Грядущий запрет на получение реестра собственников. Рассуждаем, что делать УК и жителям, какие прогнозы и сценарии, что закон отложат
05.09.2022
10:00
5 сентября 2022 в 10:00
В конце лета коммунальный цех был встревожен новостями о том, что 1 марта 2023 года станет почти невозможным получать выписки из Росреестра. Они необходимы не только для проведения общих собраний, но и управления многоквартирными домами. Разбираемся, что с этим делать и как грамотно подготовиться к изменениям.
Суть изменений
В июле 2022 года был принят Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ. Им были внесены поправки в как в законодательство о защите персональных данных, так и в закон о регистрации недвижимого имущества. Они свелись к следующему.
1. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (Росреестра) можно будет заказывать у нотариуса. Правда, в ограниченном количестве и с внятной мотивировкой получения («для защиты своих прав и законных интересов»). Нотариусам прибавится работы и заработка, а собственнику – проблем с получения сведений.
2. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вводится отдельная статья, по которой к персональным данным относятся сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения физического лица, за которым в Росреестре зарегистрировано право, ограничение права или обременение на соответствующий объект недвижимости. Определяется ограниченный круг лиц, который может такие сведения получать.
Интересно то, что в силу прямой нормы ЖК РФ (п. 3.1 ст. 45), согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при его предоставлении в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – не требуется.
Получается, один федеральный закон прямо противоречит другому, и депутаты не сделали ничего, чтобы убрать эту коллизию, ведь изменений в ЖК РФ – не было. А у управляющей организации, как и прежде остается обязанность вести реестр собственников помещений многоквартирного дома.
3. Сведения из Росреестра предоставляются только при наличии согласия самого собственника.
Если ранее сведения Росреестра были общедоступными, то теперь они общедоступны в пределах, установленных законом. А новый закон такой, что ни о какой общедоступности не может быть идти и речи.
Также введен отдельный перечень лиц, которые имеют право получать сведения из Росреестра, но управляющих домами организациями в нем нет.
Как в ЖКХ используется реестр собственников
Наличие реестра собственников для управляющей организации – это не блажь, а жизненная необходимость для управляющей организации. Вот как он используется:
1. При проведении общих собраний (обязательное требование Минстроя – реестр есть приложение к протоколу).
2. При ведении реестра лицевых счетов, базы начислений и вообще любого биллинга в отношении многоквартирного дома.
3. При ведении ГИС ЖКХ (мы используем данные реестра для размещения информации в системе).
4. При работе с обращениями граждан (для собственников и не собственников разный тайминг ответа на вопросы).
5. При предоставлении реестра собственников – жителям (по их письменному запросу), такая обязанность для управляющей организации остается, как и прежде.
6. Наконец, при работе с должниками. Обращаясь в суд для подачи заявления о вынесении судебного приказа мы должны доказать, что на момент возникновения долга должник является собственником. Это можно сделать приобщив в материалы дела выписку из Росреестра. Если этого не сделать, то чаще всего суд выносит определение о возвращении заявления, поскольку заявленные требования не являются безусловными.
Наконец, получение реестра собственников нужно не только управляющим организациям, но и самим собственникам, если они хотят поменять УК или способ управления домом. Хорошо известно, что такой реестр УК дает не всегда или неохотно. Отсутствие возможности его легально получить – это нарушение прав тысяч людей на выбор способа управления своим домом.
Негативное влияние поправок на сферу ЖКХ. Попытки подготовиться к изменениям.
Конечно, хотелось бы смотреть на ситуацию оптимистично и предложить эффективные варианты решения этой новой напасти. Но только такого решения нет.
Новый закон ужасен для нашего цеха во всем, из-за него отрасль будет деградировать (с одной стороны – уничтожение конкуренции невозможностью проведения общего собрания без реестра собственников, с другой стороны – сервисные организации и региональные операторы).
Естественно, принимать такой закон без консультации с организациями сферы ЖКХ было нельзя. Ведь он требует множество перекрестных изменений. Если реестр собственников официально теперь не получить, то тогда нужно менять правила Минстроя о проведении общих собраний, где сказано, что такой реестр – неотъемлемая часть протокола. Нужно вносить изменения в ЖК РФ (ст. 45 ЖК РФ) и снять с управляющей организации обязанность вести реестр и передавать его собственнику.
Наконец, сами формулировки нового закона («Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом») – это прямое издевательство над здравым смыслом.
Самый правильный вариант – отложить вступление в силу этого закона очень надолго или навсегда. Как это было с идентификаторами, необходимыми для подачи заявления о вынесении судебных приказов (поправки в ст. 124 ГПК РФ откладывались годами). Но с учетом нынешней ситуации и оборонного сознания, новый закон могут не отменить, и он начнет работать сразу.
Поэтому уже сейчас очевидны некоторые прямые рекомендации, которые стоит выполнить.
1. В начале 2023 года нужно заказать выписки из Росреестра на каждый дом. Если они были заказаны ранее, стоит их обновить и актуализировать. Как говориться в поговорке, «перед смертью не надышишься», но реестр собственников нам нужен для работы, а не просто так. А значит нужно сделать все возможное, чтобы его получить и в дальнейшем постепенно актуализировать, пусть даже кустарными или подручными средствами. Это также стоит сделать и собственникам, если они планирует в будущем проводить собрание. Потом это может стать поздно.
2. В договор управления многоквартирным домом нужно включить условие о том, что собственники дают свое согласие управляющей организации на право получения сведений из Росреестра. Прямо это, конечно, ничего не даст, но сейчас сложно предугадать как будет складываться судебная и иная практика. Поэтому лучше такое условие включить.
3. Можно было бы рассмотреть вариант получения сведений через нотариусов, но всерьез его обсуждать вряд ли стоит. Во-первых, скорее всего нотариус не согласится дать такие сведения управляющей организации (они в целом по отношению к УК не особенно расположены, например, при получении сведений о наследовании). Во-вторых, это будет чрезвычайно затратно для УК.
4. Конечно же мы ждем позиции общественных организаций, которые способны лоббировать интересы управляющих организаций. Важно донести Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ – что этот закон вредный и ненужный для отрасли. К этому вопросу могло бы подключиться мощное лобби ресурсоснабжающих организаций, ведь реестр собственников нужен и им, чтобы заводить правильные лицевые счета, вести работу с должниками.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
В июле 2022 года был принят Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ. Им были внесены поправки в как в законодательство о защите персональных данных, так и в закон о регистрации недвижимого имущества. Они свелись к следующему.
1. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (Росреестра) можно будет заказывать у нотариуса. Правда, в ограниченном количестве и с внятной мотивировкой получения («для защиты своих прав и законных интересов»). Нотариусам прибавится работы и заработка, а собственнику – проблем с получения сведений.
2. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вводится отдельная статья, по которой к персональным данным относятся сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения физического лица, за которым в Росреестре зарегистрировано право, ограничение права или обременение на соответствующий объект недвижимости. Определяется ограниченный круг лиц, который может такие сведения получать.
Интересно то, что в силу прямой нормы ЖК РФ (п. 3.1 ст. 45), согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при его предоставлении в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – не требуется.
Получается, один федеральный закон прямо противоречит другому, и депутаты не сделали ничего, чтобы убрать эту коллизию, ведь изменений в ЖК РФ – не было. А у управляющей организации, как и прежде остается обязанность вести реестр собственников помещений многоквартирного дома.
3. Сведения из Росреестра предоставляются только при наличии согласия самого собственника.
Если ранее сведения Росреестра были общедоступными, то теперь они общедоступны в пределах, установленных законом. А новый закон такой, что ни о какой общедоступности не может быть идти и речи.
Также введен отдельный перечень лиц, которые имеют право получать сведения из Росреестра, но управляющих домами организациями в нем нет.
Как в ЖКХ используется реестр собственников
Наличие реестра собственников для управляющей организации – это не блажь, а жизненная необходимость для управляющей организации. Вот как он используется:
1. При проведении общих собраний (обязательное требование Минстроя – реестр есть приложение к протоколу).
2. При ведении реестра лицевых счетов, базы начислений и вообще любого биллинга в отношении многоквартирного дома.
3. При ведении ГИС ЖКХ (мы используем данные реестра для размещения информации в системе).
4. При работе с обращениями граждан (для собственников и не собственников разный тайминг ответа на вопросы).
5. При предоставлении реестра собственников – жителям (по их письменному запросу), такая обязанность для управляющей организации остается, как и прежде.
6. Наконец, при работе с должниками. Обращаясь в суд для подачи заявления о вынесении судебного приказа мы должны доказать, что на момент возникновения долга должник является собственником. Это можно сделать приобщив в материалы дела выписку из Росреестра. Если этого не сделать, то чаще всего суд выносит определение о возвращении заявления, поскольку заявленные требования не являются безусловными.
Наконец, получение реестра собственников нужно не только управляющим организациям, но и самим собственникам, если они хотят поменять УК или способ управления домом. Хорошо известно, что такой реестр УК дает не всегда или неохотно. Отсутствие возможности его легально получить – это нарушение прав тысяч людей на выбор способа управления своим домом.
Негативное влияние поправок на сферу ЖКХ. Попытки подготовиться к изменениям.
Конечно, хотелось бы смотреть на ситуацию оптимистично и предложить эффективные варианты решения этой новой напасти. Но только такого решения нет.
Новый закон ужасен для нашего цеха во всем, из-за него отрасль будет деградировать (с одной стороны – уничтожение конкуренции невозможностью проведения общего собрания без реестра собственников, с другой стороны – сервисные организации и региональные операторы).
Естественно, принимать такой закон без консультации с организациями сферы ЖКХ было нельзя. Ведь он требует множество перекрестных изменений. Если реестр собственников официально теперь не получить, то тогда нужно менять правила Минстроя о проведении общих собраний, где сказано, что такой реестр – неотъемлемая часть протокола. Нужно вносить изменения в ЖК РФ (ст. 45 ЖК РФ) и снять с управляющей организации обязанность вести реестр и передавать его собственнику.
Наконец, сами формулировки нового закона («Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом») – это прямое издевательство над здравым смыслом.
Самый правильный вариант – отложить вступление в силу этого закона очень надолго или навсегда. Как это было с идентификаторами, необходимыми для подачи заявления о вынесении судебных приказов (поправки в ст. 124 ГПК РФ откладывались годами). Но с учетом нынешней ситуации и оборонного сознания, новый закон могут не отменить, и он начнет работать сразу.
Поэтому уже сейчас очевидны некоторые прямые рекомендации, которые стоит выполнить.
1. В начале 2023 года нужно заказать выписки из Росреестра на каждый дом. Если они были заказаны ранее, стоит их обновить и актуализировать. Как говориться в поговорке, «перед смертью не надышишься», но реестр собственников нам нужен для работы, а не просто так. А значит нужно сделать все возможное, чтобы его получить и в дальнейшем постепенно актуализировать, пусть даже кустарными или подручными средствами. Это также стоит сделать и собственникам, если они планирует в будущем проводить собрание. Потом это может стать поздно.
2. В договор управления многоквартирным домом нужно включить условие о том, что собственники дают свое согласие управляющей организации на право получения сведений из Росреестра. Прямо это, конечно, ничего не даст, но сейчас сложно предугадать как будет складываться судебная и иная практика. Поэтому лучше такое условие включить.
3. Можно было бы рассмотреть вариант получения сведений через нотариусов, но всерьез его обсуждать вряд ли стоит. Во-первых, скорее всего нотариус не согласится дать такие сведения управляющей организации (они в целом по отношению к УК не особенно расположены, например, при получении сведений о наследовании). Во-вторых, это будет чрезвычайно затратно для УК.
4. Конечно же мы ждем позиции общественных организаций, которые способны лоббировать интересы управляющих организаций. Важно донести Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ – что этот закон вредный и ненужный для отрасли. К этому вопросу могло бы подключиться мощное лобби ресурсоснабжающих организаций, ведь реестр собственников нужен и им, чтобы заводить правильные лицевые счета, вести работу с должниками.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
