• Главная
  •  > 
  • Блог Инфокрафт ЖКХ
  •  > 
  • Судебная практика по установлению дифференцированных тарифов на плату за содержание жилых и нежилых помещений: на что обратить внимание

Блог Инфокрафт ЖКХ

Судебная практика по установлению дифференцированных тарифов на плату за содержание жилых и нежилых помещений: на что обратить внимание

До 2018 года в практике управляющих организаций был единый подход к установлению тарифа в виде платы за содержание жилых и нежилых помещений. Однако, после того, как в конце 2018 года Конституционный суд РФ высказался о допустимости неодинакового тарифа для разных категорий собственников, управленческая и судебная практика изменилась.

Модель дифференцированного тарифообразования

В соответствии с п. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.

В случае, если использование помещения осуществляется по найму, то взнос на капитальный ремонт оплачивает собственник. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (п. 4 ст. 155 ЖК РФ). Уже в данной норме заложен некий дифференцированный подход, при котором есть различие между собственниками и нанимателями: собственники оплачивают текущее содержание по полному тарифу, а наниматели – исходя из условий муниципального тарифа, отраженного в договоре социального (служебного) найма.

Суды указывают на то, что наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома исключительно в том размере, который для него установлен уполномоченным органом государственной власти, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких- либо исключений из него ЖК РФ не предусматривает (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-78929/2019 от 09.07.2019 г.).

Наряду с дифференцированным тарифообразованием для собственников и нанимателей, в постановлении от 29.01.2018 №5-П, Конституционный суд РФ указал следующее:
- платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям;
- законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество, сам по себе не исключает возможность учета особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения);
- должны учитываться иные объективные обстоятельства, которые – при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме – могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Такой подход Конституционного суда РФ отчасти противоречит п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), где указано, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Однако судебная практика идет по иному пути.

Особенности судебной практики 2019-2020 гг.

Мнение Конституционного суда РФ стало использоваться управляющими компаниями и ТСЖ в качестве основы для установления на общих собрания собственников и членов ТСЖ различных тарифов для собственников жилых или нежилых помещений. В ситуации, когда дифференцированный тариф был установлен решением общего собрания, суды взыскивают повышенный (или пониженный) тариф с нежилых помещений в силу того, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким образом, если различный тариф был установлен решением общего собрания, которое не было оспорено заинтересованным собственником (или иным лицом), то взыскание, в целом, неизбежно.

Так, решением внеочередного общего собрания собственников помещений установлен дифференцированный тариф на содержание жилых и нежилых помещений, расположенных в МКД: 19 руб. 00 коп. за 1 кв. м – для жилых помещений, 30 руб. 00 коп. за кв. м – для нежилых помещений.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на отсутствие договора, неоказание истцом услуг по содержанию в отношении принадлежащего ответчику помещения, а также на экономическую необоснованность примененного истцом при расчете тарифа. Однако сами решения, оформленные протоколом, оспорены не были. В таком случае суд признал исковые требования обоснованными (решение Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-746/2019 от 10.06.2019 г.).

В другом случае суд указал, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 кв.м нежилого помещения МКД не противоречит закону (решение Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 10.06.2019 г.).

В похожем деле суд указал на то, что ТСЖ правомерно произвело расчет платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме в отношении нежилых помещений, принадлежащих ответчику, исходя из тарифа – 20 руб. за один кв. м., в том числе потому, что доказательств оспаривания решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений ТСЖ об установлении тарифов и признания его судом недействительным в материалы дела не представлено (решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.01.2020 г. по делу № А54-8254/2019).

В другом случае государственное предприятие, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, попыталось оспорить протокол общего собрания, установивший дифференцированный тариф в двойном размере. Иск был удовлетворен, поскольку:
- при принятии решения о дифференцированном тарифе лица, участвующие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должны руководствоваться положениями статьи 10 ГК Российской Федерации, закрепляющими презумпцию добросовестного поведения участников гражданских правоотношений и разумности их действий;
- кроме того, тарифы на коммунальное обслуживание в повышенном размере установлены исключительно для государственного предприятия, а для иных собственников нежилых помещений данные требования не установлены;
- дифференциация размеров соответствующих платежей приводит к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-105302/2019 от 16.03.2020 г.).
Нужно сказать, что попытка оспорить решение общего собрания о дифференцированном тарифе не всегда способа увенчаться успехом.

Так, решением общего собрания собственников был утвержден дифференцированный тариф на эксплуатационные расходы. Тариф на ежемесячные эксплуатационные расходы при условии использовании всего этажа одним арендатором утверждён в размере 64 руб./кв. м. Тариф на ежемесячные эксплуатационные расходы для остальных собственников /арендаторов утверждён в размере 80 руб./кв. м. Суд отказал в признании решений и протокола общего собрания недействительными, поскольку:
- истцами не представлено доказательств нарушения требований закона, в том числе существенного нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющего на волеизъявление участников собрания, нарушения равенства прав участников собрания при его проведении;
- истцами не доказана убыточность стоимости расходов по содержанию общего имущества, а также невыгодные для них условия заключения единого договора по содержанию и текущему обслуживанию общего имущества собственников нежилых помещений, не представлено доказательств того, что вышеуказанная стоимость расходов по содержанию общего имущества значительно превышает среднюю цену за содержание общего имущества в аналогичных торговых центрах;
- на момент принятия оспариваемого решения ни один из собственников не направил предложения по выбору иной компании, осуществляющей техническое обслуживание здания, не представил обоснованного расчета по перечню услуг, предложенному инициаторами собрания и утвержденному решением общего собрания (решение Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-5536/2019 от 04.06.2020 г.).

Общий вывод

Тема дифференцированных тарифов – до известной степени щепетильная. В отдельных ситуациях повышенный тариф для собственников нежилых помещений (а обычно бывает именно так) действительно является необходимостью. Но в целом управляющая организация должна стремиться строиться взаимоотношения со всеми собственниками на основании экономической обоснованности и добросовестности.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Повышение платы за текущее содержание: рабочие схемы для управляющей компании
Читать
Квалификационный аттестат: нужно ли его получать и зачем?
Читать
Правила определения вида работ по капитальному ремонту и его отличия от текущего ремонта
Читать