Практика утверждения тарифа на содержание общего имущества в отсутствие решения общего собрания
02.07.2020
11:15
2 июля 2020 в 11:15
Тариф на содержание общего имущества является самым недофинансированным из числа прочих платежей «за коммуналку». Причины такой ситуации очевидны: если плата за коммунальные услуги или капитальный ремонт устанавливается государством, то тариф на содержание в руках собственников помещений. А любой собственник хочет платить как можно меньше, а жилищных услуг получать как можно больше. И в этом случае главной проблемой для управляющей организации является утверждение справедливого и достаточного тарифа.
Проблемы с утверждением тарифа
Процедура утверждения тарифа прописана в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм.
1.Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания
2.Если размер платы превышает установленные муниципальные или региональные тарифы, то в предложении управляющей организации должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения.
Проблема в том, что для собственников нет ответственности за отказ от утверждения того экономически обоснованного тарифа, который хочет установить управляющая организация. При этом в соответ. со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, т.е. управляющая организация не имеет права отказаться от договора управления многоквартирным домом, если тариф невыгоден. С другой стороны, одностороннее изменение условий обязательства (то есть, снижение тарифа вплоть до 1 р. за 1м2) допускается стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности (то есть, собственникам).
Таким образом, управляющая домом организация зажата со всех сторон: если собственники не утвердят ей экономически достаточный тариф, то вся работа будет вестись в убыток. С другой стороны, управляющая домом организация обязана исполнять условия даже невыгодного договора управления, не имея права от него отказаться. Другой проблемой является низкая социальная активность самих собственников: людей сложно организовать и обеспечить явку на общее собрание. В таком случае тариф будет не утвержден по причине отсутствия кворума.
Механизм утверждения тарифа без собрания
До недавнего времени ситуация с тарифообразованием в условиях отсутствия решения общего собрания была очень плачевной.
Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ была введена поправка в п. 4 ст. 158 ЖК РФ. Новая норма исходит из того, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Для того, чтобы тариф на содержание общего имущества был установлен правильно и был технически обоснован, приказом Минстроя России от 06.04.2018 г. № 213/пр разработаны и утверждены Методические рекомендации (далее – Методические рекомендации). Ими же установлен порядок определения предельных индексов изменения размера такой платы.
Методические рекомендации исходят из разных типов многоквартирных домов, их конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.
Определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется осуществлять исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) без включения в нее платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Плату за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать на срок не более 3 лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год, установленного действующим Прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации.
Проблемы от органов местного самоуправления
Главная проблема Методических рекомендаций в том, что эти рекомендации не являются обязательными к применению органами местного самоуправления. Отсутствие обязательности приводит к тому, что органы местного самоуправления намеренно занижают тарифы. Причины этого связаны с тем, что у муниципалитетов в собственности большое количество квадратных метров и занижение ориентиров по содержанию общего имущества отражает общее стремление экономить деньги из муниципальной казны.
С другой стороны, практика отдельных муниципалитетов показывает, что органы муниципальной власти до сих пор не выработали каких-то критериев того, как они будут определять тариф на содержание применительно к домам с разной степенью благоустройства. Часть муниципалитетов решает этот вопрос путем телефонных переговоров с жилищной инспекцией и устанавливает тот тариф, который им порекомендуют там. Подобная ситуация провоцирует коррупцию и недобросовестность.
Поскольку Методические рекомендации не являются обязательными, самым правильным решением будет принятие на уровне муниципалитета нормативного акта, с указанием размера платы за содержание общего имущества применительно к многоквартирным домам с разной степенью их благоустроенности. Данные тарифы не должны занижаться и позволят сформировать некие ориентиры того, на что может рассчитывать управляющая организация, тариф на содержание общего имущества в которой не утвержден решением общего собрания.
Конечная же цель подобной работы состоит в том, чтобы плата за содержание жилого помещения устанавливалась исключительно на общем собрании по решению собственников, была экономические обоснованной и разумной, поддерживала баланс интересов всех сторон.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Проблемы с утверждением тарифа
Процедура утверждения тарифа прописана в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм.
1.Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания
2.Если размер платы превышает установленные муниципальные или региональные тарифы, то в предложении управляющей организации должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения.
Проблема в том, что для собственников нет ответственности за отказ от утверждения того экономически обоснованного тарифа, который хочет установить управляющая организация. При этом в соответ. со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, т.е. управляющая организация не имеет права отказаться от договора управления многоквартирным домом, если тариф невыгоден. С другой стороны, одностороннее изменение условий обязательства (то есть, снижение тарифа вплоть до 1 р. за 1м2) допускается стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности (то есть, собственникам).
Таким образом, управляющая домом организация зажата со всех сторон: если собственники не утвердят ей экономически достаточный тариф, то вся работа будет вестись в убыток. С другой стороны, управляющая домом организация обязана исполнять условия даже невыгодного договора управления, не имея права от него отказаться. Другой проблемой является низкая социальная активность самих собственников: людей сложно организовать и обеспечить явку на общее собрание. В таком случае тариф будет не утвержден по причине отсутствия кворума.
Механизм утверждения тарифа без собрания
До недавнего времени ситуация с тарифообразованием в условиях отсутствия решения общего собрания была очень плачевной.
Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ была введена поправка в п. 4 ст. 158 ЖК РФ. Новая норма исходит из того, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Для того, чтобы тариф на содержание общего имущества был установлен правильно и был технически обоснован, приказом Минстроя России от 06.04.2018 г. № 213/пр разработаны и утверждены Методические рекомендации (далее – Методические рекомендации). Ими же установлен порядок определения предельных индексов изменения размера такой платы.
Методические рекомендации исходят из разных типов многоквартирных домов, их конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.
Определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется осуществлять исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) без включения в нее платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Плату за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать на срок не более 3 лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год, установленного действующим Прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации.
Проблемы от органов местного самоуправления
Главная проблема Методических рекомендаций в том, что эти рекомендации не являются обязательными к применению органами местного самоуправления. Отсутствие обязательности приводит к тому, что органы местного самоуправления намеренно занижают тарифы. Причины этого связаны с тем, что у муниципалитетов в собственности большое количество квадратных метров и занижение ориентиров по содержанию общего имущества отражает общее стремление экономить деньги из муниципальной казны.
С другой стороны, практика отдельных муниципалитетов показывает, что органы муниципальной власти до сих пор не выработали каких-то критериев того, как они будут определять тариф на содержание применительно к домам с разной степенью благоустройства. Часть муниципалитетов решает этот вопрос путем телефонных переговоров с жилищной инспекцией и устанавливает тот тариф, который им порекомендуют там. Подобная ситуация провоцирует коррупцию и недобросовестность.
Поскольку Методические рекомендации не являются обязательными, самым правильным решением будет принятие на уровне муниципалитета нормативного акта, с указанием размера платы за содержание общего имущества применительно к многоквартирным домам с разной степенью их благоустроенности. Данные тарифы не должны занижаться и позволят сформировать некие ориентиры того, на что может рассчитывать управляющая организация, тариф на содержание общего имущества в которой не утвержден решением общего собрания.
Конечная же цель подобной работы состоит в том, чтобы плата за содержание жилого помещения устанавливалась исключительно на общем собрании по решению собственников, была экономические обоснованной и разумной, поддерживала баланс интересов всех сторон.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
