Сервитуты на придомовой территории: варианты установления и особенности
27.11.2020
14:36
27 ноября 2020 в 14:36
Сервитут является разновидностью вещного права и предполагает возможность ограниченного пользования чужим земельным участком лицом, в пользу которого сервитут установлен. Для земельных участков, входящих в состав общего имущества многоквартирного есть определенный порядок установления и использования сервитутов.
Зачем нужны сервитуты на придомовой территории
Сервитут может устанавливаться для следующих целей:
- обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов (не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием);
- а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Данный список является закрытым и не может быть дополнен произвольными альтернативами.
Рассмотрим пример из судебной практики. ТСЖ обратилось в суд к собственнику земельного участка с исковым заявлением об установлении бессрочного сервитута под размещение объектов благоустройства в форме детской игровой площадки. Судом было отказано в иске на том основании, что сервитут не подлежит установлению, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС19-24754 от 10.03.2020 г.).
Эта позиция согласуется с п. 7 и 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.04.2017) (далее – Обзор 2017), где указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Одновременно обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ).
При смене собственника земельного участка право на сервитут сохраняется за лицом, в отношении которого оно было установлено, при этом несмотря на вещный характер права (ст. 216 ГК РФ), сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи или залога (ст. 275 ГК РФ).
Публичный и частный сервитут
Гражданское и земельное законодательство выделяет частный и публичный сервитут.
Публичный сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
важная особенность применительно к многоквартирным домам состоит в следующем: все границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г. (п. 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»).
Это значит, что если до 1 июля 2007 г. на придомовой территории не был установлен публичный сервитут, то после указанной даты сервитут может быть установлен только частный (в пользу заинтересованного лица). Однако в силу п. 8 ст. 23 ЗК РФ, даже публичный сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В августе 2018 г. ст. 44 ЖК РФ, устанавливающая компетенцию общего собрания собственников, была дополнена вопросами:
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение соглашений о сервитуте (пп. 2) и 3.1) п. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Указанные решения принимаются большинством от собственников, но не мене 2/3 (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, законодатель полностью отнес на собственников вопросы установления сервитутов в многоквартирном доме.
Стоит отметить, что собственники вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Понятие «соразмерная плата» является относительной, но как правило суды не устанавливают высокую цену за сервитут.
Так, в одном из случаев ООО обратилось к ТСЖ с иском о понуждении установления сервитута в целях обеспечения проезда автотранспорта ООО, его сотрудников, арендаторов, клиентов, обслуживающих организаций к принадлежащим ООО нежилым помещениям, с оплатой за сервитут в размере 10500 р. в месяц, определенной заключением судебной экспертизы. Суд требования поддержал (Определение Верховного суда РФ № 304-ЭС20-13196 от 02.10.2020 г.).
В п. 12 Обзора 2017 суд указывает на то, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.
Варианты установления сервитутов
Обратиться с требованием об установлении сервитута могут:
- собственники земельного участка, являющегося общим имуществом (через уполномоченную на то управляющую организацию);
- собственник другого земельного участка (соседнего участка), сопредельным с придомовой территорией (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
В случае, если такие решения принимают собственники, то данный вопрос может быть решен через общее собрание в порядке ст. 44 и 46 ЖК РФ. При этом необходимость установления сервитута должна быть доказана.
Например, суд отказал ТСЖ в установлении сервитута в отношении Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в виде обязанности Санкт-Петербурга обеспечить беспрепятственный доступ для обслуживания размещенных в указанном помещении коммуникаций, иного предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме оборудования и устранения аварийных ситуаций, поскольку ТСЖ не были представлены достаточные доказательства, подтверждающие объективную невозможность без установления в судебном порядке права ограниченного пользования принадлежащим Санкт-Петербургу помещением обеспечить обслуживание проходящих в нем коммуникаций и жилого дома (Определение Верховного суда РФ № 307-ЭС14-4382 от 13.11.2014 г.).
После заключения соглашения об установлении сервитута (или получения решения суда об установлении сервитута) осуществляется его государственная регистрация на основании заявления лица, приобретающего сервитут, или лица, права которого ограничиваются (п. 1 ст. 52 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В случае невозможности договориться сервитут устанавливается в судебном порядке, причем достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора (п. 1 Обзора 2017).
Сервитуты на придомовой территории встречаются нечасто (особенно, публичные сервитуты), но управляющей организации нужно быть готовой к возможности их установления и действовать исходя из интересов собственников помещений многоквартирного дома.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Зачем нужны сервитуты на придомовой территории
Сервитут может устанавливаться для следующих целей:
- обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов (не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием);
- а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Данный список является закрытым и не может быть дополнен произвольными альтернативами.
Рассмотрим пример из судебной практики. ТСЖ обратилось в суд к собственнику земельного участка с исковым заявлением об установлении бессрочного сервитута под размещение объектов благоустройства в форме детской игровой площадки. Судом было отказано в иске на том основании, что сервитут не подлежит установлению, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС19-24754 от 10.03.2020 г.).
Эта позиция согласуется с п. 7 и 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.04.2017) (далее – Обзор 2017), где указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Одновременно обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ).
При смене собственника земельного участка право на сервитут сохраняется за лицом, в отношении которого оно было установлено, при этом несмотря на вещный характер права (ст. 216 ГК РФ), сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи или залога (ст. 275 ГК РФ).
Публичный и частный сервитут
Гражданское и земельное законодательство выделяет частный и публичный сервитут.
Публичный сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
важная особенность применительно к многоквартирным домам состоит в следующем: все границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г. (п. 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»).
Это значит, что если до 1 июля 2007 г. на придомовой территории не был установлен публичный сервитут, то после указанной даты сервитут может быть установлен только частный (в пользу заинтересованного лица). Однако в силу п. 8 ст. 23 ЗК РФ, даже публичный сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В августе 2018 г. ст. 44 ЖК РФ, устанавливающая компетенцию общего собрания собственников, была дополнена вопросами:
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение соглашений о сервитуте (пп. 2) и 3.1) п. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Указанные решения принимаются большинством от собственников, но не мене 2/3 (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, законодатель полностью отнес на собственников вопросы установления сервитутов в многоквартирном доме.
Стоит отметить, что собственники вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Понятие «соразмерная плата» является относительной, но как правило суды не устанавливают высокую цену за сервитут.
Так, в одном из случаев ООО обратилось к ТСЖ с иском о понуждении установления сервитута в целях обеспечения проезда автотранспорта ООО, его сотрудников, арендаторов, клиентов, обслуживающих организаций к принадлежащим ООО нежилым помещениям, с оплатой за сервитут в размере 10500 р. в месяц, определенной заключением судебной экспертизы. Суд требования поддержал (Определение Верховного суда РФ № 304-ЭС20-13196 от 02.10.2020 г.).
В п. 12 Обзора 2017 суд указывает на то, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.
Варианты установления сервитутов
Обратиться с требованием об установлении сервитута могут:
- собственники земельного участка, являющегося общим имуществом (через уполномоченную на то управляющую организацию);
- собственник другого земельного участка (соседнего участка), сопредельным с придомовой территорией (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
В случае, если такие решения принимают собственники, то данный вопрос может быть решен через общее собрание в порядке ст. 44 и 46 ЖК РФ. При этом необходимость установления сервитута должна быть доказана.
Например, суд отказал ТСЖ в установлении сервитута в отношении Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в виде обязанности Санкт-Петербурга обеспечить беспрепятственный доступ для обслуживания размещенных в указанном помещении коммуникаций, иного предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме оборудования и устранения аварийных ситуаций, поскольку ТСЖ не были представлены достаточные доказательства, подтверждающие объективную невозможность без установления в судебном порядке права ограниченного пользования принадлежащим Санкт-Петербургу помещением обеспечить обслуживание проходящих в нем коммуникаций и жилого дома (Определение Верховного суда РФ № 307-ЭС14-4382 от 13.11.2014 г.).
После заключения соглашения об установлении сервитута (или получения решения суда об установлении сервитута) осуществляется его государственная регистрация на основании заявления лица, приобретающего сервитут, или лица, права которого ограничиваются (п. 1 ст. 52 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В случае невозможности договориться сервитут устанавливается в судебном порядке, причем достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора (п. 1 Обзора 2017).
Сервитуты на придомовой территории встречаются нечасто (особенно, публичные сервитуты), но управляющей организации нужно быть готовой к возможности их установления и действовать исходя из интересов собственников помещений многоквартирного дома.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
