организаций, которые в рамках проекта станут ориентиром для подмосковных УК в сфере обслуживания жилищного фонда.
Для реализации нового стандарта по обслуживанию МКД выбрали 10 ресурсоснабжающих организаций, работающих в 10 муниципалитетах. Участниками пилотного проекта стали МУП «Жилищник г. о. Химки», АО «Одинцовская теплосеть», МУП «Водоканал г. Подольска», МПКХ «Шаховская», АО «Люберецкая теплосеть», МУП «Межрайонный Щелковский водоканал», АО «Водоканал Мытищи», МУП «Видновское ПТО ГХ», МУП «Балашихинский водоканал», АО «Красногорская теплосеть».
Внедрение нового стандарта предполагает единое оформление экстерьера и интерьера офисов сервисных управляющих организаций и офисов УК, брендирование униформы сотрудников и спецтехники в рамках единого бренда «Наш дом».
Мы прекрасно понимаем, что там, где управляющая компания создается региональными или муниципальными властями, обороты ей будут создавать административным ресурсом, который наполнит эти организации домами. Причем отдельные компании создаются на базе муниципальных ресурсников, а это одно из худших сочетаний: ведь власти должны заниматься не предпринимательской деятельностью по управлению домами, а создавать условия для развития конкуренции на этом рынке. Очевидно, что этот подмосковный опыт постепенно экстраполируют и на другие регионы.
В конце прошлого года сообщалось, что Тамбовская область станет пилотным регионом по внедрению новой системы управления многоэтажками. Регион с небольшим жилым фондом хорошо подходит для обкатки новой модели управления домами.
Схема вторая. Модель муниципальной управляющей компании.
Эта схема самая примитивная. По ней, в числе прочих пошла Пенза. Ранее в этом регионе уже работала «Генеральная управляющая компания» (ГУК). Это была муниципальная УК, но она прекратила существование, т.к. не справилась со своими обязанностями и долгами. Теперь власти создают новую муниципальную УК вместо разорившейся и планируют передавать ей в управление дома от тех УК, которых будут лишать лицензии.
Схема третья. Модель частной управляющей компании, но учредителем которой выступают местные власти.
Примером здесь может быть опыт Уфы. Там тоже создают отдельную управляйку для благоустройства города. Но под видом ООО, учредителем которой выступит администрация Уфы.
Безусловно, можно рассматривать процессы, происходящее в разных частях страны как несвязанные друг с другом. Но мы видим эти закономерности и понимаем, к чему это ведет. События конца 2021 года с темой региональных операторов по управлению жилфондом лишь готовили почту и прощупывали общественное мнение. Как видим, во многих регионах процесс создания региональных операторов уже идет полным ходом и тестирует себя. И неважно как эти регоператоры себя называют: сервисными ли организациями или едиными муниципальными УК. Итог один – концентрация и монополизация отрасли игроками с муниципальным или иным окологосударственным участием.
Как противодействовать региональным операторам
Справится с региональным оператором при политическом заказе на группу домов и целый микрорайон – непросто. Хотя и очевидно, что передел рынка будет небыстрым, слишком большая и разная страна и внутри регионов тема регоператоров воспринимается по-разному. Для тех управляющих компаний, которые работая на земле и честно делают свою работу, основная поддержка должна идти от жителей. Необходимо максимально вовлекать их в процессы благоустройства и тогда потенциальные захваты домов регоператорами будет проще отбивать.
Кроме того, реестр лицензий субъекта также зачастую не является истиной в последней инстанции. Так, в Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21.12.2020 г. по делу № А41-85438/2019 указал следующее:
- довод о том, что истец не мог фактически приступить к управлению многоквартирным домом, т.к. прежняя управляющая компания не намерена была по решению собрания собственников прекращать управление, выставляла платежные документы собственникам помещений и собирала с них денежные средства, оспаривала судебные акты, не свидетельствует о противоправности действий ответчика в причинении истцу убытков;
- об отсутствии препятствий у истца для начала осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, что неправомерные действия ответчика являлись не единственной причиной неполучения истцом дохода, что истцом не предприняты достаточные и необходимые действия для получения дохода от управления многоквартирным домом, и об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками истца в виде упущенной выгоды.
Иными словами, московский суд сказал следующее: хотели бы управлять, управляли бы. Такой принцип и нужно использовать в противодействии региональным операторам, которые уже сейчас наполняют многоквартирными домами через административные методы.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Сразу оговоримся: никаких региональных операторов законом напрямую пока что не предусмотрено. Есть региональный оператор по обращению с ТКО, или региональный оператор по капитальному ремонту. Но по жилищному управлению такой формальной структуры нет, поскольку это возможно ввести только через поправки в ЖК РФ и отдельный законопроект, а его в Госдуму пока не вносили.
Однако специфика ЖКХ в том, что зачастую мы работаем с тем, чего в законе нет, в принципе. В конце года мы видели следующее: Минстрой попытался продавить тему региональных операторов, Торгово-промышленная палата России громче всех высказалась против, после чего Минстрой оправдывался, что никаких замыслов на регоператоров у него нет.
Но подобная диалектика не должна вводить в заблуждение. Мы прекрасно понимаем, что все развитие рынка жилищного управления последних 7 лет отвечает главному принципу централизации, монополизации и концентрации отрасли в руках у крупных игроков. Так легче дирижировать рынком жилищных услуг, получая с него коррупционную ренту за право допуска к управлению многоквартирными домами.
В ряде случаев собственники уже давно отстранены от управления собственными домами: они не могут выбрать УК, т.к. рынок поделен друг с другом и по отдельным городам есть прямые теневые договоренности к друг другу не лезть. А создать ТСЖ еще сложнее: во-первых, нужно 50+1% голосов «За» от общего числа собственников, а кроме того, нужно еще справиться с органом госжилнадзора, который может не допустить к управлению ТСЖ с первого раза. Все что оставили собственникам – «бумажные» советы домов, которые ничего не решают и ни на что не влияют, не имея самостоятельной субъектности.
Все эти явления рынка жилищного управления выстраиваются логичной канвой в контексте идеи региональных операторов, которые уже работают на рынке жилищных услуг, не называя себя региональными операторами напрямую. Ведь вопрос не в терминологии, а в самих процессах. Если на рынке есть игроки, выполняющие функции региональных операторов и забирающих то, что плохо лежит, то в будущем останется лишь подвести к этому законодательство и узаконить постфактум те отношения, которые уже сложились фактически.
Как может быть организована функция УК, выполняющих функции региональных операторов: опыт регионов
Существующая практика жилищного управления уже имеет несколько схем организации работы региональных операторов.
Схема первая. Модель сервисной организации.
Наибольший интерес представляет опыт Подмосковья, где стартовал пилотный проект по внедрению нового регионального стандарта в сфере ЖКХ. По его итогам до сентября 2022 года реорганизуют работу управляющих компаний на всей территории Подмосковья. В муниципалитетах появятся сервисные управляющие организации, созданные на базе водо- и теплоснабжающих организаций, которые в рамках проекта станут ориентиром для подмосковных УК в сфере обслуживания жилищного фонда.
Для реализации нового стандарта по обслуживанию МКД выбрали 10 ресурсоснабжающих организаций, работающих в 10 муниципалитетах. Участниками пилотного проекта стали МУП «Жилищник г. о. Химки», АО «Одинцовская теплосеть», МУП «Водоканал г. Подольска», МПКХ «Шаховская», АО «Люберецкая теплосеть», МУП «Межрайонный Щелковский водоканал», АО «Водоканал Мытищи», МУП «Видновское ПТО ГХ», МУП «Балашихинский водоканал», АО «Красногорская теплосеть».
Внедрение нового стандарта предполагает единое оформление экстерьера и интерьера офисов сервисных управляющих организаций и офисов УК, брендирование униформы сотрудников и спецтехники в рамках единого бренда «Наш дом».
Мы прекрасно понимаем, что там, где управляющая компания создается региональными или муниципальными властями, обороты ей будут создавать административным ресурсом, который наполнит эти организации домами. Причем отдельные компании создаются на базе муниципальных ресурсников, а это одно из худших сочетаний: ведь власти должны заниматься не предпринимательской деятельностью по управлению домами, а создавать условия для развития конкуренции на этом рынке. Очевидно, что этот подмосковный опыт постепенно экстраполируют и на другие регионы.
В конце прошлого года сообщалось, что Тамбовская область станет пилотным регионом по внедрению новой системы управления многоэтажками. Регион с небольшим жилым фондом хорошо подходит для обкатки новой модели управления домами.
Схема вторая. Модель муниципальной управляющей компании.
Эта схема самая примитивная. По ней, в числе прочих пошла Пенза. Ранее в этом регионе уже работала «Генеральная управляющая компания» (ГУК). Это была муниципальная УК, но она прекратила существование, т.к. не справилась со своими обязанностями и долгами. Теперь власти создают новую муниципальную УК вместо разорившейся и планируют передавать ей в управление дома от тех УК, которых будут лишать лицензии.
Схема третья. Модель частной управляющей компании, но учредителем которой выступают местные власти.
Примером здесь может быть опыт Уфы. Там тоже создают отдельную управляйку для благоустройства города. Но под видом ООО, учредителем которой выступит администрация Уфы.
Безусловно, можно рассматривать процессы, происходящее в разных частях страны как несвязанные друг с другом. Но мы видим эти закономерности и понимаем, к чему это ведет. События конца 2021 года с темой региональных операторов по управлению жилфондом лишь готовили почту и прощупывали общественное мнение. Как видим, во многих регионах процесс создания региональных операторов уже идет полным ходом и тестирует себя. И неважно как эти регоператоры себя называют: сервисными ли организациями или едиными муниципальными УК. Итог один – концентрация и монополизация отрасли игроками с муниципальным или иным окологосударственным участием.
Как противодействовать региональным операторам
Справится с региональным оператором при политическом заказе на группу домов и целый микрорайон – непросто. Хотя и очевидно, что передел рынка будет небыстрым, слишком большая и разная страна и внутри регионов тема регоператоров воспринимается по-разному. Для тех управляющих компаний, которые работая на земле и честно делают свою работу, основная поддержка должна идти от жителей. Необходимо максимально вовлекать их в процессы благоустройства и тогда потенциальные захваты домов регоператорами будет проще отбивать.
Кроме того, реестр лицензий субъекта также зачастую не является истиной в последней инстанции. Так, в Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21.12.2020 г. по делу № А41-85438/2019 указал следующее:
- довод о том, что истец не мог фактически приступить к управлению многоквартирным домом, т.к. прежняя управляющая компания не намерена была по решению собрания собственников прекращать управление, выставляла платежные документы собственникам помещений и собирала с них денежные средства, оспаривала судебные акты, не свидетельствует о противоправности действий ответчика в причинении истцу убытков;
- об отсутствии препятствий у истца для начала осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, что неправомерные действия ответчика являлись не единственной причиной неполучения истцом дохода, что истцом не предприняты достаточные и необходимые действия для получения дохода от управления многоквартирным домом, и об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками истца в виде упущенной выгоды.
Иными словами, московский суд сказал следующее: хотели бы управлять, управляли бы. Такой принцип и нужно использовать в противодействии региональным операторам, которые уже сейчас наполняют многоквартирными домами через административные методы.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
