Судебные споры с застройщиками: как подготовить и подать иск по строительному браку
14.02.2022
10:00
14 февраля 2022 в 10:00
Основной претензией к застройщикам является наличие строительного брака. Причем данный брак должен проявить себя в течение гарантийного срока. Для инженерных коммуникаций он составляет не менее 3х лет, а для остальных частей дома – не менее 5 лет.
Неоднозначным вопросом является срок, с которого нужно отсчитывать гарантийный срок. Формально им является дата, которая указана в полученном разрешении на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Хотя для собственников он наступает с момента передачи им объекта долевого строительства по актам.
Такой вопрос возникает потому, что с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи объектов дольщикам может пройти 3-5 месяцев. А для течения гарантийного срока – это существенный период, иногда не хватает этого самого лишнего месяца, чтобы заявить претензию застройщику. Но проблема в том, что собственникам передается не общее имущества дома в целом, а исключительно тот объект, который они купили.
Обычно дольщики заявляют претензии относительно своих помещений, однако есть судебная практика, когда претензии дольщиков касаются и общего имущества (хотя таких дел существенно меньше).
В любом случае, если гарантийный срок на дом на исходе, целесообразно заявить письменную претензию в адрес застройщика относительно имеющихся признаков строительного брака.
Правильным будет предъявлять претензию застройщику от имени УК или ТСЖ, т.к. именно они отвечают за содержание общего имущества (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Проблем тут обычно возникает две.
Первая – связанность управляющей компании и застройщика (реже такая связь есть у ТСЖ, но и она бывает, если ТСЖ создал сам застройщик). Тогда управляющая компания не заинтересована в конфликтах с застройщиком, иначе она не получит от него новые дома в управление.
Вторая – наличие полномочий от собственников вести претензионную и судебную работу с застройщиком. Суды при рассмотрении исков требуют подтверждения таких полномочий у подателя иска.
Одним из вариантов решения для управляющей организации является включение таких полномочий в договор управления многоквартирным домом. Факт голосования за данный договор считается уполномочиванием управляющей организации на право судебных разбирательств в судах.
Для ТСЖ (которая обычно не работает на основе договора управления) целесообразно отдельно принять такие решения на общем собрании. Варианты формулировок могут быть следующими:
«- О принятии решения об обращении в суд с иском к застройщику ООО с требованиями устранить строительные недостатки общего имущества МКД, с иными требованиями, связанными с обеспечением надлежащей эксплуатации МКД и защиты интересов собственников помещений МКД.
- О наделении ТСН полномочиями по обращению в судебные органы с иском к ООО от имени собственников помещений МКД с требованиями устранить строительные недостатки общего имущества МКД, с иными требованиями, связанными с обеспечением надлежащей эксплуатации МКД и защиты интересов собственников помещений МКД».
Предоставление протокола собрания с такими решениям снимет любые вопросы о полномочиях и о право на предъявление подобных исков. Ряд ТСЖ также прописывают такие полномочия в уставе. Прямого ответа, как лучше сделать, нет, используем тот способ, которые будет наиболее удобен.
Актирование нарушений и сбор доказательств
Доказательством строительного брака является факт разрушений строительных конструкций и элементов. Все эти факты фиксируются на фото и видео, а также актируются. В претензии, которая направляется на имя застройщика, целесообразно предложить застройщику принять участие в комиссионном обследовании нарушений и определении сроков устранения недостатков. Если застройщик не явиться на такую встречу (а обычно бывает именно так), акт составляется с учетом реально присутствующих лиц.
Например, в акте мы пишем следующее:
«В ходе осмотра общего имущества многоквартирного дома установлено следующее:
- разрушенная отмостка по периметру МКД, местами ее отсутствие;
- отсутствие защитного покрытия (штукатурки) на выводах вентиляционных труб и стенах машинного отделения лифтов на крыше МКД;
- отсутствие защитного покрытия на верхних оголовках вентиляционных труб после монтажа дефлекторов;
- нарушение целостности фасадного покрытия и окраски на фасаде дома в районе верхнего технического этажа и на юго-западном углу МКД;
- сквозная коррозия элементов перил у входных дверей в подъезды № 1 и 2;
- отсутствие светильников аварийного освещения на этажах около пожарных шкафов».
То есть, в нем фиксируется совокупность нарушений, который в дальнейшем будут положены в основу иска. Лучше делать максимально детальное и индивидуально-определенное перечисление с дополнением акта фотографиями каждого нарушения. Фотографии следует делать так, чтобы глядя на изображение было сразу понятно, что фото имеет отношение именно к данному дому.
Вопрос о том, нужно ли делать экспертизу до подачи искового заявления – остается открытым. Формально такая экспертиза будет являться надлежащим доказательством того, чтобы есть реальные отступления от проектных решений (особенно, если есть проект, с которым можно сравнить план и факт). Но если нарушения совершенно явные и не требуют специальных познаний, можно временно ограничиться актом осмотра общего имущества (подписанным со стороны УК или ТСЖ как уполномоченных лиц). А в дальнейшем суд сможет назначить судебную экспертизу, если возникнет такая необходимость.
Доводы, которые стоит заявить в иске
Обычно в таких исках пишутся совершенно общие доводы про важность исполнения обязательств, гарантийный срок на объект, а также важность безопасной для жителей эксплуатации.
Зачастую суды указывают на то, что именно на застройщике лежит бремя доказывания того, что недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, произошли вследствие неправильной эксплуатации объекта управляющей организацией, нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного управляющей организацией или привлеченными им третьими лицами. А доказать это не всегда просто, т.е. судебная практика и закон исходят из презумпции добросовестности дольщиков (собственников).
В просительной части иска нужно обязательно указать:
- срок, в течение которого застройщик обязан устранить недостатки (например, в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу)
- факт безвозмездного характера проведения данных работ
- детальное описание самих работ (например, «восстановить защитное покрытие (штукатурку) на выводах вентиляционных труб и стенах машинного отделения лифтов на крыше МКД»).
Изменение способа выполнения работ
После того, как будет просужена обязанность для застройщика провести работы по устранению строительного брака, УК и ТСЖ смогут обратиться в суд с заявлением об изменении исполнения обязательств. Вместо проведения работ в натуре можно попробовать обратить эти работы на денежный эквивалент, т.е. получить от застройщика реальные деньги и провести ремонт самостоятельно. Зачастую это и быстрее, и качественнее.
В одном из случаев управляющая компания обратилась с иском к застройщику о проведении ремонтных работ. После принятия судом решения об обязании застройщика провести необходимые работы и уклонения об этой обязанности от управляющей компании последовало заявление об изменении способа исполнения решения суда. Данные работы были оценены в 3,3 млн. рублей. Меняя способ исполнения решения суда суд исходил из следующего:
- в силу п. 1 ст. 324 АПК, при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава – исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения;
- согласно разъяснениям, данным в Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 г. № 153, удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы производства на земельном участке). При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 АПК РФ);
- Взыскатель имеет намерение своими силами осуществить работы по устранению недостатков подрядчика. Стоимость этих работ подтверждается дефектной ведомостью и локальными сметными расчетами (Определение Арбитражного суда Хабаровского края от 10 апреля 2019 года по делу № А73-20345/2017).
Таким образом, варианты решения проблемы с застройщиком по строительным недоделкам в случае его уклонения от проведения ремонтных работ, в целом, имеются. Хотя важное значение играет сбор доказательной базы, совершение иных процессуальных действий. С учетом того, что новых домов в 2020-2021 гг. построено очень много, проблемы строительного брака будут звучать все чаще, т.е. в погоне за количеством вводимых квадратных метров очень страдает качество самой стройки.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Неоднозначным вопросом является срок, с которого нужно отсчитывать гарантийный срок. Формально им является дата, которая указана в полученном разрешении на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Хотя для собственников он наступает с момента передачи им объекта долевого строительства по актам.
Такой вопрос возникает потому, что с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи объектов дольщикам может пройти 3-5 месяцев. А для течения гарантийного срока – это существенный период, иногда не хватает этого самого лишнего месяца, чтобы заявить претензию застройщику. Но проблема в том, что собственникам передается не общее имущества дома в целом, а исключительно тот объект, который они купили.
Обычно дольщики заявляют претензии относительно своих помещений, однако есть судебная практика, когда претензии дольщиков касаются и общего имущества (хотя таких дел существенно меньше).
В любом случае, если гарантийный срок на дом на исходе, целесообразно заявить письменную претензию в адрес застройщика относительно имеющихся признаков строительного брака.
Правильным будет предъявлять претензию застройщику от имени УК или ТСЖ, т.к. именно они отвечают за содержание общего имущества (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Проблем тут обычно возникает две.
Первая – связанность управляющей компании и застройщика (реже такая связь есть у ТСЖ, но и она бывает, если ТСЖ создал сам застройщик). Тогда управляющая компания не заинтересована в конфликтах с застройщиком, иначе она не получит от него новые дома в управление.
Вторая – наличие полномочий от собственников вести претензионную и судебную работу с застройщиком. Суды при рассмотрении исков требуют подтверждения таких полномочий у подателя иска.
Одним из вариантов решения для управляющей организации является включение таких полномочий в договор управления многоквартирным домом. Факт голосования за данный договор считается уполномочиванием управляющей организации на право судебных разбирательств в судах.
Для ТСЖ (которая обычно не работает на основе договора управления) целесообразно отдельно принять такие решения на общем собрании. Варианты формулировок могут быть следующими:
«- О принятии решения об обращении в суд с иском к застройщику ООО с требованиями устранить строительные недостатки общего имущества МКД, с иными требованиями, связанными с обеспечением надлежащей эксплуатации МКД и защиты интересов собственников помещений МКД.
- О наделении ТСН полномочиями по обращению в судебные органы с иском к ООО от имени собственников помещений МКД с требованиями устранить строительные недостатки общего имущества МКД, с иными требованиями, связанными с обеспечением надлежащей эксплуатации МКД и защиты интересов собственников помещений МКД».
Предоставление протокола собрания с такими решениям снимет любые вопросы о полномочиях и о право на предъявление подобных исков. Ряд ТСЖ также прописывают такие полномочия в уставе. Прямого ответа, как лучше сделать, нет, используем тот способ, которые будет наиболее удобен.
Актирование нарушений и сбор доказательств
Доказательством строительного брака является факт разрушений строительных конструкций и элементов. Все эти факты фиксируются на фото и видео, а также актируются. В претензии, которая направляется на имя застройщика, целесообразно предложить застройщику принять участие в комиссионном обследовании нарушений и определении сроков устранения недостатков. Если застройщик не явиться на такую встречу (а обычно бывает именно так), акт составляется с учетом реально присутствующих лиц.
Например, в акте мы пишем следующее:
«В ходе осмотра общего имущества многоквартирного дома установлено следующее:
- разрушенная отмостка по периметру МКД, местами ее отсутствие;
- отсутствие защитного покрытия (штукатурки) на выводах вентиляционных труб и стенах машинного отделения лифтов на крыше МКД;
- отсутствие защитного покрытия на верхних оголовках вентиляционных труб после монтажа дефлекторов;
- нарушение целостности фасадного покрытия и окраски на фасаде дома в районе верхнего технического этажа и на юго-западном углу МКД;
- сквозная коррозия элементов перил у входных дверей в подъезды № 1 и 2;
- отсутствие светильников аварийного освещения на этажах около пожарных шкафов».
То есть, в нем фиксируется совокупность нарушений, который в дальнейшем будут положены в основу иска. Лучше делать максимально детальное и индивидуально-определенное перечисление с дополнением акта фотографиями каждого нарушения. Фотографии следует делать так, чтобы глядя на изображение было сразу понятно, что фото имеет отношение именно к данному дому.
Вопрос о том, нужно ли делать экспертизу до подачи искового заявления – остается открытым. Формально такая экспертиза будет являться надлежащим доказательством того, чтобы есть реальные отступления от проектных решений (особенно, если есть проект, с которым можно сравнить план и факт). Но если нарушения совершенно явные и не требуют специальных познаний, можно временно ограничиться актом осмотра общего имущества (подписанным со стороны УК или ТСЖ как уполномоченных лиц). А в дальнейшем суд сможет назначить судебную экспертизу, если возникнет такая необходимость.
Доводы, которые стоит заявить в иске
Обычно в таких исках пишутся совершенно общие доводы про важность исполнения обязательств, гарантийный срок на объект, а также важность безопасной для жителей эксплуатации.
Зачастую суды указывают на то, что именно на застройщике лежит бремя доказывания того, что недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, произошли вследствие неправильной эксплуатации объекта управляющей организацией, нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного управляющей организацией или привлеченными им третьими лицами. А доказать это не всегда просто, т.е. судебная практика и закон исходят из презумпции добросовестности дольщиков (собственников).
В просительной части иска нужно обязательно указать:
- срок, в течение которого застройщик обязан устранить недостатки (например, в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу)
- факт безвозмездного характера проведения данных работ
- детальное описание самих работ (например, «восстановить защитное покрытие (штукатурку) на выводах вентиляционных труб и стенах машинного отделения лифтов на крыше МКД»).
Изменение способа выполнения работ
После того, как будет просужена обязанность для застройщика провести работы по устранению строительного брака, УК и ТСЖ смогут обратиться в суд с заявлением об изменении исполнения обязательств. Вместо проведения работ в натуре можно попробовать обратить эти работы на денежный эквивалент, т.е. получить от застройщика реальные деньги и провести ремонт самостоятельно. Зачастую это и быстрее, и качественнее.
В одном из случаев управляющая компания обратилась с иском к застройщику о проведении ремонтных работ. После принятия судом решения об обязании застройщика провести необходимые работы и уклонения об этой обязанности от управляющей компании последовало заявление об изменении способа исполнения решения суда. Данные работы были оценены в 3,3 млн. рублей. Меняя способ исполнения решения суда суд исходил из следующего:
- в силу п. 1 ст. 324 АПК, при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава – исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения;
- согласно разъяснениям, данным в Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 г. № 153, удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы производства на земельном участке). При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 АПК РФ);
- Взыскатель имеет намерение своими силами осуществить работы по устранению недостатков подрядчика. Стоимость этих работ подтверждается дефектной ведомостью и локальными сметными расчетами (Определение Арбитражного суда Хабаровского края от 10 апреля 2019 года по делу № А73-20345/2017).
Таким образом, варианты решения проблемы с застройщиком по строительным недоделкам в случае его уклонения от проведения ремонтных работ, в целом, имеются. Хотя важное значение играет сбор доказательной базы, совершение иных процессуальных действий. С учетом того, что новых домов в 2020-2021 гг. построено очень много, проблемы строительного брака будут звучать все чаще, т.е. в погоне за количеством вводимых квадратных метров очень страдает качество самой стройки.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
