Блог Инфокрафт ЖКХ

Обслуживание домофонного оборудования: обязанные лица и схемы работы

Домофон как система ограничения доступа есть практически в каждом доме. Между тем практикой наработаны разные варианты эксплуатации и обслуживания этого инженерного оборудования. При этом ответственность за домофонное оборудование чаще всего возлагается на управляющую домом организацию.

Домофон в составе общего имущества

В законе домофон называется автоматически запирающимся устройством дверей подъездов многоквартирного дома. Данное оборудование относится к внутридомовой системе энергоснабжения (п. 7 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491).

Вместе с тем при отнесении домофонов в состав общего имущества важно определить источники финансирования расходов по их установке в многоквартирном доме.

В первом варианте домофоны устанавливает застройщик одновременно со строительством дома. Тогда право собственности в виде общего имущества на домофоны приобретают собственники, которым принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Во втором случае домофоны устанавливают специализированные организации, которые в дальнейшем занимаются эксплуатацией данного оборудования. Например, застройщик еще на этапе строительства многоквартирного дома может пригласить такие организации для установки домофона и его последующей эксплуатации. Цель застройщика может состоять в стремлении сэкономить деньги на строительстве (тем более, если установка домофонов не была предусмотрена технической документацией на дом). С учетом того, что домофоны в каждом конкретном доме может обслуживать только одна организация, домофонные компании заинтересованы в том, чтобы войти первыми именно в новые дома, поскольку у них есть понимание о том, что жителей подключит именно тот, кто будет первым вести работу в доме.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
В третьем случае жители сами принимают решения о том, чтобы профинансировать покупку и установку домофонных устройств. Если мы вспомним историю, то массовое ограничение доступа в подъезды в России началось в конце 90х годов прошлого века (в связи с проведением террористических актов и взрывов в многоквартирных домах).
Первоначально жители ставили кодовые замки (периодически меняя код), а затем наступила эра домофонного оборудования. Оно также менялось и усложнялось, например, сейчас все большую популярность приобретает система домофонной видео-связи с возможностью дистанционного управления домофоном (в том числе хранения архива видеозаписей всех посетителей).

Собственники могут принять решение о покупке и последующей установке в многоквартирном доме такого оборудования, но чтобы включить его в состав общего имущества необходимо принять соответствующее решение на общем собрании (пп. «а» п. 1 Правил № 491).

Схемы обслуживания домофонов

Существующей практикой выработано две схемы обслуживания домофонов в многоквартирных домах.
Первая схема предполагает наличие прямых договоров между собственниками и домофонной организацией. Прежде всего, нужно сказать, что такие договора является добровольными (непубличными и необязательными). В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, нельзя полностью заблокировать доступ собственнику в его квартиру при условии обязательного заключения договора на обслуживание домофона. Поэтому чаще всего собственнику выдается 2-3 бесплатных ключа от домофонного замка. А вот при наличии потребности установить в своей квартире трубку для аудио или видеосвязи – придется заключить договор и ежемесячно оплачивать данные услуги обслуживающей организации.

Вторая схема основана на том, что эксплуатацию домофонного оборудования осуществляет управляющая домом организация. В данном случае автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома включены в состав общего имущества и заложены в тариф на текущее содержание. Либо обслуживание домофонов является дополнительной жилищной услугой, которая оплачивается помимо основного тариф на содержание.

Плюсы первой схемы для управляющей организации – отсутствие ответственности за инженерные коммуникации, которые не повешены на баланс многоквартирного дома. Следовательно, нет ответственности за их содержание. Но нужно учитывать, что сами входные двери в подъезд (в которые вмонтирован домофон) общим имуществом являются, а потому подлежат периодическому обслуживанию (путем покраски, замены доводчиков и их регулировке).

Плюсы второй схемы состоят в том, что автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома включены в состав общего имущества, принадлежат жителям и управляющей организации есть четкое понимание про ответственность за надлежащую эксплуатацию данного оборудования.

Кто несет ответственность за домофоны

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, ответственность за домофоны возлагается законом на того, кому они принадлежат и кто ими владеет.
Либо таким лицом является домофонная организация (поставившая данное оборудование), либо сами собственники (которые приобрели право на общее имущество, либо купили домофон после ввода дома в эксплуатацию).

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Практика утверждения тарифа на содержание общего имущества в отсутствие решения общего собрания
Читать
Пять бюджетных направлений благоустройства придомовой территории
Читать
Единая квитанция по оплате ЖКУ: за и против
Читать