Совет МКД – друг или враг?
16.01.2020
10:10
16 января 2020 в 10:10
Если в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано не ТСН (а в самом доме более 4х квартир), то в нем должен быть создан совет такого дома с определенными законом полномочиями. Цель совета – выполнять функцию заказчика ЖКХ-услуг. В последние годы мы слышим все больше нареканий в адрес этой «внутридомовой конструкции».
Зачем совет нужен и как он создается
Совет дома создается в каждом отдельно взятом доме в двух случаях:
- при непосредственном управлении (а оно возможно в случае, если в доме до 30 квартир)
- при управлении дома управляющей организацией.
Совет может иметь неограниченное число членов, точная численность которых устанавливается на общем собрании с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
При этом регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
В законе есть норма о том, что если в течение календарного года с даты начала управления домом управляющей организацией решение об избрании совета не было реализовано, то орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников, в повестку которого включаются вопросы:
- об избрании в данном доме совета многоквартирного дома
- об избрании председателя совета данного дома
- или о создании в данном доме товарищества собственников жилья (п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).
Нужно сказать, что реализация данной нормы, что называется, «на земле» - хромает. Сложно гипотетически представить ситуацию, что местные власти будут в доме, управляемом управляющей организацией, проводить общее собрание с целью создания ТСЖ.
Кроме того, если ранее не было проведено собрание с решением об упрощенном порядке уведомлений (на информационных стендов), то орган местного самоуправления будет обязан уведомить заказным письмом каждого собственника. Такие действия потребуют больших временных и финансовых затрат и очень мало шансов, что местные власти начнут заниматься этим вопросом.
Цель совета – создать некую буферную зону между собственниками и управляющей организацией. Иными словами, создать заказчика ЖКХ-услуг, который мог бы продвигать интересы дома управляющей организацией и ее контролировать в части исполнения обязательств.
Полномочия совета
В п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ приведен очень большой набор полномочий совета дома, которые могут быть сведены к одному общему знаменателю: выстраивание отношений с управляющей организацией исходя из интересов и перспектив развития многоквартирного дома. Сюда же относится разработка планов, условий договора управления, контроля.
несмотря на некую иллюзию демократичности, реальных полномочий у совета дома – нет. Члены совета дома (включая председателя совета, выбираемого на общем собрании из числа членов совета) – это рядовые собственники, с точки зрения прав и обязанностей ничем не отличающиеся от своих собственников – соседей.
У председателя совета в законе также прописаны некие полномочия, например:
- переговоры с управляющей организацией относительно условий договора управления
- заключение такого договора на основании доверенности от собственников (непонятно, чем это отличается от обычной нотариальной доверенности на соседа)
- контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (также на основании доверенностей от собственников)
- реализация функции представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (также на основании доверенности от собственников).
Одним словом, полномочия председателя совета ничем не отличаются от полномочий (или прав) рядового собственника (не являющегося членом совета).
Делая общий вывод по полномочиям, можно заключить, что в законе описана некая идеальная ситуация, которая применима к рынку цивилизованных отношений в части ЖКХ-услуг. Практическая реализация всех этих полномочий как совета, так и председателя совета – выглядит весьма сомнительной.
Бессмысленность и коррумпированность существующих советов
Институт совета был введен законодателем федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ.
До 2011 года советов не существовало. Без года 10 лет работы института советов – большой срок и он позволяет посмотреть на этот элемент сферы ЖКХ в перспективе.
Мы понимаем, что есть некоторое количество советов, которые работают эффективно и в той модели, которая установлена в законе (хотя мы таких советов и не видели). Вместе с тем, есть очевидные проблемы с работой института совета. В их числе:
1.Установление вознаграждения членам совета. В 2015 году Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ (спустя 4 года после создания института советов в 2011 году) законодатель решил, что общее собрание собственников вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
На практике это можно реализовать так:
- либо все собственники скидываются «черным налом» на финансирование работы совета (однако, как быть с теми, кто не захочет платить)
- либо закладывать оплату работы совета в тариф и повышать его (с чем опять же многие не согласятся).
Если же члены совета получают вознаграждение не от собственников, а от управляющей организации (а в 90% случаев бывает именно так), что члены совета входят в конфликт интересов с управляющей организацией, поскольку они получают деньги от лица, которого они должны в теории контролировать.
То есть, норма о вознаграждении абсолютно не работает, а работать в совете на волонтерских началах соглашаются очень немногие собственники (но честь и хвала тем, кто соглашается).
2.Как быть в ситуации, если совет дома вступает в конфликт с управляющей организацией по причине невыполнения ею условий договора управления домом?
Единственное решение – проводить общее собрание, которое вправе инициировать не совет, а отдельной взятый собственник (или группа собственников). То есть, никаких реальных полномочий по контролю управляющей организации у совета дома – нет, потому что их нет в законе.
В массе своей совет дома – абсолютно бессмысленная и не работающая институция, которая отражает инфантильность нашего общества, нежелание и неумение брать на себя реальную ответственность за дом. Совет – полностью гибридный и имитационный механизм, не способный к минимальной саморефлексии, он хорошо для иллюзии демократии, но не для решения реальных проблем.
В Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2035 года отмечается, что «именно способ управления товариществом собственников жилья имеет наиболее высокий потенциал с точки зрения создания института ответственных собственников и развития рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами».
Таким образом, если государство хотело бы создать реального заказчика в сфере ЖКХ-услуг, то законодатель бы предусмотрел обязанность для каждого дома осуществить создание и поддержку ТСЖ, у которого (в отличие от совета), есть реальные полномочия влияния на нерадивую управляющую организацию.
Тратить силы в новом доме на создание совета дома, если управляющая организация отказывается его создавать, равнозначно борьбе с ветряными мельницами. Или не занимайтесь этим вопросом вообще или сразу создавайте в доме ТСЖ, после чего заключайте договор с управляющей организацией (если не хотите сами управлять домом) – на диктате своих, а не ее условий.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Зачем совет нужен и как он создается
Совет дома создается в каждом отдельно взятом доме в двух случаях:
- при непосредственном управлении (а оно возможно в случае, если в доме до 30 квартир)
- при управлении дома управляющей организацией.
Совет может иметь неограниченное число членов, точная численность которых устанавливается на общем собрании с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
При этом регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
В законе есть норма о том, что если в течение календарного года с даты начала управления домом управляющей организацией решение об избрании совета не было реализовано, то орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников, в повестку которого включаются вопросы:
- об избрании в данном доме совета многоквартирного дома
- об избрании председателя совета данного дома
- или о создании в данном доме товарищества собственников жилья (п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).
Нужно сказать, что реализация данной нормы, что называется, «на земле» - хромает. Сложно гипотетически представить ситуацию, что местные власти будут в доме, управляемом управляющей организацией, проводить общее собрание с целью создания ТСЖ.
Кроме того, если ранее не было проведено собрание с решением об упрощенном порядке уведомлений (на информационных стендов), то орган местного самоуправления будет обязан уведомить заказным письмом каждого собственника. Такие действия потребуют больших временных и финансовых затрат и очень мало шансов, что местные власти начнут заниматься этим вопросом.
Цель совета – создать некую буферную зону между собственниками и управляющей организацией. Иными словами, создать заказчика ЖКХ-услуг, который мог бы продвигать интересы дома управляющей организацией и ее контролировать в части исполнения обязательств.
Полномочия совета
В п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ приведен очень большой набор полномочий совета дома, которые могут быть сведены к одному общему знаменателю: выстраивание отношений с управляющей организацией исходя из интересов и перспектив развития многоквартирного дома. Сюда же относится разработка планов, условий договора управления, контроля.
несмотря на некую иллюзию демократичности, реальных полномочий у совета дома – нет. Члены совета дома (включая председателя совета, выбираемого на общем собрании из числа членов совета) – это рядовые собственники, с точки зрения прав и обязанностей ничем не отличающиеся от своих собственников – соседей.
У председателя совета в законе также прописаны некие полномочия, например:
- переговоры с управляющей организацией относительно условий договора управления
- заключение такого договора на основании доверенности от собственников (непонятно, чем это отличается от обычной нотариальной доверенности на соседа)
- контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (также на основании доверенностей от собственников)
- реализация функции представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (также на основании доверенности от собственников).
Одним словом, полномочия председателя совета ничем не отличаются от полномочий (или прав) рядового собственника (не являющегося членом совета).
Делая общий вывод по полномочиям, можно заключить, что в законе описана некая идеальная ситуация, которая применима к рынку цивилизованных отношений в части ЖКХ-услуг. Практическая реализация всех этих полномочий как совета, так и председателя совета – выглядит весьма сомнительной.
Бессмысленность и коррумпированность существующих советов
Институт совета был введен законодателем федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ.
До 2011 года советов не существовало. Без года 10 лет работы института советов – большой срок и он позволяет посмотреть на этот элемент сферы ЖКХ в перспективе.
Мы понимаем, что есть некоторое количество советов, которые работают эффективно и в той модели, которая установлена в законе (хотя мы таких советов и не видели). Вместе с тем, есть очевидные проблемы с работой института совета. В их числе:
1.Установление вознаграждения членам совета. В 2015 году Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ (спустя 4 года после создания института советов в 2011 году) законодатель решил, что общее собрание собственников вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
На практике это можно реализовать так:
- либо все собственники скидываются «черным налом» на финансирование работы совета (однако, как быть с теми, кто не захочет платить)
- либо закладывать оплату работы совета в тариф и повышать его (с чем опять же многие не согласятся).
Если же члены совета получают вознаграждение не от собственников, а от управляющей организации (а в 90% случаев бывает именно так), что члены совета входят в конфликт интересов с управляющей организацией, поскольку они получают деньги от лица, которого они должны в теории контролировать.
То есть, норма о вознаграждении абсолютно не работает, а работать в совете на волонтерских началах соглашаются очень немногие собственники (но честь и хвала тем, кто соглашается).
2.Как быть в ситуации, если совет дома вступает в конфликт с управляющей организацией по причине невыполнения ею условий договора управления домом?
Единственное решение – проводить общее собрание, которое вправе инициировать не совет, а отдельной взятый собственник (или группа собственников). То есть, никаких реальных полномочий по контролю управляющей организации у совета дома – нет, потому что их нет в законе.
В массе своей совет дома – абсолютно бессмысленная и не работающая институция, которая отражает инфантильность нашего общества, нежелание и неумение брать на себя реальную ответственность за дом. Совет – полностью гибридный и имитационный механизм, не способный к минимальной саморефлексии, он хорошо для иллюзии демократии, но не для решения реальных проблем.
В Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2035 года отмечается, что «именно способ управления товариществом собственников жилья имеет наиболее высокий потенциал с точки зрения создания института ответственных собственников и развития рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами».
Таким образом, если государство хотело бы создать реального заказчика в сфере ЖКХ-услуг, то законодатель бы предусмотрел обязанность для каждого дома осуществить создание и поддержку ТСЖ, у которого (в отличие от совета), есть реальные полномочия влияния на нерадивую управляющую организацию.
Тратить силы в новом доме на создание совета дома, если управляющая организация отказывается его создавать, равнозначно борьбе с ветряными мельницами. Или не занимайтесь этим вопросом вообще или сразу создавайте в доме ТСЖ, после чего заключайте договор с управляющей организацией (если не хотите сами управлять домом) – на диктате своих, а не ее условий.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Компания Инфокрафт
