Застройщики и строительный брак в новостройках: как заставить исполнить договорные обязательства

За последние 10 лет на рынке появилось много миллионов квадратных метров нового жилья. Новостройки или «первичка» представлены в разном ценовом диапазоне и классе (эконом, бизнес, премиум). При этом практически для любой новостройки актуальной проблемой является выполнение гарантийных обязательств ее застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию.

Общие проблемы гарантии и сдача недостроенных «сырых» домов

Окончанием строительства объекта капитального строительства (многоквартирного дома) является выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РнВ). Данная процедура регламентирована ст. 55 ГрК РФ и до момента получения РнВ от органа исполнительной власти (реже) или органа местного самоуправления (чаще) необходимо представить пакет документов, который включает в себя:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• градостроительный план земельного участка;

• разрешение на строительство;

• акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

• акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;

• документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

• схему, отображающую расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка;

• документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта;

• технический план объекта капитального строительства;

• и самое главное, заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (п. 3 ст. 55 ГрК РФ).

После того, как все эти документы будут представлены в орган местного самоуправления (реже – в орган исполнительной власти), выдается РнВ, которое фиксирует готовность объекта капитального строительства к его дальнейшему использованию и эксплуатации.

Несмотря на формальное соблюдение и предоставление полного комплекта указанных в п. 3 ст. 55 ГрК РФ документов, многоквартирные дома часто сдаются «сырыми» и недостроенными, с большим объемом строительного брака и недоделок. Это связано с комплексом причин.

Первая определяется желанием застройщиков сэкономить на материалах, чтобы максимально удешевить строительство. Это может быть актуально для единично вводимых домов (или при отсутствии комплексной застройки (освоения) территории). То есть, в больше степени для разовых построенных объектов, чем для систематической стройки с браком.

Вторая носит политический характер. Количество квадратных метров построенного жилья – важный показатель социально-экономического развития муниципального образования или региона. В такой ситуации органы местного самоуправления стремятся отчитаться за как можно больший объем построенной недвижимости, и такая отчетность зачастую идет на самый «верх». Скорость или излишняя расторопность может приводить к проблемам в качестве построенных домов, что называется «на скорую руку – да на долгую муку».

Взаимодействие застройщика и управляющей организации

Строительство многоквартирных домов и процедура управления ими – два разных вида лицензируемой деятельности. Застройщики (как правило) не занимаются профессиональным управлением объектов недвижимости, поэтому передают управление многоквартирных домов управляющим организациям, путем заключения договора управления. Такой договор должен быть заключен не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

При этой схеме реализуется модель управляющей организации от застройщика: застройщик сам выбирает управляющую организацию (по своему усмотрению и ни с кем не советуясь), после чего орган местного самоуправления обязан провести конкурс по выбору для управления данным многоквартирным домом управляющей организации (однако обычно до конкурса не доходит, поскольку управляющая организация переголосовывает дом на себя и становится официально выбранной, а не назначенной застройщиком).

Здесь используется несколько схем:

1. В группе компаний застройщика организовывается подразделение с управляющей организацией, которая занимается эксплуатацией многоквартирных домов, построенных застройщиком.

2. Застройщик передает построенные многоквартирные дома не связанной напрямую с застройщиком управляющей организации (условно «своей» и «проверенной»).

Обе схемы часто позволяют избежать проблем с эксплуатацией и относительно эффективно решать проблемы строительного брака, если он имеется.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства установлен в п. 5 и 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214).  

Для объекта долевого строительства он составляет не менее, чем 5 лет. Для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, он составляет не менее, чем 3 года. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Интересно то, что в Законе № 214 прямо не описаны гарантийные обязательства застройщика по отношению к многоквартирному дому, в целом. Речь идет только про объект долевого строительства, к которым относится жилое или нежилое помещение, машино-место.  

Кроме того, в Законе № 214 не предусмотрена процедура передачи общего имущества многоквартирного дома (именно в части общего имущества, определяемого в соответствии со ст. 36 ЖК РФ). Все нормы права здесь непрямого действия и окольные.

Варианты решения проблем

Основных проблем строительного брака при эксплуатации новых многоквартирных домов, построенных застройщиком, в принципе, две.

Первая – несоответствие того, что было заложено в проекте и технической документации фактическому положению дела. Чаще всего это происходит тогда, когда застройщик стремится максимально сэкономить на всем (от детской площадки – до стяжки, от отсутвтвия проектных повысительных насосов до плитки на входных группах).

Вторая – общие строительные проблемы и недоделки, выявленные в процессе эксплуатации (эти проблемы могут проявить себя не сразу, а со временем; они могут быть первоначально неочевидны и не свидетельствовать напрямую именно о браке).  

Решать проблемы с застройщиком можно несколькими путями.

1. Заставить провести работы по строительным недоделкам в натуре. В этом случае делается строительная экспертиза о соответствии построенного объекта капитального строительства совокупности проектных решений и иных строительных норм. Исходя из выявленных отступлений формируется требование о проведении дополнительных работ.

Рассмотрим пример. ТСЖ (г. Пенза) обратилось в суд с иском к застройщику о понуждении устранить недостатки в выполненных строительных работах в многоквартирном доме. Суд обязал застройщика провести необходимые работы, в числе которых:

• устранить нарушение целостности отделочного слоя в отделке стен лестничных клеток и потолков лестничных клеток;

• произвести устройство паро- и теплоизоляции в помещениях электрощитовых на первом этаже и в помещениях квартир №1-4,41-43 первого этажа с целью устранения «мостиков холода»;

• провести ремонт кровли согласно проекту, обеспечивающему соблюдение проектных углов кровли и примыканий к вертикальным поверхностям согласно требованию СП 17.13330.2011 «Кровли» включая работы по устройству примыкания водоприемной воронки внутреннего водостока в соответствии с проектом;

• произвести устройство отмостки в соответствии с проектом;

• произвести работы по ремонту канализационного выпуска с обеспечением проектного уклона из квартиры расположенной на первом этаже, обеспечить проектный уклон при сопряжении с канализационном колодцем;

• устранить отступление от проекта повлекшие осадки оснований под отмосткой здания по всему периметру, а так же под асфальтобетонным покрытием, с устранением последствий данной осадки ;

• устранить несоответствие пандусов (угол наклона) требованиям СП 59.13330.2012;

• устранить трещины по наружной стене северного фасада здания;

• установить краны «Маевского» для удаления воздуха из системы отопления;

• обязать ответчика выполнить раздел 9 проекта на строительство «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»;

• установить краны КРПП для регулировки теплоотдачи радиаторов системы отопления;

• оборудовать тамбурные двери системами самозакрывания и упорами;

• строить дорожки и площадки на придомовой территории, устроить газоны (решение Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-3089/2016).

Однако, чтобы не выполнить решение суда и полностью избежать выполнения гарантийных обязательств за некачественно построенные дома застройщик реорганизовался с организацией, которая позволила ему прекратить деятельность юридического лица. ТСЖ осталось с выигранным решением суда и множеством следов строительного брака и недоделок. Исполнять выигранное решение суда оказалось некому.

2. Перевести необходимость проведения строительных работ в деньги. Управляющая организация (г. Хабаровск) обратилась в суд с иском к застройщику для проведения строительных работ по устранению недостатков. Исковые требования управляющей организации были удовлетворены (решение Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-20345/2017). Затем управляющая организация обратилась с ходатайством об изменении способа исполнения решения заменив обязательства застройщика по проведению строительных работ на взыскание денежных средств в пользу управляющей организации (в общей сумме в 3,5 миллиона рублей).

Пока происходило судебное разбирательство – произошла смена способа управления домом: было создано ТСЖ. Чтобы не потерять 3,5 миллиона рублей управляющая организация заключила цессию с другой организацией, которой уступила эти деньги, предназначенные для проведения работ на общем имуществе многоквартирного дома.

Вновь созданному ТСЖ пришлось в спешном порядке признавать договор уступки прав (требования) (цессии) недействительным, что и было сделано (дело № А73-21268/2019) с последующей заменой правопреемника на 3,5 миллиона рублей (с управляющей компании на ТСЖ). Исковые требования были удовлетворены, а суд указал, что 3,5 миллиона рублей подлежат взысканию не в пользу – управляющей компании, а в пользу собственников помещений многоквартирного дома, чьи интересы представляет ТСЖ.

Как видим, все варианты решения проблем со строительным браком от застройщика – довольно тяжелые. Здесь переплетается много вопросов, а действия организации, управляющей домом при взаимодействии с застройщиком (как показывают примеры судебной практики) – не всегда являются добросовестными, но даже в случае решения вопроса с застройщиком может иметься под собой стремление наживы за счет собственников.

Поэтому вопросы надлежащего содержания общего имущества новыми собственникам необходимо держать на контроле и реализовать взаимодействие с управляющей организацией (уполномоченной на взаимодействие с застройщиком) на базе совета дома или иных структур (например, ТСЖ).

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук.
Сайт: pavelkuznetzov.ru