×

Уважаемые пользователи!

Обращаем ваше внимание, что 28 января 2020 года с 22:00 до 04:00 29 января (МСК) в сервисе будут проходить плановые технические работы по обновлению платформы 1С до версии 15.1830. В указанный период приложения могут быть недоступны. Если вы используете "тонкий клиент" 1С – вы можете заранее обновить его до нужного релиза, скачав дистрибутив в личном кабинете.

Приносим извинения за доставленные неудобства.



Блог Инфокрафт ЖКХ

Что такое общее имущество и что в него не входит?

При заключении договора управления многоквартирным домом состав общего имущества является объектом управления, за надлежащее содержание которого отвечает управляющая домом организация. При выполнении этих работы часто возникают дискуссии с жителями про их состав. Поэтому крайне важно понимать, что относится к зоне ответственности лица, управляющего домом.

Принципы отнесения имущества к общему


В законе определено три уровня отнесения имущества к общему.
Первый – Гражданский кодекс, который в ст. 290 вводит понятие общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, а в ст. 209 раскрывает  содержание права собственности (права владения, пользования и распоряжения своим имуществом). Эти нормы носят общий универсальный характер и не содержат особой конкретики, которая для нас, управдомов, крайне важна.

Второй – Жилищный кодекс, в котором есть две важные статьи: 36 и 36.1.
В ст. 36 ЖК РФ предельно подробно раскрывается и описывается содержание объектов, относимых к общему имуществу. В числе принципов отнесения объектов к общему имуществу выделены:
1.Обслуживание более одного помещения (неважно, жилого или нежилого) в данном доме.
2.Наличие объектов общего имущества исключительно в границах земельного участка дома.

Интересная особенность состоит в том, что законодатель относит к общему имуществу общие денежные средства по капитальному ремонту, находящиеся на специальном счете (36.1 ЖК РФ). Данные денежные средства:
- не могут быть выделены в натуру
- доля на эти деньги пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения
- при переходе права собственности на помещение - доля нового собственника такого помещения - равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.
То есть, если собственник 5 лет платил капитальный ремонт, то затем, продав квартиру, он не сможет прийти в управляющую организацию и потребовать эти деньги обратно на том основании, что капитальный ремонт ему более в этом доме не нужен.

Третий уровень регулирования – Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Это очень хороший и полезный для управдомов документ, который (нужно сказать), не любят ни застройщики, ни органы власти. Причины этого состоят в конкретности и исключительной полезности норм, изложенных в Правилах N 491.

По своему содержанию Правила N 491 дублируют, дополняют и развивают ст. 36 ЖК РФ, однако Правила N 491 являются более понятными и емкими. В приведенном в п. 2 перечне объектов общего имущества важно обратить внимание на следующее:
1.Сети инженерно-технического обеспечения относятся к общему имуществу только в том случае, если они находятся в многоквартирном доме (пп. «д» п. 2 Правил № 491), внешние сети закон к общему имуществу не относит.

Причем в части внешних сетей, являющихся общим имуществом, закон устанавливает четкую границу по балансовой принадлежности, которой является внешняя стена дома. При этом границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса – устанавливается такой прибор (п. 8 Правил № 491), а если общедомовой счетчик смещен, то эксплуатационная ответственность определяется по балансовой.

Есть некоторая специфика по инженерным сетям газоснабжения. Закон различает понятия «сетей газораспределения» и «сетей газопотребления».
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил № 491). Основной вопрос здесь состоит в том, чтобы доказать, что такая граница находится на внешней стене дома (а это бывает непросто).

Важно особо отметить, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (то есть, организовывать кладовки в подвалах, «забивать» парковочные места во дворе и пр.);
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (то есть, продавать кладовки вместе с квартирой, если первые расположены на территории общего имущества).
Такие ограничения прописаны в п. 4 ст. 37 ЖК РФ.

Нужно ли определять состав общего имущества?


Поскольку состав общего имущества выступает в качестве объекта управления, то крайне важно определить его состав, потому что это имеет прямое отношение на устанавливаемый тариф.

Есть три субъекта, которые уполномочены на совершение действие по определению состава общего имущества:
Во-первых, сами собственники. Это делается в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. Состав общего имущества в данном случае утверждается на общем собрании.
Во-вторых, состав общего имущества определяется органами государственной власти (например, жилищной инспекцией) в целях контроля за содержанием общего имущества. То есть при проведении проверки жилищный инспектор дает предписание на основании отнесения тех или иных объектов к общему имуществу.
В-третьих, состав общего имущества определяется органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
Эти субъекты определены в п. 1 Правил № 491.

Как увеличить или уменьшить состав общего имущества?


В законе есть определенные нормы и ограничения, связанные с уменьшением состава общего имущества. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно при соблюдении двух условий:
- только с согласия всех собственников помещений в данном доме
- при условии реконструкции дома (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Оба этих условия на практике являются невыполнимыми. Потому что, с одной стороны, добиться консенсуса по такому вопросу в доме невозможно, а с другой, необходима реконструкция (которая не может быть проведена формально и на пустом месте).
При этом закон допускает увеличение состава общего имущества для его последующей эксплуатации и содержания. Такое решение принимается на общем собрании.

Если при увеличении состава общего имущества происходит реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальный ремонт общего имущества, то решение об увеличении состава общего имущества принимается 2/3 голосов от общего числа собственников (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ и п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Если же при увеличении состава общего имущества не происходит действий, описанных в предыдущем абзаце (например, на баланс дома берется уже построенная третьим лицом детская площадка или иной объект МАФ), то такое решение принимается большинством голосов (по площади) от общего числа собственников, принявших участие в общем собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Вопросы определения состава общего имущества являются сложными, а иногда конфликтными. Причины этого носят как организационно-ресурсный, так и финансовый характер. Управляющая домом организация не согласится обслуживать то, что дому не принадлежит, тем более, если финансирование таких расходов не было заложено в тарифе на содержание. Поэтому необходимо до начала управления домом определять состав общего имущества и проводит расчет расходов, достаточных для его содержания.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук