СКУД в многоквартирных домах: возможности, как правильно заложить в тарифе и договоре управления
27.03.2023
10:00
27 марта 2023 в 10:00
СКУД – это система контроля и управления доступом. Она призвана сделать проживание в доме безопасным и удобным. Однако СКУД не входит в состав минимального перечня работ и услуг, который по закону обязана оказывать управляющая домом организация. Поэтому важно правильно заложить эти работы в тарифе и договоре, который должен быть согласован с собственниками.
Из чего состоит СКУД и почему она шире традиционных определений
В классическом определении в СКУД включается техническое оборудование, которое необходимо для контроля доступа. Например, это программное обеспечение, специальные считыватели данных и иные подобные технологии.
Но фактически понятие СКУД широко вошло в обиход и наполнилось дополнительными смыслами. Так, в СКУД стали относить:
- системы видеонаблюдения и контроля территории;
- ограничители въезда на придомовую территорию (например, шлагбаумы, автоматически ворота; в комплексе сюда даже можно относить лежачих полицейских на придомовой территории);
- охрану (как группу быстрого реагирования, так и условных сторожей, «посаженных» в будки для контроля периметра жилого комплекса);
- программные устройства на смартфонах пользователей (специальный софт с доступом к видеокамерам);
- домофонию (которая порой доходит до таких пределов, что имея ключ от квартиры собственник может попасть лишь на свой этаж в свой поэтажный коридор, а в соседний попасть не получится).
Технологии СКУД активно развиваются и дополняются новыми «примочками», что особенно заметно в новых домах комфорт-класса (и выше). Естественно, красоту и безопасность нужно оплачивать, обслуживать и эксплуатировать. Здесь может возникать много споров ввиду нежелания отдельных жителей платить за СКУД.
Как узаконить плату за СКУД
Рассмотрим две ситуации.
1. Дом новостройка.
В этом случае данные вопросы решаются на самом первом собрании, которое проводится собственником, лояльным управляющей организации (фактически сама УК такое собрание и проводит, а собственник-инициатор лишь формальное соблюдение законного требования). На этом этапе реализовать идею СКУД проще всего. Собственники разобщены, друг друга не знают, заняты своими ремонтами и вопросы эксплуатации общего имущества уходят на второй план. Управляющая организация проводит собрание, включает все необходимые решения в повестку своего голосования и далее решение принято. Оно и проголосовано на собрании, и одновременно утверждено в договоре управления, причем как показывает практика, почти всегда единогласно.
2. Дом не новостройка.
В этом случае реализовать идею СКУД сложнее, потому что она может столкнуться с неприятием отдельной группы собственников или даже сопротивлением. Опять же, как показывает практика, если СКУД не была установлена изначально, то для апгрейда многоквартирного дома и ее установки потребуется серьезный внутридомовой консенсус. Жители действительно должны хотеть иметь СКУД и быть готовы нести расходы на ее обслуживание.
Одна из важных особенностей – необходимо проголосовать за обновленные условия договора управления, потому что изначально СКУД не предполагалась в наборе жилищных услуг. И одновременно с этим потребуется увеличить тариф.
Цена СКУД зависит исключительно от набора функций и кошелька жителей (если, конечно, их спросили при установке СКУД). Но в среднем расценки 5-15 рублей с 1 кв. метра (в зависимости от региона).
Как прописать текст решения в протокол собрания
Нюансы формулировок решений собственников весьма важны при включение СКУД в состав оказываемых управляющей организацией услуг. Нужно проголосовать, как минимум:
- за набор услуг в составе СКУД;
- за цену услуг в составе СКУД;
- кроме того, могут потребоваться дополнительные вопросы о делегировании управляющей организации (ТСЖ) совершить определенные действия от имени или в интересах собственников (здесь все определяется индивидуально, в зависимости от состава сервисов СКУД).
Ниже предлагаются некоторые общие формулировки, которые не являются прямым руководством к действию и должны быть сопоставлены со складывающейся в регионе судебной, административной и управленческой практикой.
Чтобы установить СКУД в многоквартирном доме и обязать жителей ее оплачивать нужно выполнить ряд действий.
1. Утвердить размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме, включающую техническое (абонентское) обслуживание системы видеонаблюдения, СКУД многоквартирного дома (здесь важно, что СКУД утверждается не как дополнительная услуга, а как часть работ по содержанию общего имущества; это позволит избежать споров в будущем).
2. Делегировать управляющей организации заключить договор на охрану многоквартирного дома на предложенных условиях (стоимость «охраны» составляет 10 руб. с 1 кв. м. общей площади помещения в месяц). Включить стоимость охраны в счет-квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг (ежемесячная плата, определяется с одного кв.м, общей площади помещения).
3. Принять решения об ограничении пользования земельным участком под многоквартирным домом. Предоставить управляющей компании полномочия с целью обеспечения сохранности общего имущества, здоровья и жизни собственников помещений устанавливать ограничители движения транспорта («лежачий полицейский», парковочные барьеры и т.п.) на придомовой территории.
4. Утвердить порядок начисления и выставления платы за услуги по техническому (абонентскому) обслуживанию системы видеонаблюдения, СКУД многоквартирного дома (далее желательно подробно расписать, из чего складывается единая сумма).
Далее следует включить стоимость технического обслуживания системы видеонаблюдения, СКУД в счет-квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Также полезно принять решение о том, что плата за услуги по техническому (абонентскому) обслуживанию системы видеонаблюдения, СКУД многоквартирного дома указывается в счет-квитанции с расшифровкой по составляющим названной услуги (отдельными строками). Например: виртуальный консьерж, техническое обслуживание видеонаблюдения, техническое обслуживание СКУД, техническое обслуживание домофона, техническое обслуживание калиток, ворот, автоматики МКД и пр.
Внимание к деталям в вопросах СКУД очень важно. Потому что оказание услуги как части СКУД, за которую не проголосовали жители, может привести к тому, что взыскать за нее деньги не получится. Или же управляющая организация может получить проблемы от надзорных органов за навязывание услуг. При этом подход, который предполагает отнесение СКУД не в состав дополнительных услуг, а в часть работ по содержанию общего имущества – выглядит наиболее правильно с правовой и управленческой точки зрения.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
В классическом определении в СКУД включается техническое оборудование, которое необходимо для контроля доступа. Например, это программное обеспечение, специальные считыватели данных и иные подобные технологии.
Но фактически понятие СКУД широко вошло в обиход и наполнилось дополнительными смыслами. Так, в СКУД стали относить:
- системы видеонаблюдения и контроля территории;
- ограничители въезда на придомовую территорию (например, шлагбаумы, автоматически ворота; в комплексе сюда даже можно относить лежачих полицейских на придомовой территории);
- охрану (как группу быстрого реагирования, так и условных сторожей, «посаженных» в будки для контроля периметра жилого комплекса);
- программные устройства на смартфонах пользователей (специальный софт с доступом к видеокамерам);
- домофонию (которая порой доходит до таких пределов, что имея ключ от квартиры собственник может попасть лишь на свой этаж в свой поэтажный коридор, а в соседний попасть не получится).
Технологии СКУД активно развиваются и дополняются новыми «примочками», что особенно заметно в новых домах комфорт-класса (и выше). Естественно, красоту и безопасность нужно оплачивать, обслуживать и эксплуатировать. Здесь может возникать много споров ввиду нежелания отдельных жителей платить за СКУД.
Как узаконить плату за СКУД
Рассмотрим две ситуации.
1. Дом новостройка.
В этом случае данные вопросы решаются на самом первом собрании, которое проводится собственником, лояльным управляющей организации (фактически сама УК такое собрание и проводит, а собственник-инициатор лишь формальное соблюдение законного требования). На этом этапе реализовать идею СКУД проще всего. Собственники разобщены, друг друга не знают, заняты своими ремонтами и вопросы эксплуатации общего имущества уходят на второй план. Управляющая организация проводит собрание, включает все необходимые решения в повестку своего голосования и далее решение принято. Оно и проголосовано на собрании, и одновременно утверждено в договоре управления, причем как показывает практика, почти всегда единогласно.
2. Дом не новостройка.
В этом случае реализовать идею СКУД сложнее, потому что она может столкнуться с неприятием отдельной группы собственников или даже сопротивлением. Опять же, как показывает практика, если СКУД не была установлена изначально, то для апгрейда многоквартирного дома и ее установки потребуется серьезный внутридомовой консенсус. Жители действительно должны хотеть иметь СКУД и быть готовы нести расходы на ее обслуживание.
Одна из важных особенностей – необходимо проголосовать за обновленные условия договора управления, потому что изначально СКУД не предполагалась в наборе жилищных услуг. И одновременно с этим потребуется увеличить тариф.
Цена СКУД зависит исключительно от набора функций и кошелька жителей (если, конечно, их спросили при установке СКУД). Но в среднем расценки 5-15 рублей с 1 кв. метра (в зависимости от региона).
Как прописать текст решения в протокол собрания
Нюансы формулировок решений собственников весьма важны при включение СКУД в состав оказываемых управляющей организацией услуг. Нужно проголосовать, как минимум:
- за набор услуг в составе СКУД;
- за цену услуг в составе СКУД;
- кроме того, могут потребоваться дополнительные вопросы о делегировании управляющей организации (ТСЖ) совершить определенные действия от имени или в интересах собственников (здесь все определяется индивидуально, в зависимости от состава сервисов СКУД).
Ниже предлагаются некоторые общие формулировки, которые не являются прямым руководством к действию и должны быть сопоставлены со складывающейся в регионе судебной, административной и управленческой практикой.
Чтобы установить СКУД в многоквартирном доме и обязать жителей ее оплачивать нужно выполнить ряд действий.
1. Утвердить размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме, включающую техническое (абонентское) обслуживание системы видеонаблюдения, СКУД многоквартирного дома (здесь важно, что СКУД утверждается не как дополнительная услуга, а как часть работ по содержанию общего имущества; это позволит избежать споров в будущем).
2. Делегировать управляющей организации заключить договор на охрану многоквартирного дома на предложенных условиях (стоимость «охраны» составляет 10 руб. с 1 кв. м. общей площади помещения в месяц). Включить стоимость охраны в счет-квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг (ежемесячная плата, определяется с одного кв.м, общей площади помещения).
3. Принять решения об ограничении пользования земельным участком под многоквартирным домом. Предоставить управляющей компании полномочия с целью обеспечения сохранности общего имущества, здоровья и жизни собственников помещений устанавливать ограничители движения транспорта («лежачий полицейский», парковочные барьеры и т.п.) на придомовой территории.
4. Утвердить порядок начисления и выставления платы за услуги по техническому (абонентскому) обслуживанию системы видеонаблюдения, СКУД многоквартирного дома (далее желательно подробно расписать, из чего складывается единая сумма).
Далее следует включить стоимость технического обслуживания системы видеонаблюдения, СКУД в счет-квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Также полезно принять решение о том, что плата за услуги по техническому (абонентскому) обслуживанию системы видеонаблюдения, СКУД многоквартирного дома указывается в счет-квитанции с расшифровкой по составляющим названной услуги (отдельными строками). Например: виртуальный консьерж, техническое обслуживание видеонаблюдения, техническое обслуживание СКУД, техническое обслуживание домофона, техническое обслуживание калиток, ворот, автоматики МКД и пр.
Внимание к деталям в вопросах СКУД очень важно. Потому что оказание услуги как части СКУД, за которую не проголосовали жители, может привести к тому, что взыскать за нее деньги не получится. Или же управляющая организация может получить проблемы от надзорных органов за навязывание услуг. При этом подход, который предполагает отнесение СКУД не в состав дополнительных услуг, а в часть работ по содержанию общего имущества – выглядит наиболее правильно с правовой и управленческой точки зрения.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
