Самоуправство жителей и способы реагирования на него (штрафы и иные меры)
25.05.2022
10:00
25 мая 2022 в 10:00
Культура коммунально-бытового поведения многих жителей часто оставляет желать лучшего. В своей работе УК/ТСЖ сталкиваются с множеством примеров пренебрежительного отношения к общему имуществу и практике его обслуживания. Разбираем основные примеры такого поведения и вырабатываем тактики реагирования на него.
Общие тактики реагирования
Ряд проблемных ситуаций, возникающих между управляющей организацией и жителями, зачастую не урегулированы на уровне закона. Это связано с тем, что законы пишутся для разумных людей и не предполагают воспитательного компонента. А между тем, порой жителю нужно прочитать курс лекций о новой нравственности, прежде чем он признает неправоту собственных действий.
Чаще всего управляющей компании нужно решать вопрос в режиме реального времени здесь и сейчас. Поэтому методы могут быть совершенно разные: от прямо предусмотренных законом, до законных, но партизанских.
Вынос крупногабаритного строительного мусора на место сбора ТКО
Это самая большая проблема в новостройках. При проведении любого ремонта строительный мусор – неизбежность. В ситуации, когда ремонт делает одновременно несколько десятков или сотен помещений, строительного мусора очень много. А еще больше его в том случае, когда собственники решают поменять конфигурацию помещения и начинают ломать стены. Тогда рядом с местом сбора ТКО появляются десятки мешков, набитых остатками стен. Управляющей компании приходиться ставить восьми кубовый бункер, чтобы вывозить сваливаемые в него отходы.
Вывоз крупногабаритного строительного мусора – не включен в тариф на обращение с ТКО. Это не бытовые отходы и их утилизация должна финансировать отдельно. Объяснить это собственникам, привыкшим сваливать мусор в одну кучу, непросто.
Если многоквартирный дом новый и получен в управление от застройщика, то распространенным вариантом является включение в договор управления многоквартирным домом условия о том, что при первоначальном выставлении квитанции собственники разово оплачивают вывоз строительного мусора. Таким образом, им предлагается дополнительная услуга. Если собственники утвердили такой договор управления, то проблем с вывозом мусора не возникнет.
Такую практику можно распространить и на будущие ситуации или на неновые дома. Установить лицо, которое проводит ремонт, довольно просто. Поэтому можно попытаться включить в договор условие про обязанность оплатить вывоз строительного мусора путем доначисления за такую услугу в квитанции.
Если дом не новый, но один из собственников решил провести масштабный ремонт со сломом стен и завалил мусорку своими отходами, то при отсутствии утвержденного договора с правом для управляющей компании доначислить за вывоз мусора, решить проблему сложнее. Тут нужно договариваться с собственником. Большая часть жителей ведет себя адекватно и понимает, что вывоз строительного мусора – это их зона ответственности, а потому вопрос так или иначе решается, тем более, если УК предлагает помощь.
Однако в случае упрямства и неадекватного поведения собственников ряд коллег по цеху решает вопрос партизанскими методами. Мешки с мусором от мусорки перетаскиваются под дверь жителю, решившему провести ремонт, не сумевшему убрать за собой. Порой эта мера действует довольно отрезвляющей и компромисс находится.
В этой проблеме нет сценария обратиться в надзорные органы с жалобой на жителя. Проведение проверки и ее согласование займет несколько недель, а вопрос нужно решать срочно. Поэтому основная мера – договариваться и сотрудничать друг с другом.
Выброс мусора из окон
Это еще одна экологическая внутридомовая проблема. Чаще всего из окон бросают окурки и весной мы ведрами вычищаем из с придомовой территории, крыши встроенно-пристроенного помещения. Помимо окурков порой бросают и одежду, обувь, мебель или даже книги. Этот вопрос не урегулирован на уровне закона, т.к. такое поведение жителей – это отсутствие воспитания.
Рублем за «свинство» жителя не накажешь, т.е. вписать ему штраф в квитанцию не получится. Основная мера воздействия – публичное порицание. Обсуждение в чате дома некрасивого поведения жителя с видеозаписью того, как он выбрасывает мусор из окон, может быть хорошей мерой воздействия. Если речь идет про квартиранта, то помогает беседа с собственником.
Теоретически возможно УК может попробовать взыскать дополнительные убытки за нанесение ущерба общему имуществу, но это долго и хлопотно с точки зрения доказательной базы. Ведь по сути обязанность убирать придомовую территорию есть, а значит, окурки, которые бросают из окон – предпринимательский форс-мажор.
Порча общего имущества
Она может быть сознательной или в результате аффекта. Автору известен один недавний случай, когда один из жителей, пытаясь прорваться к супруге и приревновав ее, демонтировал тамбурные двери, разбил стекло, повредил наличник, бросал в стены горшки с цветами.
Ситуация спорная. Формально есть статья 167 УК РФ, которая устанавливает ответственность за умышленные уничтожение или повреждение имущества, если ущерб составил более 5 000 рублей. Но для состава преступления важен умысел. Полиция такими делами обычно не занимается и все, что остается УК, фиксировать вред и на основании постановления об отказе в возбуждении уголовного дела идти и взыскивать свои убытки. Если виновник не решит их возместить добровольно (как и было в нашем случае).
Но бывает и так, что порча общего имущества происходит не на аффекте, а сознательно. Если умысел доказать получится, то ответственность по ст. 167 УК РФ возможна.
Переустройство и перепланировка
С этим все проще. Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, а переустройство – изменение расположение инженерных сетей. Оба действия требуют внесения изменения в технический паспорт на помещение. В случае если собственник допустил такие действия необходимо обратиться в орган местного самоуправления и жилищную инспекцию. Последняя установит факт незаконных переустройства и перепланировки и обратиться в суд с требованием привести помещение в первоначальное состояние.
Однако до сих пор многие жители, ломая стены, не знают, что такие действия нужно узаконивать. Важно объяснять жителям о последствиях незаконных переустройства и перепланировки, включая размер административного штрафа.
Захват мест общего пользования и подвала
Выдел в натуру общего имущества – обычная история для любого дома. Части подвала и поэтажных коридоров занимаются под кладовки. Они огораживаются стенами, иногда кирпичными. Хотя согласовать такие конструкции и узаконить их – невозможно.
При любом варианте захват МОПов – незаконен, к тому же это нарушение противопожарных норм и при первой проверке УК/ТСЖ (как лицо, отвечающее за содержание общего имущества) получит предписание на демонтаж возведенных объектов. В свою очередь УК/ТСЖ могут обратиться с иском в суд на конкретного жителя, который допустил несогласованную постройку и потребовать от него ее демонтировать. Правда, придется доказать, что МОП занят именно им.
И все же – тысячи многоквартирных домов имеют незаконные кладовки, а контролирующие органы на это не реагируют. Поэтому не нужно спешить решать вопрос законом и силой права. Если кладовки компактны, не препятствуют путям эвакуации при пожаре и между соседями мир и согласие в их использовании, то можно оставить эту ситуацию, как есть и не усложнять жизнь людям. Но в случае потенциального конфликта друг с другом соседи должны понимать, что при первой жалобе пострадают и лишаться кладовок все. Такое понимание часто создает хрупкое, но равновесие.
Несанкционированное подключение и вмешательство в работу приборов учета
Вариантом несанкционированного подключения является обход счетчика или установка оборудования повышенной мощности. Сюда же относятся теплые полы, запитанные от стояка ГВС, радиатор на балконе и иная подобная кулибиновщина. Несанкционированное вмешательство в работу прибора учета предполагает срыв пломбы или трещину на циферблате прибора учета.
Все эти ситуации урегулированы на уровне закона и влекут за собой применение норматива с повышающим коэффициентом 10. Однако основная проблема в том, чтобы установить факт нарушения. Большая часть домов имеет вертикальную разводку инженерных систем, что всегда требует доступа внутри помещения для проведения любой проверки.
Единственный вариант решения проблемы – ходить и проверять. Можно проверять не всех подряд, а только тех, кто вызывает подозрения (например, низким потреблением ресурса). И следует постоянно объяснять недопустимость несанкционированного подключения и вмешательство в работу приборов учета, а также размер санкций за это.
Установка видеокамеры, рекламы на фасаде дома
Попытка самостоятельного благоустройства части общедомового пространства – тоже обычная история, особенно для нежилых помещений. Занимая первый этаж они полагают, что могут использовать части фасада для ведения предпринимательской деятельности.
Здесь нужно различать собственно рекламу и вывеску. Реклама на фасаде может размещаться только по согласованию с собственниками и управляющей организацией. А вот вывеска никакого согласования не требует и обязанность ее установки прямо предусмотрена потребительским законодательством.
Что касается видеокамер, то отдельно взятый собственник может ее установить для просмотра мест общего пользования, если при ее установки он не использует общее имущество. Хотя судебная практика в этом вопросе довольно противоречива.
Итак, вариантов своеволия жителей – чрезвычайно много и в формате статьи мы не может описать их все. Но главная мысль остается неизменной: чаще всего нужно договариваться с жителями и решать вопросы процедурой медиации, а не строгой нормы закона. Хотя и последнюю нужно включать, если УК/ТСЖ сделали все, что от них зависело, но собственник упорно игнорирует обязательные требования и создает опасность для остальных жильцов.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Ряд проблемных ситуаций, возникающих между управляющей организацией и жителями, зачастую не урегулированы на уровне закона. Это связано с тем, что законы пишутся для разумных людей и не предполагают воспитательного компонента. А между тем, порой жителю нужно прочитать курс лекций о новой нравственности, прежде чем он признает неправоту собственных действий.
Чаще всего управляющей компании нужно решать вопрос в режиме реального времени здесь и сейчас. Поэтому методы могут быть совершенно разные: от прямо предусмотренных законом, до законных, но партизанских.
Вынос крупногабаритного строительного мусора на место сбора ТКО
Это самая большая проблема в новостройках. При проведении любого ремонта строительный мусор – неизбежность. В ситуации, когда ремонт делает одновременно несколько десятков или сотен помещений, строительного мусора очень много. А еще больше его в том случае, когда собственники решают поменять конфигурацию помещения и начинают ломать стены. Тогда рядом с местом сбора ТКО появляются десятки мешков, набитых остатками стен. Управляющей компании приходиться ставить восьми кубовый бункер, чтобы вывозить сваливаемые в него отходы.
Вывоз крупногабаритного строительного мусора – не включен в тариф на обращение с ТКО. Это не бытовые отходы и их утилизация должна финансировать отдельно. Объяснить это собственникам, привыкшим сваливать мусор в одну кучу, непросто.
Если многоквартирный дом новый и получен в управление от застройщика, то распространенным вариантом является включение в договор управления многоквартирным домом условия о том, что при первоначальном выставлении квитанции собственники разово оплачивают вывоз строительного мусора. Таким образом, им предлагается дополнительная услуга. Если собственники утвердили такой договор управления, то проблем с вывозом мусора не возникнет.
Такую практику можно распространить и на будущие ситуации или на неновые дома. Установить лицо, которое проводит ремонт, довольно просто. Поэтому можно попытаться включить в договор условие про обязанность оплатить вывоз строительного мусора путем доначисления за такую услугу в квитанции.
Если дом не новый, но один из собственников решил провести масштабный ремонт со сломом стен и завалил мусорку своими отходами, то при отсутствии утвержденного договора с правом для управляющей компании доначислить за вывоз мусора, решить проблему сложнее. Тут нужно договариваться с собственником. Большая часть жителей ведет себя адекватно и понимает, что вывоз строительного мусора – это их зона ответственности, а потому вопрос так или иначе решается, тем более, если УК предлагает помощь.
Однако в случае упрямства и неадекватного поведения собственников ряд коллег по цеху решает вопрос партизанскими методами. Мешки с мусором от мусорки перетаскиваются под дверь жителю, решившему провести ремонт, не сумевшему убрать за собой. Порой эта мера действует довольно отрезвляющей и компромисс находится.
В этой проблеме нет сценария обратиться в надзорные органы с жалобой на жителя. Проведение проверки и ее согласование займет несколько недель, а вопрос нужно решать срочно. Поэтому основная мера – договариваться и сотрудничать друг с другом.
Выброс мусора из окон
Это еще одна экологическая внутридомовая проблема. Чаще всего из окон бросают окурки и весной мы ведрами вычищаем из с придомовой территории, крыши встроенно-пристроенного помещения. Помимо окурков порой бросают и одежду, обувь, мебель или даже книги. Этот вопрос не урегулирован на уровне закона, т.к. такое поведение жителей – это отсутствие воспитания.
Рублем за «свинство» жителя не накажешь, т.е. вписать ему штраф в квитанцию не получится. Основная мера воздействия – публичное порицание. Обсуждение в чате дома некрасивого поведения жителя с видеозаписью того, как он выбрасывает мусор из окон, может быть хорошей мерой воздействия. Если речь идет про квартиранта, то помогает беседа с собственником.
Теоретически возможно УК может попробовать взыскать дополнительные убытки за нанесение ущерба общему имуществу, но это долго и хлопотно с точки зрения доказательной базы. Ведь по сути обязанность убирать придомовую территорию есть, а значит, окурки, которые бросают из окон – предпринимательский форс-мажор.
Порча общего имущества
Она может быть сознательной или в результате аффекта. Автору известен один недавний случай, когда один из жителей, пытаясь прорваться к супруге и приревновав ее, демонтировал тамбурные двери, разбил стекло, повредил наличник, бросал в стены горшки с цветами.
Ситуация спорная. Формально есть статья 167 УК РФ, которая устанавливает ответственность за умышленные уничтожение или повреждение имущества, если ущерб составил более 5 000 рублей. Но для состава преступления важен умысел. Полиция такими делами обычно не занимается и все, что остается УК, фиксировать вред и на основании постановления об отказе в возбуждении уголовного дела идти и взыскивать свои убытки. Если виновник не решит их возместить добровольно (как и было в нашем случае).
Но бывает и так, что порча общего имущества происходит не на аффекте, а сознательно. Если умысел доказать получится, то ответственность по ст. 167 УК РФ возможна.
Переустройство и перепланировка
С этим все проще. Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, а переустройство – изменение расположение инженерных сетей. Оба действия требуют внесения изменения в технический паспорт на помещение. В случае если собственник допустил такие действия необходимо обратиться в орган местного самоуправления и жилищную инспекцию. Последняя установит факт незаконных переустройства и перепланировки и обратиться в суд с требованием привести помещение в первоначальное состояние.
Однако до сих пор многие жители, ломая стены, не знают, что такие действия нужно узаконивать. Важно объяснять жителям о последствиях незаконных переустройства и перепланировки, включая размер административного штрафа.
Захват мест общего пользования и подвала
Выдел в натуру общего имущества – обычная история для любого дома. Части подвала и поэтажных коридоров занимаются под кладовки. Они огораживаются стенами, иногда кирпичными. Хотя согласовать такие конструкции и узаконить их – невозможно.
При любом варианте захват МОПов – незаконен, к тому же это нарушение противопожарных норм и при первой проверке УК/ТСЖ (как лицо, отвечающее за содержание общего имущества) получит предписание на демонтаж возведенных объектов. В свою очередь УК/ТСЖ могут обратиться с иском в суд на конкретного жителя, который допустил несогласованную постройку и потребовать от него ее демонтировать. Правда, придется доказать, что МОП занят именно им.
И все же – тысячи многоквартирных домов имеют незаконные кладовки, а контролирующие органы на это не реагируют. Поэтому не нужно спешить решать вопрос законом и силой права. Если кладовки компактны, не препятствуют путям эвакуации при пожаре и между соседями мир и согласие в их использовании, то можно оставить эту ситуацию, как есть и не усложнять жизнь людям. Но в случае потенциального конфликта друг с другом соседи должны понимать, что при первой жалобе пострадают и лишаться кладовок все. Такое понимание часто создает хрупкое, но равновесие.
Несанкционированное подключение и вмешательство в работу приборов учета
Вариантом несанкционированного подключения является обход счетчика или установка оборудования повышенной мощности. Сюда же относятся теплые полы, запитанные от стояка ГВС, радиатор на балконе и иная подобная кулибиновщина. Несанкционированное вмешательство в работу прибора учета предполагает срыв пломбы или трещину на циферблате прибора учета.
Все эти ситуации урегулированы на уровне закона и влекут за собой применение норматива с повышающим коэффициентом 10. Однако основная проблема в том, чтобы установить факт нарушения. Большая часть домов имеет вертикальную разводку инженерных систем, что всегда требует доступа внутри помещения для проведения любой проверки.
Единственный вариант решения проблемы – ходить и проверять. Можно проверять не всех подряд, а только тех, кто вызывает подозрения (например, низким потреблением ресурса). И следует постоянно объяснять недопустимость несанкционированного подключения и вмешательство в работу приборов учета, а также размер санкций за это.
Установка видеокамеры, рекламы на фасаде дома
Попытка самостоятельного благоустройства части общедомового пространства – тоже обычная история, особенно для нежилых помещений. Занимая первый этаж они полагают, что могут использовать части фасада для ведения предпринимательской деятельности.
Здесь нужно различать собственно рекламу и вывеску. Реклама на фасаде может размещаться только по согласованию с собственниками и управляющей организацией. А вот вывеска никакого согласования не требует и обязанность ее установки прямо предусмотрена потребительским законодательством.
Что касается видеокамер, то отдельно взятый собственник может ее установить для просмотра мест общего пользования, если при ее установки он не использует общее имущество. Хотя судебная практика в этом вопросе довольно противоречива.
Итак, вариантов своеволия жителей – чрезвычайно много и в формате статьи мы не может описать их все. Но главная мысль остается неизменной: чаще всего нужно договариваться с жителями и решать вопросы процедурой медиации, а не строгой нормы закона. Хотя и последнюю нужно включать, если УК/ТСЖ сделали все, что от них зависело, но собственник упорно игнорирует обязательные требования и создает опасность для остальных жильцов.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
