Блог Инфокрафт ЖКХ

ТСН и ТСЖ: объясняем жителям сходство, различия и необходимость переименования

Несмотря на то, что 5 мая 2021 года исполнилось уже 6 лет поправкам в гражданское законодательство, которое определило все варианты организационно-правовых форм организаций, споры и мифы вокруг товариществ собственников недвижимости (ТСН) и товариществ собственников жилья (ТСЖ) – не прекращаются. Проводя собрания нам крайне непросто объяснить жителям, почему они голосуют не за ТСЖ, а за ТСН. Ситуацию усугубляет большое количество материалов в интернете, которые содержат некомпетентные оценки и страшилки против ТСН.

Разница между ТСЖ и ТСН языком, понятным обывателю

ТСЖ и ТСН являются юридическими лицами. Организационно-правовая форма юридического лица устанавливается гражданским законодательством – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

До 5 мая 2014 года в п. 3 ст. 50 ГК РФ была следующая формулировка: «Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом». Эта формулировка была общая, без детального описания всех разновидностей некоммерческих организаций.

После 5 мая 2014 года в п. 3 ст. 50 ГК РФ стала использоваться следующая формулировка: «Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых форме товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества».

Организационно-правовая форма – от общее понятие. Внутри организационно-правовой формы могут быть разновидности организаций. В случае ТСН его разновидностью являются товарищества собственников жилья (ТСЖ) и садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества (СНТ).
Когда мы подаем документы на регистрацию ТСЖ – налоговый (регистрирующий) орган как правило выносит решение об отказе в госрегистрации на том основании, что ТСЖ как организационно-правовая форма не предусмотрена действующим законодательством.

Основное противоречие состоит в следующем: ТСН – это понятие из гражданского права. А ТСЖ – из жилищного права. В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом (ЖСК/ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Таким образом, жилищное законодательство допускает, что управление домом может осуществляться ТСЖ, ЖСК/ЖК. Однако гражданское законодательство указывает на то, что такое организационно-правовой формы как ТСЖ – нет (есть лишь разновидность ТСЖ как общего понятия ТСН; при этом ЖСК в ГК РФ вообще не упоминается).
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Именно про это прямо указано в п. 1 ст. 135 ЖК РФ: «товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости».

С одной стороны, мы видим прямое противоречие: нормы гражданского права противоречат жилищному праву, потому что в ЖК РФ указана разновидность организации (ТСЖ), организационно-правовая форма которой не предусмотрена ГК РФ.

С другой стороны, в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что нормы ТСЖ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости. Иными словами – нормы о ТСН – общие (универсальные). А о ТСЖ – специальные (частные).

Принципиальной разницы между ТСН и ТСЖ (если многоквартирный дом управляется ТСЖ) – нет вообще, несмотря на статьи многочисленных «экспертов», агитирующих против ТСН. Разница лишь в одном слове (наименовании) с точки зрения звучания.

Как донести жителям разницу между ТСЖ и ТСН

Самое сложное – объяснить простым языком собственным жителям, почему им нужно голосовать не за ТСЖ, а за ТСН (или почему им нужно принимать решение о переименовании ТСЖ в ТСН).

Поэтому в данном материале приводится несколько доводов, которые позволяет нам реализовать это решение в интересах собственников.
1. Необходимо наименоваться так, как это предусмотрено законом. Организационно-правовая форма ТСЖ – в законе отсутствует. ТСЖ – это разновидность ТСН (наряду с СНТ). Поэтому принимая решение о наименовании ТСН – мы выполняем требование закона.

Кроме того, юридические лица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них главой 4 ГК РФ (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ). Это означает, что проголосовав за ТСЖ (а не за ТСН), налоговый орган может правомерно отказать в госрегистрации юридического лица, т.е. решение собственников не сможет быть реализовано.

На практике это означает, что на общем собрании собственников о создании ТСЖ мы должны принять решения по следующим вопросам:
- о выборе способа управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников недвижимости в виде товарищества собственников жилья;
- об утверждении названия товарищества собственников недвижимости;
- об утверждении устава товарищества собственников недвижимости в предложенной редакции.

2. Необходимо переименоваться из ТСЖ в ТСН, чтобы не получить взыскания и штрафа от налогового органа.
В соответствии с п. 1 ст. 54 ГК РФ, юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, а в случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, указание только на такой вид. Это означает, что в уставе ТСЖ должно быть прописано, что данное юридическое лицо имеет в виде организационно-правовой формы ТСН, а ТСЖ – в виде разновидности.

При этом учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до 1 сентября 2014 года, подлежат приведению в соответствие при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ).

На практике это означает, что на общем собрании членов ТСЖ мы должны принять решения по следующим вопросам:
- о принятии решения о переименовании Товарищества собственников жилья (ТСЖ) Товарищество собственников недвижимости (ТСН);
- о принятии Устава Товарищества собственников недвижимости (ТСН) в новой редакции.

Эти действия не являются реорганизацией юридического лица, но являются именно переименованием (т.е. изменением одного слова в названии). Крайне важно донести до собственников, что жителям действия по переименованию ТСЖ в ТСН не создают никаких правовых последствий и проблем (что это действия всего лишь необходимость выполнения требований законодательства).

Безусловно, члены ТСЖ могут не принимать решения о переименовании и работать по старинке в уставе и названии. Именно по такому пути идут многие ТСЖ. В пользу этой позиции есть мнение Минстроя России о том, что изменение наименования ТСЖ в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких ТСЖ до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Закона № 99-ФЗ) действуют в части, не противоречащей указанным нормам (Письмо Минстроя России от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04).

Однако за 10-15 лет жилищное законодательство сильно изменилось и уставы ТСЖ постепенно необходимо приводить в соответствие. А в этом случае (при принятии нового устава ТСЖ), переименование ТСЖ в ТСН будет являться обязательным.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук.
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Ливневая канализация: особенности эксплуатации и содержания
Читать
Коммунальный ресурс на содержание общего имущества по горячему водоснабжению и теплоснабжению: различная практика регионов
Читать
Внутридомовая навигация: комплексный подход к планированию и реализации
Читать