Назначение многоквартирному дому управляющей организации через конкурс: на что обратить внимание собственнику?
20.02.2020
12:51
20 февраля 2020 в 12:51
Задача конкурсных процедур при управлении многоквартирным домом связана с попытками государства стимулировать конкуренцию в этой сфере. Однако практика показывает, что в случае новостроек до конкурса чаще всего не доходит. С другой стороны, на конкурс выставляется много домов, которые никто не хочет брать из-за их аварийности и проблем.
Откуда берется конкурс
В законе предельно регламентирован тайминг всех процедур, связанных с проведением конкурса. Если говорить про новый дом, то в течение 5 дней с даты ввода его в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор управления многоквартирным домом с той управляющей организацией, которую он выберет сам единоличным решением (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).
Затем, в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации. Затем, не позднее чем в течение 40 дней с даты такого извещения должен быть проведен открытый конкурс.
После проведения конкурса в течение 10 дней собственники помещений уведомляются о его результатах и обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом (п. 13 ст. 161 ЖК РФ).
Несмотря на кажущуюся стройность описанной схемы, применительно к новостройкам конкурсы проводятся крайне редко. Во-первых, для органа местного самоуправления это лишняя морока. Во-вторых, чаще всего новый дом забирает управляющая организация от застройщика, проведя переголосование по выбору ее в качестве таковой организации.
Механика конкурса
Открытый конкурс проводится в следующих случаях.
1. Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом:
- например, общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято
- или по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.
2. Принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры с РСО, на ВДГО и обслуживание лифтов при непосредственном управлении
- общее собрание приняло решение о создании ТСЖ, но документы на регистрацию ТСЖ не были направлены в налоговый орган.
- не заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
3.До окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
4.С момента выдачи разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 3 Порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75).
Нужно отметить, что если до дня проведения конкурса собственники выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, то конкурс не проводится (п. 39 Порядка № 75).
Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок, т.е. в нем может принять участие любая управляющая организация, имеющая лицензию. В качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе претендент вносит средства на указанный в конкурсной документации счет.
Размер обеспечения заявки на участие в конкурсе составляет 5 процентов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот (п. 12-14 Порядка № 75).
Информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на сайте www.torgi.gov.ru. Само извещение о проведении конкурса размещается не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе (п. 32 и 37 Порядка № 75).
Памятка для собственника в новом доме
Если собственник имеет помещение в многоквартирном доме, который подпадает под те условиях проведения открытого конкурса, а сам конкурс не проводится, но то нужно помнить следующее.
1.В случае если управляющая организация от застройщика не проводила переголосование и продолжает управлять домом более 70 дней с даты ввода дома в эксплуатацию, то любой собственник может обратиться в суд к органу местного самоуправления с требованием проведения открытого конкурса (п. 7 Порядка № 75).
2. Не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса всех собственников помещений (а также всех лиц, принявших помещения от застройщика) в многоквартирном доме на досках объявлений во всех подъездах. Неуведомление собственников о грядущем конкурсе – нарушение процедуры, позволяющей оспорить результаты.
3.Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений. Не направление таких документов собственникам – также является нарушением процедуры.
4. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Пожалуй, главной проблемой проведения конкурса в новых домах является то, что до конкурса в них не доходит. Либо собственников заставляют проголосовать за управляющую компанию от застройщика с выдачей документов на помещение (на радостях дольщик подпишет что угодно). Либо голосование ведется в первые недели со сдачи дома, пока все заняты ремонтами, никто не разбирается в том, что им предлагается и как с этим придется жить дальше.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Откуда берется конкурс
В законе предельно регламентирован тайминг всех процедур, связанных с проведением конкурса. Если говорить про новый дом, то в течение 5 дней с даты ввода его в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор управления многоквартирным домом с той управляющей организацией, которую он выберет сам единоличным решением (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).
Затем, в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации. Затем, не позднее чем в течение 40 дней с даты такого извещения должен быть проведен открытый конкурс.
После проведения конкурса в течение 10 дней собственники помещений уведомляются о его результатах и обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом (п. 13 ст. 161 ЖК РФ).
Несмотря на кажущуюся стройность описанной схемы, применительно к новостройкам конкурсы проводятся крайне редко. Во-первых, для органа местного самоуправления это лишняя морока. Во-вторых, чаще всего новый дом забирает управляющая организация от застройщика, проведя переголосование по выбору ее в качестве таковой организации.
Механика конкурса
Открытый конкурс проводится в следующих случаях.
1. Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом:
- например, общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято
- или по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.
2. Принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры с РСО, на ВДГО и обслуживание лифтов при непосредственном управлении
- общее собрание приняло решение о создании ТСЖ, но документы на регистрацию ТСЖ не были направлены в налоговый орган.
- не заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
3.До окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
4.С момента выдачи разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 3 Порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75).
Нужно отметить, что если до дня проведения конкурса собственники выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, то конкурс не проводится (п. 39 Порядка № 75).
Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок, т.е. в нем может принять участие любая управляющая организация, имеющая лицензию. В качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе претендент вносит средства на указанный в конкурсной документации счет.
Размер обеспечения заявки на участие в конкурсе составляет 5 процентов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот (п. 12-14 Порядка № 75).
Информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на сайте www.torgi.gov.ru. Само извещение о проведении конкурса размещается не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе (п. 32 и 37 Порядка № 75).
Памятка для собственника в новом доме
Если собственник имеет помещение в многоквартирном доме, который подпадает под те условиях проведения открытого конкурса, а сам конкурс не проводится, но то нужно помнить следующее.
1.В случае если управляющая организация от застройщика не проводила переголосование и продолжает управлять домом более 70 дней с даты ввода дома в эксплуатацию, то любой собственник может обратиться в суд к органу местного самоуправления с требованием проведения открытого конкурса (п. 7 Порядка № 75).
2. Не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса всех собственников помещений (а также всех лиц, принявших помещения от застройщика) в многоквартирном доме на досках объявлений во всех подъездах. Неуведомление собственников о грядущем конкурсе – нарушение процедуры, позволяющей оспорить результаты.
3.Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений. Не направление таких документов собственникам – также является нарушением процедуры.
4. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Пожалуй, главной проблемой проведения конкурса в новых домах является то, что до конкурса в них не доходит. Либо собственников заставляют проголосовать за управляющую компанию от застройщика с выдачей документов на помещение (на радостях дольщик подпишет что угодно). Либо голосование ведется в первые недели со сдачи дома, пока все заняты ремонтами, никто не разбирается в том, что им предлагается и как с этим придется жить дальше.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
