Создание собственной локальной УК для управления жилым комплексом: как это можно было бы реализовать и запустить
26.09.2022
10:00
26 сентября 2022 в 10:00
Вопрос создания собственной УК – не праздный, однако задумываются об этом – немногие. Хотя наличие своей УК, завязанной на управление отдельно взятым жилым комплексом могло бы быть хорошим решением проблемы обслуживания жилого фонда.
Зачем и когда создавать свою УК
Разница между ТСЖ и УК в том, что ТСЖ как правило управляет одним домом. А потолок домов для УК ничем не ограничен. Конечно, ТСЖ может управлять группой домов (двудомовые и многодомовые ТСЖ), но тогда требуется получить 2/3 «за» от общего числа собственников в каждом доме, а сами дома должны иметь общий/сопредельный земельный участок или инженерные коммуникации. К тому же могут быть определенные административные барьеры по линии региона (применительно к отдельным регионам).
В ситуации, когда мы имеем жилой комплекс, состоящий из нескольких домов (не обязательно крупных), вместо создания ТСЖ можно попытаться выстроить структуру собственной управляющей организации, направленной на управление данным объектом (локальное управление).
Преимущества такой модели управления жилым комплексом:
- упрощенная схема управления (ТСЖ управлять сложнее, а кроме того, ТСЖ будучи некоммерческой организацией связано необходимостью предоставления дополнительной отчетности, ограниченного характера трат, если они не предусмотрены сметой доходов и расходов);
- отсутствие необходимости голосования в каждом доме 2/3 «за» от общего числа собственников в каждом доме (достаточно 50+1% голосов за УК, после чего дом попадет в лицензию к УК);
- больше возможностей с точки зрения управления домом (легче перераспределять финансовые потоки с одного дома жилищного комплекса на другой; так проблемы будут решаться быстрее и эффективнее);
- профессиональный характер управления (ТСЖ также может управлять профессионально, но ТСЖ это чаще всего структура, завязанная на личность председателя, который должен быть собственником, для УК таких ограничений нет);
- отсутствие каких-либо конфликтов интересов с застройщиком, что позволит спросить с него по полной за допущенный строительный брак и недоделки (в отличие от управляющей организации от застройщика, которая будет связана определенными обязательствами).
Помимо жилого фонда собственную УК можно создать для управления апартаментами. Тут вообще все много сложнее, потому что нет правового регулирования и лицензирования. Но при ряде обстоятельств собственники апартаментов могут попытаться продавать управление своим комплексом через свою УК, а не УК от застройщика.
Как выстроить структуру управления УК
Процесс начала управления через УК отличается от ТСЖ. Прежде всего, УК нужно создать, а ее руководитель должен получить квалификационный аттестат (это одно из лицензионных требований). А после голосования за условия договора с данной УК, нужно подать заявление в орган госжилнадзора для внесения изменений в реестр лицензий.
Проблема в том, что жителей будет непросто увлечь идеей «собственной» УК, которая будет мало чем отличаться от той, что управляет домом сейчас. Но мы помним, что дело не в названии (УК или ТСЖ), а в сути перемен. То есть, наличие адекватного запросу тарифа, плана работ и сроков выполнения по нему – важные основы того, что идея своей УК будет принята. Личность руководителя УК тоже имеет значение и будет создавать дополнительное промо УК.
Если мы говорим про создание «своей» УК, мы, конечно, рассматриваем ее не только как коммерческий, но и общественный проект. А это значит, что нужно продумать структуру корпоративного управления таким образом, чтобы жители принимали участие в работе или контроле за УК. Для этого учредители УК могут заключить корпоративный договор, по которому определенный процент прибыли УК должен быть обязательно потрачен на внутридомовое благоустройство. Впрочем, не обязательно идти по такому жесткому пути, возможные гарантии проведения работ можно прописать и в договоре управления.
Если с учетом всего этого УК сможет донести свою ценность для жителей, это будет отличный способ не только заявить о себе, развивая коммунальный бизнес, но и попытаться продвинуться на соседних домах (при наличии запроса у их жителей на подобные перемены).
Возможности для экспансии собственной УК
Хороший пример, как известно, заразителен. Поэтому успешный опыт эксплуатации своего жилфонда можно переносить на соседние дома. Вообще потенциал и возможности создания собственных УК для управления жилфондом – сильно недооценен. А это хорошая возможность для низовой самоорганизации, особенно в ситуации клановости небольших городов. Наличие управленческого опыта и собственной команды позволит вывести качество многих бизнес-процессов на новый уровень, что отразится на коммунальном обслуживании жилфонда.
Нужной для УК составляющей будет обратная связь, как внешняя, так и внутренняя. Для внешней связи хорошо подойдут динамичные интернет ресурсы (сайт, социальные сети, активно обновляемая лента новостей и постов). Можно запустить выпуск собственного СМИ, которое будет рассказывать о работе УК, тем самым, продвигая услуги. Внутренняя связь будет касаться реагирования на обращения жителей, по возникающим у них вопросам и проблемам.
Сейчас на рынке продолжает оставаться некоторый процент УК, степень эффективности которой является низкой. Это объясняется рядом причин: от нежелания делать свою работу, до случайного характера попадания в отрасль, а от того непонимания ее особенностей. И конкурировать с такими УК, порой, очень непросто, особенно если они крупные или их прикрывает крупный застройщик. Но УК, создаваемая для локального управления группой объектов, не будет связана никакими обязательствами с «акулами», а в отличие ТСЖ ее «заход» на дома будет проще. Поэтому стоит использовать эти возможности для наведения порядка на своей территории и ее благоустройства.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Разница между ТСЖ и УК в том, что ТСЖ как правило управляет одним домом. А потолок домов для УК ничем не ограничен. Конечно, ТСЖ может управлять группой домов (двудомовые и многодомовые ТСЖ), но тогда требуется получить 2/3 «за» от общего числа собственников в каждом доме, а сами дома должны иметь общий/сопредельный земельный участок или инженерные коммуникации. К тому же могут быть определенные административные барьеры по линии региона (применительно к отдельным регионам).
В ситуации, когда мы имеем жилой комплекс, состоящий из нескольких домов (не обязательно крупных), вместо создания ТСЖ можно попытаться выстроить структуру собственной управляющей организации, направленной на управление данным объектом (локальное управление).
Преимущества такой модели управления жилым комплексом:
- упрощенная схема управления (ТСЖ управлять сложнее, а кроме того, ТСЖ будучи некоммерческой организацией связано необходимостью предоставления дополнительной отчетности, ограниченного характера трат, если они не предусмотрены сметой доходов и расходов);
- отсутствие необходимости голосования в каждом доме 2/3 «за» от общего числа собственников в каждом доме (достаточно 50+1% голосов за УК, после чего дом попадет в лицензию к УК);
- больше возможностей с точки зрения управления домом (легче перераспределять финансовые потоки с одного дома жилищного комплекса на другой; так проблемы будут решаться быстрее и эффективнее);
- профессиональный характер управления (ТСЖ также может управлять профессионально, но ТСЖ это чаще всего структура, завязанная на личность председателя, который должен быть собственником, для УК таких ограничений нет);
- отсутствие каких-либо конфликтов интересов с застройщиком, что позволит спросить с него по полной за допущенный строительный брак и недоделки (в отличие от управляющей организации от застройщика, которая будет связана определенными обязательствами).
Помимо жилого фонда собственную УК можно создать для управления апартаментами. Тут вообще все много сложнее, потому что нет правового регулирования и лицензирования. Но при ряде обстоятельств собственники апартаментов могут попытаться продавать управление своим комплексом через свою УК, а не УК от застройщика.
Как выстроить структуру управления УК
Процесс начала управления через УК отличается от ТСЖ. Прежде всего, УК нужно создать, а ее руководитель должен получить квалификационный аттестат (это одно из лицензионных требований). А после голосования за условия договора с данной УК, нужно подать заявление в орган госжилнадзора для внесения изменений в реестр лицензий.
Проблема в том, что жителей будет непросто увлечь идеей «собственной» УК, которая будет мало чем отличаться от той, что управляет домом сейчас. Но мы помним, что дело не в названии (УК или ТСЖ), а в сути перемен. То есть, наличие адекватного запросу тарифа, плана работ и сроков выполнения по нему – важные основы того, что идея своей УК будет принята. Личность руководителя УК тоже имеет значение и будет создавать дополнительное промо УК.
Если мы говорим про создание «своей» УК, мы, конечно, рассматриваем ее не только как коммерческий, но и общественный проект. А это значит, что нужно продумать структуру корпоративного управления таким образом, чтобы жители принимали участие в работе или контроле за УК. Для этого учредители УК могут заключить корпоративный договор, по которому определенный процент прибыли УК должен быть обязательно потрачен на внутридомовое благоустройство. Впрочем, не обязательно идти по такому жесткому пути, возможные гарантии проведения работ можно прописать и в договоре управления.
Если с учетом всего этого УК сможет донести свою ценность для жителей, это будет отличный способ не только заявить о себе, развивая коммунальный бизнес, но и попытаться продвинуться на соседних домах (при наличии запроса у их жителей на подобные перемены).
Возможности для экспансии собственной УК
Хороший пример, как известно, заразителен. Поэтому успешный опыт эксплуатации своего жилфонда можно переносить на соседние дома. Вообще потенциал и возможности создания собственных УК для управления жилфондом – сильно недооценен. А это хорошая возможность для низовой самоорганизации, особенно в ситуации клановости небольших городов. Наличие управленческого опыта и собственной команды позволит вывести качество многих бизнес-процессов на новый уровень, что отразится на коммунальном обслуживании жилфонда.
Нужной для УК составляющей будет обратная связь, как внешняя, так и внутренняя. Для внешней связи хорошо подойдут динамичные интернет ресурсы (сайт, социальные сети, активно обновляемая лента новостей и постов). Можно запустить выпуск собственного СМИ, которое будет рассказывать о работе УК, тем самым, продвигая услуги. Внутренняя связь будет касаться реагирования на обращения жителей, по возникающим у них вопросам и проблемам.
Сейчас на рынке продолжает оставаться некоторый процент УК, степень эффективности которой является низкой. Это объясняется рядом причин: от нежелания делать свою работу, до случайного характера попадания в отрасль, а от того непонимания ее особенностей. И конкурировать с такими УК, порой, очень непросто, особенно если они крупные или их прикрывает крупный застройщик. Но УК, создаваемая для локального управления группой объектов, не будет связана никакими обязательствами с «акулами», а в отличие ТСЖ ее «заход» на дома будет проще. Поэтому стоит использовать эти возможности для наведения порядка на своей территории и ее благоустройства.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
