Блокируем действия регионального оператора по капитальному ремонту об истребовании денег у управляющей домом организации
02.08.2021
11:04
2 августа 2021 в 11:04
Специальные счета по капитальному ремонту пока что остаются самостоятельным способом формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Между тем, есть две основные причины, при которых региональный оператор может потребовать вернуть деньги в «общий котел»: низкая собираемость средств и непроведение капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой субъекта РФ.
Низкая собираемость средств по капитальному ремонту
Специфика специальных счетов связана с необходимостью контроля и отчета по их операциям. Так, в соответствии с региональным законодательством владелец специального счета обязан представлять (как правило, ежемесячно) в орган государственного жилищного надзора сведения:
- о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт;
- о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт;
- о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета;
- о размере остатка средств на специальном счете;
- о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров (п. 3 ст. 172 ЖК РФ).
В случае, если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50% от размера начисленных, орган государственного жилищного надзора требует от владельца специального счета проведения работы с дебиторской задолженностью. На это отводится до 5 месяцев с момента уведомления (письмом, отправленным в т.ч. через ГИС ЖКХ) (п. 8 ст. 173 ЖК РФ).
Далее в законе прописан следующий алгоритм действий:
- владелец специального счета, получивший уведомление, не позднее чем в течение 5 дней информирует в письменной форме должников о необходимости погашения долга, либо ведет судебную работу с должниками;
- если в течение 3х месяцев (из отпущенных 5ти) долг не уменьшается, то владелец специального счета обязан инициировать проведение общего собрания собственников помещений в целях принятия решения о порядке погашения задолженности. Это очень странная норма, поскольку у общего собрания нет подобных компетенций (п. 9 ст. 173 ЖК РФ), а правом на взыскание обладает только суд и приставы. Аналогичные требования заявлены и к региональному оператору, который является владельцем специального счета (п. 9.1 ст. 173 ЖК РФ);
- если в течение 5ти месяцев задолженность не была погашена (то есть, снова имеется более 50% недосбора), орган государственного жилищного надзора уведомляет об этом орган местного самоуправления, который в течение одного месяца принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета;
- владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления;
- если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора, то региональный оператор, любой собственник, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора (п. 10 ст. 173 ЖК РФ).
Единственное исключение из этих правил – наличие кредита или займа. Но с учетом того, что кредиты на проведение капитального ремонта в России практически никогда не выдаются, это исключение почти никогда не применяется.
В дальнейшем эта схема работает следующим образом: региональный оператор обращается с иском к управляющей домом организации и требует перечислить денежные средства со специального счета в общий котел, одновременно заявляя требование закрыть специальный счет. Все подобные дела – всегда выигрышные для регионального оператора (например, дела № А54-10659/2019, № А54-10657/2019, № А70-5183/2019, № А12-35960/2017).
Рассмотрим пример.
Администрацией города Рязани 27.08.2018 г. принято Постановление № 3348 «О формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в отношении многоквартирных домов, в которых размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем пятьдесят процентов от размера начисленных взносов на капитальный ремонт», которым спорный МКД, управляемый ТСЖ, включен в Перечень многоквартирных домов, расположенных на территории города Рязани, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.
но справке, выданной ПАО Сбербанк, по состоянию на 18.03.2019 г. остаток денежных средств на специальном счете ТСЖ составлял 235 092 руб. 22 коп.
Довод ТСЖ о том, что денежные средства должны быть использованы на ремонт МКД, отклонены судом как противоречащие положениям статьи 173 ЖК РФ. В решении Арбитражного суда Рязанской области от 20.11.2019 г. по делу № А54-4476/2019 указано, что использование ТСЖ денежных средств, накопленных на специальном счете после 27.08.2018 г. (даты Постановления № 3348) свидетельствует о незаконности таких действий, их отклонении от добросовестного поведения в гражданском обороте, которое не может подлежать судебной защите.
Интересно, что если владельцем специального счета является региональный оператор, то он не будет вести работу с дебиторской задолженностью (поскольку он будет заинтересован в том, чтобы денежные средства ушли в «общий котел»). Поэтому выбирая такой способ формирования фонда, собственники и управляющая организация должны иметь понимание о том, кто будет вести работу с дебиторкой (поскольку качество работы регионального оператора с дебиторкой всегда низкое, а ответственности за это для него нет).
Одновременно для управляющей организации крайне важно контролировать размер дебиторки и вести своевременную работу с должниками (в особенности, если владельцем специального счета является региональный оператор, который будет прямо заинтересован в низкой собираемости средств, чтобы замкнуть финансовый поток с дома на «общий котел»).
Капитальный ремонт после сроков региональной программы
Другая проблемная ситуация возникает в случае, когда в региональной программе капитального ремонта установлены одни сроки проведения работ, а по факту необходимость их проведения отсутствует.
Федеральное законодательство говорит о следующем:
- если капитальный ремонт не проведен в срок, предусмотренный региональной программой;
- но при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта он необходим;
- орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета;
- далее владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного 1го месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления;
- если денежные средства не будут перечислены, то региональный оператор, любой собственник, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора (п. 7 ст. 189 ЖК РФ).
Ключевой момент здесь – порядок установления необходимости проведения капитального ремонта. В каждом регионе он свой, хотя содержание такого порядка довольно типовое.
Например, на территории Пензенской области действует Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства Пензенской области от 16.10.2014 г. № 712-пП (далее – Порядок № 712).
В соответствии с п. 3 Порядка № 712, в целях определения необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах исполнительный орган государственной власти Пензенской области, уполномоченный в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее – уполномоченный орган), создает комиссию по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – комиссия) и утверждает состав комиссии.
В соответствии с п. 4 Порядка № 712, в состав комиссии включаются представители уполномоченного органа, Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Пензенской области (далее – региональный оператор), органа государственного жилищного надзора Пензенской области. Председателем комиссии назначается должностное лицо уполномоченного органа. При этом прямой обязанности участия в работе комиссии организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом (собственников), Порядком № 712 не предусмотрено.
Хотя, например, в соответствии с п. 5 Порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого Постановлением Администрация Курской области от 15.05.2014 г. № 314-па, участие в работе комиссии организации, осуществляющей управление многоквартирным домом и собственников помещений – является обязательным.
Риски для управляющей организации состоят в том, что на основании решения комиссии орган местного самоуправления сможет уведомить владельца специального счета по факту принятия решения (без права на предоставления дополнительных документов, строительной экспертизы или дополнительных аргументов).
Рассмотрим на примере Пензенской области механизм работы комиссии.
Для определения отсутствия необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в комиссию предоставляется:
а) заявление об установлении отсутствия необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
б) акт органа государственного жилищного надзора Пензенской области о техническом состоянии общего имущества в многоквартирном доме и (или) акт организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, об осмотре строительных конструкций и инженерного оборудования многоквартирного дома (дефектные ведомости) (по результатам весенних и осенних осмотров);
в) копии документов, подтверждающих проведение капитального ремонта (при их наличии);
г) заявления, письма, жалобы граждан или иных заинтересованных лиц (по усмотрению заявителя).
Если заявителем является собственник, то дополнительно может быть представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о проведении капитального ремонта в более поздние сроки, чем это установлено региональной программой (п. 5.3 и 5.4 Порядка № 712).
Это связано с тем, что внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений (п. 4 ст. 168 ЖК РФ).
Комиссия оценивает техническое состояние общего имущества и принимает решение о признании многоквартирного дома требующим (или не требующим) проведения какого-либо вида работ по капитальному ремонту. На основании решения комиссии в соответствии с п. 7 ст. 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.
Для управляющей организации крайне важно не игнорировать свое участие в работе комиссии и заявить свою письменную позицию с дополнительными аргументами «За» или «Против». В случае если решение комиссии (и органа местного самоуправления) будет противоречить интересам жителей, то необходимо оспорить постановленное решение в судебном порядке. Доводить до истребования денежных средств (фонда капитального ремонта) у управляющей домом организации – безответственная и плохая репутационная практика.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Низкая собираемость средств по капитальному ремонту
Специфика специальных счетов связана с необходимостью контроля и отчета по их операциям. Так, в соответствии с региональным законодательством владелец специального счета обязан представлять (как правило, ежемесячно) в орган государственного жилищного надзора сведения:
- о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт;
- о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт;
- о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета;
- о размере остатка средств на специальном счете;
- о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров (п. 3 ст. 172 ЖК РФ).
В случае, если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50% от размера начисленных, орган государственного жилищного надзора требует от владельца специального счета проведения работы с дебиторской задолженностью. На это отводится до 5 месяцев с момента уведомления (письмом, отправленным в т.ч. через ГИС ЖКХ) (п. 8 ст. 173 ЖК РФ).
Далее в законе прописан следующий алгоритм действий:
- владелец специального счета, получивший уведомление, не позднее чем в течение 5 дней информирует в письменной форме должников о необходимости погашения долга, либо ведет судебную работу с должниками;
- если в течение 3х месяцев (из отпущенных 5ти) долг не уменьшается, то владелец специального счета обязан инициировать проведение общего собрания собственников помещений в целях принятия решения о порядке погашения задолженности. Это очень странная норма, поскольку у общего собрания нет подобных компетенций (п. 9 ст. 173 ЖК РФ), а правом на взыскание обладает только суд и приставы. Аналогичные требования заявлены и к региональному оператору, который является владельцем специального счета (п. 9.1 ст. 173 ЖК РФ);
- если в течение 5ти месяцев задолженность не была погашена (то есть, снова имеется более 50% недосбора), орган государственного жилищного надзора уведомляет об этом орган местного самоуправления, который в течение одного месяца принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета;
- владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления;
- если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора, то региональный оператор, любой собственник, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора (п. 10 ст. 173 ЖК РФ).
Единственное исключение из этих правил – наличие кредита или займа. Но с учетом того, что кредиты на проведение капитального ремонта в России практически никогда не выдаются, это исключение почти никогда не применяется.
В дальнейшем эта схема работает следующим образом: региональный оператор обращается с иском к управляющей домом организации и требует перечислить денежные средства со специального счета в общий котел, одновременно заявляя требование закрыть специальный счет. Все подобные дела – всегда выигрышные для регионального оператора (например, дела № А54-10659/2019, № А54-10657/2019, № А70-5183/2019, № А12-35960/2017).
Рассмотрим пример.
Администрацией города Рязани 27.08.2018 г. принято Постановление № 3348 «О формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в отношении многоквартирных домов, в которых размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем пятьдесят процентов от размера начисленных взносов на капитальный ремонт», которым спорный МКД, управляемый ТСЖ, включен в Перечень многоквартирных домов, расположенных на территории города Рязани, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.
но справке, выданной ПАО Сбербанк, по состоянию на 18.03.2019 г. остаток денежных средств на специальном счете ТСЖ составлял 235 092 руб. 22 коп.
Довод ТСЖ о том, что денежные средства должны быть использованы на ремонт МКД, отклонены судом как противоречащие положениям статьи 173 ЖК РФ. В решении Арбитражного суда Рязанской области от 20.11.2019 г. по делу № А54-4476/2019 указано, что использование ТСЖ денежных средств, накопленных на специальном счете после 27.08.2018 г. (даты Постановления № 3348) свидетельствует о незаконности таких действий, их отклонении от добросовестного поведения в гражданском обороте, которое не может подлежать судебной защите.
Интересно, что если владельцем специального счета является региональный оператор, то он не будет вести работу с дебиторской задолженностью (поскольку он будет заинтересован в том, чтобы денежные средства ушли в «общий котел»). Поэтому выбирая такой способ формирования фонда, собственники и управляющая организация должны иметь понимание о том, кто будет вести работу с дебиторкой (поскольку качество работы регионального оператора с дебиторкой всегда низкое, а ответственности за это для него нет).
Одновременно для управляющей организации крайне важно контролировать размер дебиторки и вести своевременную работу с должниками (в особенности, если владельцем специального счета является региональный оператор, который будет прямо заинтересован в низкой собираемости средств, чтобы замкнуть финансовый поток с дома на «общий котел»).
Капитальный ремонт после сроков региональной программы
Другая проблемная ситуация возникает в случае, когда в региональной программе капитального ремонта установлены одни сроки проведения работ, а по факту необходимость их проведения отсутствует.
Федеральное законодательство говорит о следующем:
- если капитальный ремонт не проведен в срок, предусмотренный региональной программой;
- но при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта он необходим;
- орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета;
- далее владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного 1го месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления;
- если денежные средства не будут перечислены, то региональный оператор, любой собственник, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора (п. 7 ст. 189 ЖК РФ).
Ключевой момент здесь – порядок установления необходимости проведения капитального ремонта. В каждом регионе он свой, хотя содержание такого порядка довольно типовое.
Например, на территории Пензенской области действует Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства Пензенской области от 16.10.2014 г. № 712-пП (далее – Порядок № 712).
В соответствии с п. 3 Порядка № 712, в целях определения необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах исполнительный орган государственной власти Пензенской области, уполномоченный в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее – уполномоченный орган), создает комиссию по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – комиссия) и утверждает состав комиссии.
В соответствии с п. 4 Порядка № 712, в состав комиссии включаются представители уполномоченного органа, Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Пензенской области (далее – региональный оператор), органа государственного жилищного надзора Пензенской области. Председателем комиссии назначается должностное лицо уполномоченного органа. При этом прямой обязанности участия в работе комиссии организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом (собственников), Порядком № 712 не предусмотрено.
Хотя, например, в соответствии с п. 5 Порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого Постановлением Администрация Курской области от 15.05.2014 г. № 314-па, участие в работе комиссии организации, осуществляющей управление многоквартирным домом и собственников помещений – является обязательным.
Риски для управляющей организации состоят в том, что на основании решения комиссии орган местного самоуправления сможет уведомить владельца специального счета по факту принятия решения (без права на предоставления дополнительных документов, строительной экспертизы или дополнительных аргументов).
Рассмотрим на примере Пензенской области механизм работы комиссии.
Для определения отсутствия необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в комиссию предоставляется:
а) заявление об установлении отсутствия необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
б) акт органа государственного жилищного надзора Пензенской области о техническом состоянии общего имущества в многоквартирном доме и (или) акт организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, об осмотре строительных конструкций и инженерного оборудования многоквартирного дома (дефектные ведомости) (по результатам весенних и осенних осмотров);
в) копии документов, подтверждающих проведение капитального ремонта (при их наличии);
г) заявления, письма, жалобы граждан или иных заинтересованных лиц (по усмотрению заявителя).
Если заявителем является собственник, то дополнительно может быть представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о проведении капитального ремонта в более поздние сроки, чем это установлено региональной программой (п. 5.3 и 5.4 Порядка № 712).
Это связано с тем, что внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений (п. 4 ст. 168 ЖК РФ).
Комиссия оценивает техническое состояние общего имущества и принимает решение о признании многоквартирного дома требующим (или не требующим) проведения какого-либо вида работ по капитальному ремонту. На основании решения комиссии в соответствии с п. 7 ст. 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.
Для управляющей организации крайне важно не игнорировать свое участие в работе комиссии и заявить свою письменную позицию с дополнительными аргументами «За» или «Против». В случае если решение комиссии (и органа местного самоуправления) будет противоречить интересам жителей, то необходимо оспорить постановленное решение в судебном порядке. Доводить до истребования денежных средств (фонда капитального ремонта) у управляющей домом организации – безответственная и плохая репутационная практика.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
