Блог Инфокрафт ЖКХ

Узаконивание перепланировки в судебном порядке: особенности судебной практики

Специфика современного строительства многоквартирных домов часто связана неудачными планировками жилых и нежилых помещений. Это может быть маленькая кухня, гостиная, прямоугольно-зауженная комната и иные стереометрические изъяны, которые собственник всегда стремится улучшить. Между тем, очень часто органы местного самоуправления отказывают в согласовании перепланировки и единственным способом ее узаконивания остается суд.

Варианты перепланировок в жилых или нежилых помещениях

На практике мы сталкиваемся со следующими ситуациями и видами перепланировок в жилых или нежилых помещениях:
- слом имеющихся стен и перегородок и возведение новых стен и перегородок;
- вынос стен на балкон, чтобы увеличить комнату (с одновременным проведением отопления на балкон, т.е. переустройством);
- устройство дополнительного входа (проема) в нежилое помещение;
- перенос кухни в спальную, а спальни в кухню (с одновременным переустройством);
- установка стеклянно-каркасных перегородок внутри комнаты (чтобы разделить одну зону на две);
- установка встроенных шкафов внутри жилого или нежилого помещения.

Все эти действия в силу п. 1 ст. 25 ЖК РФ являются перепланировкой, т.е. представляют собой изменение конфигурации, требующего внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.


Существующей практикой наработано три основных способа согласования и узаконивания перепланировки.

Первый способ: цивилизованный способ согласования перепланировки

В порядке постепенного согласования перепланировки собственник сначала получает необходимое разрешение от органа местного самоуправления, а уже затем начинает ломать стены. Для получения разрешения в орган местного самоуправления (или в МФЦ) обычно представляются следующие документы:
- документ удостоверяющий личность (паспорт);
- проект на перепланировочные работы, который готовит проектная строительная организация;
- технический паспорт на помещение;
- правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве или выписка из ЕГРН);
- заявление о согласовании перепланировки по установленной форме;
- на дома, относящиеся к памятникам архитектуры, то необходимо получить согласие на проведение работ от органов по защите культурного наследия (точный состав документов устанавливается регламентом органа, оказывающего услугу).

Орган местного самоуправления в течение 45 календарных дней со дня представления заявителем документов принимает решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и(или) перепланировки, о чем выдает решение.

Если перепланировка была согласована, то собственник начинает ее осуществлять, а затем сдает результат комиссии. После чего с актом о приемке работ по перепланировке собственник обращается в бюро технической инвентаризации (БТИ) для оформления нового технического паспорта на помещение. После получения техпаспорт из БТИ собственник обращается в Росреестр для внесения изменений в правоустанавливающие документы на помещение.

Второй способ: судебная процедура согласования перепланировки

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка, если:
- не получено разрешение от органа местного самоуправления;
- переустройство и (или) перепланировка выполнены с нарушением проекта (п. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Если орган местного самоуправления отказывает в согласовании перепланировки, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд об оспаривании принятого решения и сохранения помещения в перепланированном состоянии. Предмет требований – признание решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании перепланировки незаконным и согласовании перепланировки по проекту.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

В решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2014 г. по делу № А56-42694/2013 (поддержанным Определением Верховного суда РФ от 29.05.2015 г. за № 307-ЭС15-5470) указано, что отсутствие согласования перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан. Аналогичная позиция приведена в Определении Верховного суда РФ от 01.09.2009 г. по делу № 2-2695/08.

В другом случае истец обратился в суд с иском к администрации о сохранении помещения – квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии. Истец представил все необходимые документы для сохранения произведенной перепланировки, однако получил отказ, так как самовольно произвел переустройство. Суд пришел к выводу о том, что произведенная перепланировка и переустройство не нарушает прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и иных лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью, и квартира может быть сохранена в перепланированном состоянии (Решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 09.08.2017 г. по делу № 2-4881/2017).

Аналогичная позиция приведена в решении Ленинского районного суда г. Саранска от 29.07.2020 г. по делу № 2-1156/2020, решении Канского городского суда Красноярского края от 28.07.2020 г. по делу № 2-1058/2020.

Третий способ: судебная процедура о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии и признании права собственности на помещение.
Необходимо различать согласование и узаконивание перепланировки. В первом случае мы пытаемся понудить разрешить проведение необходимых работ. Во втором – стремимся узаконить то, что уже сделано.

Фактически процедура узаконивания перепланировки необходима в случае, если:
- собственник купил помещение без узаконенной перепланировки, сами работы проводились не им и давно;
- собственник сначала осуществил перепланировку, а затем задумался о том, чтобы ее узаконить.

Как следует из Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 27.09.2006 (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2006 года) вопрос о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование (при наличии заявления о сохранении помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки помещения (Определение Верховного суда от 13.10.2014 г. по делу № А63-675/2013).

Возможна также ситуация, при которой на собственника и его перепланировку была подана жалоба в жилищную инспекцию, которая по итогам осмотра помещения составила акт о несогласованной перепланировке. Затем жилищная инспекция передает данные материалы в орган местного самоуправления, который либо обращается в суд с требованием приведения помещения в первоначальное состояние, либо выдает требование (предписание) об этом. Тогда, в рамках иска администрации можно заявить встречный иск о узаконивания (сохранении) перепланировки в имеющемся в настоящее время состоянии.

Однако, если перепланировка предполагает захват части общего имущества в исковых требованиях об узаконивании перепланировки, скорее всего, откажут. Так, суд отказал в иске о сохранении принадлежащих истцу перепланированных помещение и признании права собственности на них, поскольку перепланировка затрагивает общее имущество многоквартирного дома и выполнена самовольно, без получения согласия всех собственников помещений в доме (Определение Верховного суда РФ от 22.11.2018 г. за № 302-ЭС18-18793).

Аналогичная позиция приведена в Решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16.07.2020 г. по делу № 2-11352/2019.

Управляющая организация обратилась с в суд с иском об обязании собственника в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу привести общее имущество собственником помещений МКД в первоначальное состояние, путем восстановления внешнего вида фасада и демонтажа самовольно возведенных конструкций, остекления и козырька на переходном балконе черной лестницы второго этажа второго подъезда дома.

Собственник обратился в суд с иском администрации о сохранении в перепланированном состоянии жилого помещения в части остекления открытой террасы, ссылаясь на то, что работы по обустройству лоджии осуществлены в соответствии с техническими нормами и правилами.

Поскольку в ходе судебного разбирательства собственником не представлено доказательств согласования монтажа спорной конструкции, равно как не представлено наличия согласия всех собственников на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, которое произошло в результате присоединения части балкона, относящегося в общему имуществу, к жилому помещению собственника, исковые требования управляющей организации законны, обоснованны и подлежат удовлетворению, тогда как иск, заявленный к администрации был оставлен без удовлетворения.
В другом случае суд сохранил жилое помещение в перепланированном состоянии, поскольку на основании проведённого инженерного обследования, факторов, ухудшающих условия эксплуатации и проживания граждан, в результате проведённой перепланировки в квартире не установлено. Проведённая в квартире перепланировка не затрагивает несущие строительные и ограждающие конструкции здания. Выполненные работы по перепланировке соответствуют требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ (Решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 05.10.2018 г. по делу № 2-1839/2018).

К сожалению, мы часто имеем ситуацию, при которой собственники сначала ломают стенку, а затем начинают задумываться о том, можно ли это было делать. Такие действия объясняются подходом о том, что «помещение мое, делаю все, что захочу». Последствия таких действий могут быть очень печальным и затратными для виновного лица. Поэтому задача управляющей организации состоит в том, чтобы разъяснять о недопустимости самовольной перепланировке, поскольку от этих действий могут пострадать интересы иных жителей дома.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Компания “Инфокрафт” запустила сервис онлайн-голосования
Читать
Организация мест для курения в многоквартирных домах: механизм и практика
Читать
Договор с региональным оператором на обращение с ТКО: ловушки договора и как их избежать
Читать