Практика управления таунхаусами и коттеджными поселками после принятия закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ
05.03.2022
10:00
5 марта 2022 в 10:00
С 1 марта 2022 года вступает в силу большая часть положений закона о строительстве домов блокированной застройки и малоэтажных жилых комплексов. Они получили правовое регулирование и стало возможным применять к этим отношениям нормы об участии в долевом строительстве. С учетом начала кредитования таких объектов банками, сфера таунхаусов и коттеджей будет активно развиваться, а значит, будут стоять вопросы об управлении подобными объектами. Разбираем тему с учетом новых правовых норм.
Таунхаусы и коттеджные поселки: новый правовой режим
Закон № 476 ввел три ключевых понятия:
- многоквартирный дом (здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество, указанное в ст. 36 ЖК РФ; а также принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (п. 6 ст. 15 ЖК РФ);
- дом блокированной застройки (жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок) (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Такие дома на рынке недвижимости называются также таунхаусами;
- малоэтажный жилой комплекс – совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
Такие объекты на рынке недвижимости называются также коттеджными поселками. Они отличаются от обычных частных жилых домов тем, что предполагают наличие общей для данного комплекса инфраструктуры, которая определяется в проектной декларации в виде общего имущества.
Общее имущество таунхаусов и коттеджных поселков
Проблемным полем управления объектами недвижимости всегда является общее имущество. До Закона № 476 была неопределенность в том, что относить к общему имуществу таунхаусов и коттеджных поселков, что провоцировало споры и конфликты с собственниками, которые не желали платить за построенное вокруг них благоустройство. Судебная практика по взысканию задолженности носит противоречивый характер и в условиях отсутствия правового регулирования она зачастую делалась, что называется «на коленке».
Теперь ситуация иная.
Закон прямо обязывает застройщиков раскрывать состав будущего общего имущества в проектной декларации (перечень объектов с указанием видов их разрешенного использования, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания этих объектов) (п. 3.3 ст. 3.1 Закона № 214)
Также к такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Причем обязанность для собственников содержать такие объекты наступает с момента с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию (п. 4.3 ст. 4 Закона № 214), а не с даты подписания передаточного акта (п. 4 ст. 154 ЖК РФ).
Данное имущество не отчуждаемо. При переходе к другому лицу права собственности на индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен, к такому лицу одновременно переходят доля в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника (п. 4.3 и 4.4 ст. 4 Закона № 214).
Это здравое регулирование, которое способно избавить рынок от серых схем, при которых право собственности на общее имущество должен был регистрировать на себя застройщик, а затем передавать его по разным схемам аффилированной с ним управляющей организации.
Способы управления таунхаусами и коттеджными поселками
Можно сказать, что государство пока что отстранилось от какого-либо регулирования по управлению такими объектами.
В законе есть общая норма о том, что эксплуатация дома блокированной застройки осуществляется с учетом необходимости обеспечения безопасной эксплуатации находящихся в одном ряду домов блокированной застройки, имеющих общие стены с домом блокированной застройки (п. 10 ст. 55.24 ГрК РФ).
В отличие от управления многоквартирными домами, специальные требования к эксплуатации коттеджными поселками отсутствуют, в принципе.
Совершенно очевидно, что на управление такими объектами не распространяется система лицензирования и реестр лицензий. Он применяется только к многоквартирным домам.
Свободное регулирование до известно степени развязывает руки в выборе способа управления таунхаусами и коттеджными поселками.
Можно выбрать:
- ТСЖ
- или управляющую организацию.
Очевидно, что на начальном этапе способ управления будет выбирать сам застройщик (зачастую именно застройщик и выступает учредителем ТСЖ, особенно, если им используется схема цессии по договорам долевого участия).
Но в дальнейшем эту схему смогут изменить сами собственники. Прямого регулирования по смене способа управления таунхаусами и коттеджными поселками нет, равно как и нет саморегулирования. Поэтому «коммунальные войны» за право управления объектам могут идти по разной траектории, но факт определенного в законе состава общего имущества существенно упрощает эти вопросы.
Пока таунхаусов и коттеджных поселков не так много (хотя и обещают их строительный бум, начиная 2022 года), государство это регулирование не особенно интересно. Но вполне возможен сценарий, при котором реестр лицензий смогут распространить и на подобные объекты.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Закон № 476 ввел три ключевых понятия:
- многоквартирный дом (здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество, указанное в ст. 36 ЖК РФ; а также принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (п. 6 ст. 15 ЖК РФ);
- дом блокированной застройки (жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок) (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Такие дома на рынке недвижимости называются также таунхаусами;
- малоэтажный жилой комплекс – совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
Такие объекты на рынке недвижимости называются также коттеджными поселками. Они отличаются от обычных частных жилых домов тем, что предполагают наличие общей для данного комплекса инфраструктуры, которая определяется в проектной декларации в виде общего имущества.
Общее имущество таунхаусов и коттеджных поселков
Проблемным полем управления объектами недвижимости всегда является общее имущество. До Закона № 476 была неопределенность в том, что относить к общему имуществу таунхаусов и коттеджных поселков, что провоцировало споры и конфликты с собственниками, которые не желали платить за построенное вокруг них благоустройство. Судебная практика по взысканию задолженности носит противоречивый характер и в условиях отсутствия правового регулирования она зачастую делалась, что называется «на коленке».
Теперь ситуация иная.
Закон прямо обязывает застройщиков раскрывать состав будущего общего имущества в проектной декларации (перечень объектов с указанием видов их разрешенного использования, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания этих объектов) (п. 3.3 ст. 3.1 Закона № 214)
Также к такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Причем обязанность для собственников содержать такие объекты наступает с момента с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию (п. 4.3 ст. 4 Закона № 214), а не с даты подписания передаточного акта (п. 4 ст. 154 ЖК РФ).
Данное имущество не отчуждаемо. При переходе к другому лицу права собственности на индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен, к такому лицу одновременно переходят доля в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника (п. 4.3 и 4.4 ст. 4 Закона № 214).
Это здравое регулирование, которое способно избавить рынок от серых схем, при которых право собственности на общее имущество должен был регистрировать на себя застройщик, а затем передавать его по разным схемам аффилированной с ним управляющей организации.
Способы управления таунхаусами и коттеджными поселками
Можно сказать, что государство пока что отстранилось от какого-либо регулирования по управлению такими объектами.
В законе есть общая норма о том, что эксплуатация дома блокированной застройки осуществляется с учетом необходимости обеспечения безопасной эксплуатации находящихся в одном ряду домов блокированной застройки, имеющих общие стены с домом блокированной застройки (п. 10 ст. 55.24 ГрК РФ).
В отличие от управления многоквартирными домами, специальные требования к эксплуатации коттеджными поселками отсутствуют, в принципе.
Совершенно очевидно, что на управление такими объектами не распространяется система лицензирования и реестр лицензий. Он применяется только к многоквартирным домам.
Свободное регулирование до известно степени развязывает руки в выборе способа управления таунхаусами и коттеджными поселками.
Можно выбрать:
- ТСЖ
- или управляющую организацию.
Очевидно, что на начальном этапе способ управления будет выбирать сам застройщик (зачастую именно застройщик и выступает учредителем ТСЖ, особенно, если им используется схема цессии по договорам долевого участия).
Но в дальнейшем эту схему смогут изменить сами собственники. Прямого регулирования по смене способа управления таунхаусами и коттеджными поселками нет, равно как и нет саморегулирования. Поэтому «коммунальные войны» за право управления объектам могут идти по разной траектории, но факт определенного в законе состава общего имущества существенно упрощает эти вопросы.
Пока таунхаусов и коттеджных поселков не так много (хотя и обещают их строительный бум, начиная 2022 года), государство это регулирование не особенно интересно. Но вполне возможен сценарий, при котором реестр лицензий смогут распространить и на подобные объекты.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Компания Инфокрафт
