Рекламные вывески на фасаде многоквартирного дома: оставить или демонтировать?
18.12.2020
14:44
18 декабря 2020 в 14:44
Многоквартирный дом – многофункциональный объект, который используется различными категориями собственников. Новые дома как правило строятся вместе с первым этажом, отведенным по нежилые помещения (либо внутри здания, либо в виде встроенно-пристроенных помещений). Нежилые помещения используются для ведения предпринимательской деятельности в связи с чем у них возникает потребность в демонстрации рекламной идентичности (фирменного стиля).
Проблема рекламных вывесок и рекламы
Чаще всего средства рекламной идентичности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей размещаются на фасаде многоквартирного дома (либо на входной группе, ведущей в нежилое помещение и являющейся частью фасада).
В силу ст. 36 ЖК РФ фасад как внешняя поверхность объекта капитального строительства является общим имуществом многоквартирного дома.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома (пп. «Е» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).
Помимо Правила № 491 есть муниципальные нормативные акты с дополнительными требованиями, в том числе, по оформлению паспортов фасада.
Паспорт фасада: неработающая муниципальная практика по регулированию
Под понятием «паспорт фасада» (иначе «колористический паспорт») понимается некое разрешение, которое выдается уполномоченным на то органом для совершения необходимых действий по изменению архитектурного и эстетического вида фасада.
Нужно также отдельно выделить практику, когда в условия договора об участии в долевом строительстве застройщики включают требование о недопустимости любых работ собственника на фасаде без письменного разрешения застройщика или управляющей организации.
На федеральном уровне процедура получения паспорта фасада не регламентирована. Как правило, этот вопрос урегулирован на уровне муниципалитетов. Для управляющих организаций важным является ответ на вопрос, нужно ли получать разрешение городских властей при размещении с согласия собственников помещений дома – рекламы на фасаде зданий (а это является источником дополнительных финансовых поступлений, которые могут быть потрачены на дом).
Рассмотрим пример муниципальной практики. Очень детальное регулирование вопросов размещения рекламы на фасадах многоквартирных домов приведено в Правилах благоустройства города Казани № 4-12 от 18.10.2006 г. (далее – Правила). Так, в соответствии с пп. 1 п. 198.4.4 данных Правил, не допускается размещение средств наружной информации на фасадах многоквартирных жилых домов:
- в границах жилых помещений, за исключением конструкций, размещенных между первым и вторым этажами, непосредственно над занимаемым нежилым помещением;
- за границами встроенных нежилых помещений, располагаемых в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м и занимаемых лицом, размещающим информационную конструкцию, за исключением конструкций, размещенных между первым и вторым этажами, непосредственно над занимаемым нежилым помещением;
- в виде полного или частичного перекрытия оконных и дверных проемов, а также витражей и витрин, в том числе на встроенно-пристроенных помещениях, за исключением случаев, предусмотренных настоящими Правилами;
- на ограждающих конструкциях лоджий, балконов, если это не предусмотрено проектным предложением входной группы;
- более одной конструкции при наличии одного входа.
Кроме того, реклама не может размещаться:
а) на фризах, козырьках входных групп:
- более одной конструкции при наличии одного входа;
- в виде световых коробов, фоновых конструкций, за исключением размещаемых на фризе входной группы, имеющей один вход;
б) на объектах культурного наследия, исторических зданиях с датой строительства до 1959 года:
- фоновых конструкций, световых коробов, динамических конструкций, за исключением витринных и консольных конструкций, декоративных панно;
- с использованием мерцающего света;
- в контрастном и насыщенном цветовом решении, не сочетающимся с архитектурным фоном;
в) на территории индивидуальных или многоквартирных жилых домов в виде отдельно стоящих конструкций;
учета архитектурных особенностей фасада.
д) на эркерах, колоннах, пилястрах, балконах;
е) на расстоянии ближе чем 2,0 м от мемориальных досок;
ё) перекрывающих адресную атрибутику (указатели наименований улиц и номеров домов);
ж) на глухих торцах зданий высотой более 2 этажей;
з) не сочетающихся по цвету с архитектурным фоном фасада;
и) с использованием открытого способа подсветки.
В данном регулировании примечательно то, что есть оговорка про объекты культурного наследия, исторические здания с датой строительства до 1959 года. Во многих муниципальных правилах благоустройства вопрос исторического облика города полностью упускается из вида. Хотя с другой стороны, казанские правила при всей их полноте – видятся очень жесткими и бюрократичными: придраться за размещение рекламы можно по любому поводу.
Другой пример с отсутствием регулирования. В Правилах благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург» от 26.06.2012 г. № 29/61 полностью отсутствует регулирование вопроса о допустимости рекламы на фасадах многоквартирных домов, особенно в контексте сохранения исторического облика здания. Лишь указано, что в соответствии с п. 115 данных Правил, на фасадах законсервированных объектов капитального строительства рекомендуется размещение баннеров.
В Правилах благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе от 26.06.2009 года № 66-7/5 вопросы размещения рекламы или иных социальных объектов на фасаде многоквартирных домов, не урегулированы вообще. Есть лишь общие требования к рекламе без детализации того, как эти нормы будут работать на практике.
Общая проблема всех муниципальных правил благоустройства почти по всем городам России состоит в том, что вопросы размещения рекламы или иных социальных объектов на фасаде многоквартирных домов или не урегулированы вообще, или охарактеризованы очень косвенно, а потому мало понятны с точки зрения исполнения.
По многим муниципалитетам полностью непонятно, например, нужно ли получать паспорт фасада, если собственники помещений МКД приняли решение о нанесении на фасада граффити, социальную рекламу или политическую агитацию (ст. 209 и 290 ГК РФ). Например, в Правилах благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе от 26.06.2009 года № 66-7/5 есть несколько абзацев сомнительного правового качества по данному вопросу с полным отсутствием описанного алгоритма работы для управдома, неясно, куда обращаться и зачем. Однако, если потребуется, к тебе придут и будут требовать выполнение «размытых» норм.
На уровне муниципалитетов очень плохо урегулирован вопрос с бережным отношением к зданиям, которые расположены в историческом центре города и являются объектом городского архитектурного наследия. Очень часто они завешиваются сомнительной рекламой, а исторический фасад прямо разрушается. Как управдомы мы должны четко понимать процедуру необходимости получения паспорта фасада или ее отсутствия:
- при размещении социальной или политической информации на фасаде многоквартирных домов;
- при проведении капитального или текущего ремонтов фасада;
- при размещении объектов коммерческой рекламы;
- при размещении кондиционеров собственниками;
- при размещении любой информации на зданиях, которые являются объектами исторического и культурного наследия.
Варианты работы с собственниками и проблемы демонтажа рекламы
Если собственники нежилого помещения разместили рекламу на фасаде многоквартирного дома и бесплатно используют общее имущество для коммерческих целей, то у управляющей домом организации есть право на подачу негаторного иска с требованием проведения демонтажа незаконно установленного объекта. Право требования в судебном порядке заключить договор аренды и взимания платы – действующим законодательством не предусмотрено в ст. 446 ГК РФ (поскольку договор аренды фасада не является обязательным и при понуждении заключить договор будет нарушен принцип свободы договора).
Однако судебная практика по демонтажу рекламы с фасада не является однозначной. Прежде всего, нужно различать рекламу и рекламную вывеску.
Так, ТСЖ обратилось в суд об обязании произвести демонтаж рекламной конструкции с надписью «Универсам Пятерочка» и двумя стилизованными изображениями цифры «5», размещенными на фасаде многоквартирного дома.
Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционная инстанция решение суда отменила, а кассация оставила в силе отменное решение. Верховный суд РФ в определении от 30.05.2019 г. по делу № 309-ЭС18-22421 указал следующее:
- указанная конструкция содержит коммерческое обозначение «Пятерочки» и размещена непосредственно над помещениями, занимаемыми магазином, в котором осуществляется торговая деятельность, то есть фактически ориентирует потребителя о месте нахождения, наименовании организации;
- то обстоятельство, что информация, обязательная к размещению в силу закона или размещенная в силу обычая делового оборота, приведена не в полном объеме, само по себе не влечет признания этой информации рекламой. В рассматриваемых сведениях не содержится ни конкретных указаний на товар (работы, услуги), ни на условия их приобретения или использования, иных данных, что позволило бы квалифицировать такую информацию в качестве рекламной;
- отсутствие в спорной конструкции иных сведений, в том числе о режиме работы, не является основанием для признания данной конструкции рекламной;
- размещение вывесок подобного содержания является общераспространенной практикой, соответствует сложившимся обычаям делового оборота;
- особенностями фасада многоквартирного дома; размер вывески не является значительным, она размещена в границах арендуемого помещения.
В аналогичном деле с требованием демонтажа рекламной конструкции «ЛИТ.RA свежие разливные напитки и закуски к ним» и рекламной, буквенной конструкции «СОНЭРА» судом было отказано, поскольку спорные конструкции представляют собой информационные вывески и не могут быть отнесены к рекламе, для размещения которой на фасаде многоквартирного дома необходимо согласие собственников помещений (Определение Верховного суда РФ от 21.05.2019 г. № 307-ЭС19-3144).
Хотя с другой стороны, даже вывески должны соответствовать муниципальным нормативным актам благоустройства, о которых говорилось выше. В одном из домов Магнитогорска Челябинской области рекламная вывеска была демонтирована по иску органа местного самоуправления в силу того, что она нарушала Требования к внешнему архитектурному облику города Магнитогорска, утвержденные постановлением Администрации города Магнитогорска от 22.11.2013 № 15845-П (Определение Верховного суда РФ от 29.05.2019 г. № 309-ЭС19-6630).
В ситуации, когда на фасаде размещается не информационная вывеска, а именно информация рекламного характера (реклама), суды занимают сторону управляющих организаций.
Так, в период с 12.03.2017 по 19.03.2018 на фасаде жилого дома в городе Новосибирске между окнами первого и второго этажа по всей стене дома, выходящей на главную улицу города Новосибирска Красный проспект, предпринимателем была размещена конструкция в цветовой гамме бирюзового, темно-синего и белого цвета в виде полосы и размещенной на ней геометрической фигурой, похожей на ромб, внутри которого содержится надпись «Аnka», слово «ШТОРЫ», адресный ориентир «Красный проспект 100».
Договор на использование общего имущества многоквартирного дома в целях размещения спорной конструкции ответчиками с собственниками помещений многоквартирного дома не заключен, плата за фактическое пользование указанным участком фасада дома в период с 12.03.2017 по 19.03.2018 не вносилась.
Ранее, решением общего собрания собственников помещений ТСЖ было наделено полномочиями на заключение договоров на использование общего имущества, взыскание в судебном порядке соответствующей платы, а также установлен размер платы за использование общего имущества – фасада здания с целью размещения рекламных конструкций (1300 руб. за 1 кв. м в месяц).
В этой ситуации исковые требования ТСЖ были удовлетворены частично: с предпринимателей солидарно в пользу ТСЖ взыскано 333 745 рублей 48 копеек неосновательного обогащения за использование общего имущества в целях размещения рекламы (Определение Верховного суда РФ от 18.02.2019 по делу № 304-ЭС18-25309).
Безусловно, собственникам нежилых помещений целесообразно так или иначе договариваться с управляющими организациями, искать общие точки для совместной работы. С другой стороны, управляющие организации не должны рассматривать нежилые помещения (которые на цеховом сленге называются ими «коммерсами») как «второсортных» собственников, пытаясь максимально обложить их данью. В данных жилищных отношениях стороны должны стремиться к максимальному компромиссу и сотрудничеству.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Проблема рекламных вывесок и рекламы
Чаще всего средства рекламной идентичности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей размещаются на фасаде многоквартирного дома (либо на входной группе, ведущей в нежилое помещение и являющейся частью фасада).
В силу ст. 36 ЖК РФ фасад как внешняя поверхность объекта капитального строительства является общим имуществом многоквартирного дома.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома (пп. «Е» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).
Помимо Правила № 491 есть муниципальные нормативные акты с дополнительными требованиями, в том числе, по оформлению паспортов фасада.
Паспорт фасада: неработающая муниципальная практика по регулированию
Под понятием «паспорт фасада» (иначе «колористический паспорт») понимается некое разрешение, которое выдается уполномоченным на то органом для совершения необходимых действий по изменению архитектурного и эстетического вида фасада.
Нужно также отдельно выделить практику, когда в условия договора об участии в долевом строительстве застройщики включают требование о недопустимости любых работ собственника на фасаде без письменного разрешения застройщика или управляющей организации.
На федеральном уровне процедура получения паспорта фасада не регламентирована. Как правило, этот вопрос урегулирован на уровне муниципалитетов. Для управляющих организаций важным является ответ на вопрос, нужно ли получать разрешение городских властей при размещении с согласия собственников помещений дома – рекламы на фасаде зданий (а это является источником дополнительных финансовых поступлений, которые могут быть потрачены на дом).
Рассмотрим пример муниципальной практики. Очень детальное регулирование вопросов размещения рекламы на фасадах многоквартирных домов приведено в Правилах благоустройства города Казани № 4-12 от 18.10.2006 г. (далее – Правила). Так, в соответствии с пп. 1 п. 198.4.4 данных Правил, не допускается размещение средств наружной информации на фасадах многоквартирных жилых домов:
- в границах жилых помещений, за исключением конструкций, размещенных между первым и вторым этажами, непосредственно над занимаемым нежилым помещением;
- за границами встроенных нежилых помещений, располагаемых в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м и занимаемых лицом, размещающим информационную конструкцию, за исключением конструкций, размещенных между первым и вторым этажами, непосредственно над занимаемым нежилым помещением;
- в виде полного или частичного перекрытия оконных и дверных проемов, а также витражей и витрин, в том числе на встроенно-пристроенных помещениях, за исключением случаев, предусмотренных настоящими Правилами;
- на ограждающих конструкциях лоджий, балконов, если это не предусмотрено проектным предложением входной группы;
- более одной конструкции при наличии одного входа.
Кроме того, реклама не может размещаться:
а) на фризах, козырьках входных групп:
- более одной конструкции при наличии одного входа;
- в виде световых коробов, фоновых конструкций, за исключением размещаемых на фризе входной группы, имеющей один вход;
б) на объектах культурного наследия, исторических зданиях с датой строительства до 1959 года:
- фоновых конструкций, световых коробов, динамических конструкций, за исключением витринных и консольных конструкций, декоративных панно;
- с использованием мерцающего света;
- в контрастном и насыщенном цветовом решении, не сочетающимся с архитектурным фоном;
в) на территории индивидуальных или многоквартирных жилых домов в виде отдельно стоящих конструкций;
учета архитектурных особенностей фасада.
д) на эркерах, колоннах, пилястрах, балконах;
е) на расстоянии ближе чем 2,0 м от мемориальных досок;
ё) перекрывающих адресную атрибутику (указатели наименований улиц и номеров домов);
ж) на глухих торцах зданий высотой более 2 этажей;
з) не сочетающихся по цвету с архитектурным фоном фасада;
и) с использованием открытого способа подсветки.
В данном регулировании примечательно то, что есть оговорка про объекты культурного наследия, исторические здания с датой строительства до 1959 года. Во многих муниципальных правилах благоустройства вопрос исторического облика города полностью упускается из вида. Хотя с другой стороны, казанские правила при всей их полноте – видятся очень жесткими и бюрократичными: придраться за размещение рекламы можно по любому поводу.
Другой пример с отсутствием регулирования. В Правилах благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург» от 26.06.2012 г. № 29/61 полностью отсутствует регулирование вопроса о допустимости рекламы на фасадах многоквартирных домов, особенно в контексте сохранения исторического облика здания. Лишь указано, что в соответствии с п. 115 данных Правил, на фасадах законсервированных объектов капитального строительства рекомендуется размещение баннеров.
В Правилах благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе от 26.06.2009 года № 66-7/5 вопросы размещения рекламы или иных социальных объектов на фасаде многоквартирных домов, не урегулированы вообще. Есть лишь общие требования к рекламе без детализации того, как эти нормы будут работать на практике.
Общая проблема всех муниципальных правил благоустройства почти по всем городам России состоит в том, что вопросы размещения рекламы или иных социальных объектов на фасаде многоквартирных домов или не урегулированы вообще, или охарактеризованы очень косвенно, а потому мало понятны с точки зрения исполнения.
По многим муниципалитетам полностью непонятно, например, нужно ли получать паспорт фасада, если собственники помещений МКД приняли решение о нанесении на фасада граффити, социальную рекламу или политическую агитацию (ст. 209 и 290 ГК РФ). Например, в Правилах благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе от 26.06.2009 года № 66-7/5 есть несколько абзацев сомнительного правового качества по данному вопросу с полным отсутствием описанного алгоритма работы для управдома, неясно, куда обращаться и зачем. Однако, если потребуется, к тебе придут и будут требовать выполнение «размытых» норм.
На уровне муниципалитетов очень плохо урегулирован вопрос с бережным отношением к зданиям, которые расположены в историческом центре города и являются объектом городского архитектурного наследия. Очень часто они завешиваются сомнительной рекламой, а исторический фасад прямо разрушается. Как управдомы мы должны четко понимать процедуру необходимости получения паспорта фасада или ее отсутствия:
- при размещении социальной или политической информации на фасаде многоквартирных домов;
- при проведении капитального или текущего ремонтов фасада;
- при размещении объектов коммерческой рекламы;
- при размещении кондиционеров собственниками;
- при размещении любой информации на зданиях, которые являются объектами исторического и культурного наследия.
Варианты работы с собственниками и проблемы демонтажа рекламы
Если собственники нежилого помещения разместили рекламу на фасаде многоквартирного дома и бесплатно используют общее имущество для коммерческих целей, то у управляющей домом организации есть право на подачу негаторного иска с требованием проведения демонтажа незаконно установленного объекта. Право требования в судебном порядке заключить договор аренды и взимания платы – действующим законодательством не предусмотрено в ст. 446 ГК РФ (поскольку договор аренды фасада не является обязательным и при понуждении заключить договор будет нарушен принцип свободы договора).
Однако судебная практика по демонтажу рекламы с фасада не является однозначной. Прежде всего, нужно различать рекламу и рекламную вывеску.
Так, ТСЖ обратилось в суд об обязании произвести демонтаж рекламной конструкции с надписью «Универсам Пятерочка» и двумя стилизованными изображениями цифры «5», размещенными на фасаде многоквартирного дома.
Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционная инстанция решение суда отменила, а кассация оставила в силе отменное решение. Верховный суд РФ в определении от 30.05.2019 г. по делу № 309-ЭС18-22421 указал следующее:
- указанная конструкция содержит коммерческое обозначение «Пятерочки» и размещена непосредственно над помещениями, занимаемыми магазином, в котором осуществляется торговая деятельность, то есть фактически ориентирует потребителя о месте нахождения, наименовании организации;
- то обстоятельство, что информация, обязательная к размещению в силу закона или размещенная в силу обычая делового оборота, приведена не в полном объеме, само по себе не влечет признания этой информации рекламой. В рассматриваемых сведениях не содержится ни конкретных указаний на товар (работы, услуги), ни на условия их приобретения или использования, иных данных, что позволило бы квалифицировать такую информацию в качестве рекламной;
- отсутствие в спорной конструкции иных сведений, в том числе о режиме работы, не является основанием для признания данной конструкции рекламной;
- размещение вывесок подобного содержания является общераспространенной практикой, соответствует сложившимся обычаям делового оборота;
- особенностями фасада многоквартирного дома; размер вывески не является значительным, она размещена в границах арендуемого помещения.
В аналогичном деле с требованием демонтажа рекламной конструкции «ЛИТ.RA свежие разливные напитки и закуски к ним» и рекламной, буквенной конструкции «СОНЭРА» судом было отказано, поскольку спорные конструкции представляют собой информационные вывески и не могут быть отнесены к рекламе, для размещения которой на фасаде многоквартирного дома необходимо согласие собственников помещений (Определение Верховного суда РФ от 21.05.2019 г. № 307-ЭС19-3144).
Хотя с другой стороны, даже вывески должны соответствовать муниципальным нормативным актам благоустройства, о которых говорилось выше. В одном из домов Магнитогорска Челябинской области рекламная вывеска была демонтирована по иску органа местного самоуправления в силу того, что она нарушала Требования к внешнему архитектурному облику города Магнитогорска, утвержденные постановлением Администрации города Магнитогорска от 22.11.2013 № 15845-П (Определение Верховного суда РФ от 29.05.2019 г. № 309-ЭС19-6630).
В ситуации, когда на фасаде размещается не информационная вывеска, а именно информация рекламного характера (реклама), суды занимают сторону управляющих организаций.
Так, в период с 12.03.2017 по 19.03.2018 на фасаде жилого дома в городе Новосибирске между окнами первого и второго этажа по всей стене дома, выходящей на главную улицу города Новосибирска Красный проспект, предпринимателем была размещена конструкция в цветовой гамме бирюзового, темно-синего и белого цвета в виде полосы и размещенной на ней геометрической фигурой, похожей на ромб, внутри которого содержится надпись «Аnka», слово «ШТОРЫ», адресный ориентир «Красный проспект 100».
Договор на использование общего имущества многоквартирного дома в целях размещения спорной конструкции ответчиками с собственниками помещений многоквартирного дома не заключен, плата за фактическое пользование указанным участком фасада дома в период с 12.03.2017 по 19.03.2018 не вносилась.
Ранее, решением общего собрания собственников помещений ТСЖ было наделено полномочиями на заключение договоров на использование общего имущества, взыскание в судебном порядке соответствующей платы, а также установлен размер платы за использование общего имущества – фасада здания с целью размещения рекламных конструкций (1300 руб. за 1 кв. м в месяц).
В этой ситуации исковые требования ТСЖ были удовлетворены частично: с предпринимателей солидарно в пользу ТСЖ взыскано 333 745 рублей 48 копеек неосновательного обогащения за использование общего имущества в целях размещения рекламы (Определение Верховного суда РФ от 18.02.2019 по делу № 304-ЭС18-25309).
Безусловно, собственникам нежилых помещений целесообразно так или иначе договариваться с управляющими организациями, искать общие точки для совместной работы. С другой стороны, управляющие организации не должны рассматривать нежилые помещения (которые на цеховом сленге называются ими «коммерсами») как «второсортных» собственников, пытаясь максимально обложить их данью. В данных жилищных отношениях стороны должны стремиться к максимальному компромиссу и сотрудничеству.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
