Спорные вопросы по общему имуществу: кто оплачивает уличное освещение и ремонт почтовых ящиков?
10.01.2020
13:18
10 января 2020 в 13:18
Идеальная ситуация для собственника – получать как можно больше жилищных услуг. А задача управляющей домом организации – уложиться в тариф. Камнем преткновения является состав общего имущества и распределение обязанностей по его содержанию.
В материале «Что такое общее имущество и что в него не входит?» были обозначены основные принципы отнесения объектов к общему имуществу, указаны процедуры увеличения или уменьшения его состава. Однако описанные ситуации являются идеальными, а не только рабочими. Поэтому если от управляющей домом организации жители или надзорные органы требуют осуществлять обслуживание объектов, не являющихся (на взгляд управдома) общим имуществом, то правильной стратегией поведения будет являться следующая.
1.Разобраться в природе спорного объекта, вверяемого в управление: кто и когда его построил, за чей счет, есть ли правопритязания на этот объект от третьих лиц.
2.Провести тарифное планирование и определить, каковы затраты на содержание спорных объектов.
3.Представить предложения собственникам о необходимости включения в тариф по содержанию расходов на обслуживание спорных объектов. Такая информация доводится до собственников не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников (п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Безусловно, многие собственники считают, что управляющая компания «должна им по умолчанию», а потому ей вменяется в обязанность обслуживание любых спорных объектов. Однако именно поэтому в договоре управления многоквартирным домом (при любом способе управления) важно определить верный состав проблемного объекта управления – общего имущества.
Если дополнительные объекты не следуют из состава общего имущества, а их содержание не было заложено в тариф, то эти работы должны оплачиваться дополнительно.
Состав таких объектов определяется конструктивными и технико-эксплуатационными характеристиками многоквартирного дома. Вот некоторые примеры:
1.Канализационная насосная станция (КНС), расположенная как в границах земельного участка дома, так и за его пределами. КНС является принадлежностью к инженерной системе водоотведения (кроме того, она может быть запитана точкой поставки в договоре энергоснабжения). В законе нет прямого упоминания, что КНС относится к общему имуществу, однако факт ее неиспользования способен залить подвал дома во время половодья. Необходимо довести до собственников эту информацию и заложить обслуживание КНС в тариф. Либо требовать обеспечить работу КНС от Водоканала, что очень непросто.
здные дороги вдоль дома. Помимо понятия земельного участка многоквартирного дома (придомовой территории) есть понятие прилегающей территории. Она может быть муниципальной, но не обслуживаться муниципалитетом по причине нехватки денег. Либо она может быть захвачена жителями для нужд коллективных автостоянок (если так исторически сложилось в микрорайонах жилой застройки). В этой ситуации ее уборка, очистка и вывоз снега могут потребовать дополнительного финансирования и управляющая организация не должна по умолчанию брать на себя такие обязательства по содержанию без финансирования работ.
3.Любые иные объекты: малые архитектурные формы, детские площадки, тротуары, не находящиеся на балансе какого-либо балансодержателя. Довольно часто так бывает, что детская площадка строится, а потом никому не передается на обслуживание и фактически становится брошенной. Факт ее близости к земельного участку дома не влечет для управляющей организации автоматической обязанности по обслуживанию.
Важно также помнить, что в состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков (п. 15 Правил № 491).
Является ли уличное освещение придомовой территории многоквартирного дома общим имущество. Ответ на этот вопрос зависит от множества переменных:
1.Если дом строился в советское время, то все опоры уличного освещения переданы на баланс муниципалитета и им обслуживаются.
2.Если опоры уличного освещения запитаны с центральных улиц и магистралей, то скорее всего, они возводились муниципалитетом и не являются общим имуществом.
3.Если опоры уличного освещения запитаны на внутридомовой системе энергоснабжения (из ВРУ МКД), то они могут являться общим имуществом при условии, что:
- внешние сети были построены за счет денег собственников (дольщиков)
- есть решение общего собрания о включении данных сетей в состав общего имущества.
Вместе с тем, есть и иная практика, которая даже при наличии подключения освещения изнутри дома может не относить эти опоры к общему имуществу, поскольку в любом случае эти сети являются внешними, т.е. находящимися за внешней стеной дома.
Вторая сторона проблемы в том, что доказав, что уличное освещение не является общим имуществом (например, в суде) не так-то просто заставить муниципалитет включить данные светоточки в муниципальный контракт на освещение (а это уже зависит от особенностей муниципальных правил благоустройства и вообще городской политики).
Общая логика здесь такая: если дом новый, то скорее всего, застройщик отнес на баланс собственников и дома – систему уличного освещения (особенно, если подключение изнутри дома). Если же подключение опор уличного освещения осуществлено с щита наружного освещения, запитанного на трансформаторной подстанции, то эти сети, скорее всего, находятся на балансе муниципалитета.
Готового решения при спорах по уличному освещению – нет. Если уйти в преддоговорной спор по «уличке» с гарантирующим поставщиком, уличное освещение может быть полностью отключено. С другой стороны, в случае каскадного подключения на один дом может быть запитано подключение еще нескольких домов (особенно, если застройщик делал комплексную застройку).
Проблема может быть решена только на законодательном уровне (федеральном) с возложением на органы местного самоуправления нести обязанность по содержанию опор уличного освещения.
В Правилах № 491, устанавливающих состав общего имущества, почтовые ящики не обозначены в качестве его элементов. Однако здесь мы исходим из понимания жилищного права по аналогии (ст. 7 ЖК РФ).
Закон исходит из того, что есть разница между почтовым ящиком и абонентским почтовым шкафом.
В первом случае почтовый ящик обслуживает исключительно одно жилое помещение, которое получает через такой ящик почту. Во втором – речь идет про шкаф с совокупностью делений для группы пользователей. То есть, абонентские почтовые шкафы обслуживают ни одно помещение, а несколько и на этом основании могут быть отнесены в состав общего имущества.
Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства этих домов. Представители организаций федеральной почтовой связи участвуют в работе комиссий при принятии в эксплуатацию жилых домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов (ст. 31 закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи»).
Таким образом, исходя из этих примеров при определении обязанности нести ответственность за содержание общего имущества мы сначала определяем:
- является ли спорный объект общим имуществом
- затем выясняем, заложен ли он в тарифе (в минимальный перечень работ и услуг)
- после чего инициируем все необходимые работы в отношении данного объекта.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Как не обслуживать то, что не принадлежит дому?
В материале «Что такое общее имущество и что в него не входит?» были обозначены основные принципы отнесения объектов к общему имуществу, указаны процедуры увеличения или уменьшения его состава. Однако описанные ситуации являются идеальными, а не только рабочими. Поэтому если от управляющей домом организации жители или надзорные органы требуют осуществлять обслуживание объектов, не являющихся (на взгляд управдома) общим имуществом, то правильной стратегией поведения будет являться следующая.
1.Разобраться в природе спорного объекта, вверяемого в управление: кто и когда его построил, за чей счет, есть ли правопритязания на этот объект от третьих лиц.
2.Провести тарифное планирование и определить, каковы затраты на содержание спорных объектов.
3.Представить предложения собственникам о необходимости включения в тариф по содержанию расходов на обслуживание спорных объектов. Такая информация доводится до собственников не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников (п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Безусловно, многие собственники считают, что управляющая компания «должна им по умолчанию», а потому ей вменяется в обязанность обслуживание любых спорных объектов. Однако именно поэтому в договоре управления многоквартирным домом (при любом способе управления) важно определить верный состав проблемного объекта управления – общего имущества.
Если дополнительные объекты не следуют из состава общего имущества, а их содержание не было заложено в тариф, то эти работы должны оплачиваться дополнительно.
Какие объекты, не входящие в состав общего имущества, могут подлежать обслуживанию?
Состав таких объектов определяется конструктивными и технико-эксплуатационными характеристиками многоквартирного дома. Вот некоторые примеры:
1.Канализационная насосная станция (КНС), расположенная как в границах земельного участка дома, так и за его пределами. КНС является принадлежностью к инженерной системе водоотведения (кроме того, она может быть запитана точкой поставки в договоре энергоснабжения). В законе нет прямого упоминания, что КНС относится к общему имуществу, однако факт ее неиспользования способен залить подвал дома во время половодья. Необходимо довести до собственников эту информацию и заложить обслуживание КНС в тариф. Либо требовать обеспечить работу КНС от Водоканала, что очень непросто.
здные дороги вдоль дома. Помимо понятия земельного участка многоквартирного дома (придомовой территории) есть понятие прилегающей территории. Она может быть муниципальной, но не обслуживаться муниципалитетом по причине нехватки денег. Либо она может быть захвачена жителями для нужд коллективных автостоянок (если так исторически сложилось в микрорайонах жилой застройки). В этой ситуации ее уборка, очистка и вывоз снега могут потребовать дополнительного финансирования и управляющая организация не должна по умолчанию брать на себя такие обязательства по содержанию без финансирования работ.
3.Любые иные объекты: малые архитектурные формы, детские площадки, тротуары, не находящиеся на балансе какого-либо балансодержателя. Довольно часто так бывает, что детская площадка строится, а потом никому не передается на обслуживание и фактически становится брошенной. Факт ее близости к земельного участку дома не влечет для управляющей организации автоматической обязанности по обслуживанию.
Важно также помнить, что в состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков (п. 15 Правил № 491).
Уличное освещение
Является ли уличное освещение придомовой территории многоквартирного дома общим имущество. Ответ на этот вопрос зависит от множества переменных:
1.Если дом строился в советское время, то все опоры уличного освещения переданы на баланс муниципалитета и им обслуживаются.
2.Если опоры уличного освещения запитаны с центральных улиц и магистралей, то скорее всего, они возводились муниципалитетом и не являются общим имуществом.
3.Если опоры уличного освещения запитаны на внутридомовой системе энергоснабжения (из ВРУ МКД), то они могут являться общим имуществом при условии, что:
- внешние сети были построены за счет денег собственников (дольщиков)
- есть решение общего собрания о включении данных сетей в состав общего имущества.
Вместе с тем, есть и иная практика, которая даже при наличии подключения освещения изнутри дома может не относить эти опоры к общему имуществу, поскольку в любом случае эти сети являются внешними, т.е. находящимися за внешней стеной дома.
Вторая сторона проблемы в том, что доказав, что уличное освещение не является общим имуществом (например, в суде) не так-то просто заставить муниципалитет включить данные светоточки в муниципальный контракт на освещение (а это уже зависит от особенностей муниципальных правил благоустройства и вообще городской политики).
Общая логика здесь такая: если дом новый, то скорее всего, застройщик отнес на баланс собственников и дома – систему уличного освещения (особенно, если подключение изнутри дома). Если же подключение опор уличного освещения осуществлено с щита наружного освещения, запитанного на трансформаторной подстанции, то эти сети, скорее всего, находятся на балансе муниципалитета.
Готового решения при спорах по уличному освещению – нет. Если уйти в преддоговорной спор по «уличке» с гарантирующим поставщиком, уличное освещение может быть полностью отключено. С другой стороны, в случае каскадного подключения на один дом может быть запитано подключение еще нескольких домов (особенно, если застройщик делал комплексную застройку).
Проблема может быть решена только на законодательном уровне (федеральном) с возложением на органы местного самоуправления нести обязанность по содержанию опор уличного освещения.
Ремонт почтовых ящиков
В Правилах № 491, устанавливающих состав общего имущества, почтовые ящики не обозначены в качестве его элементов. Однако здесь мы исходим из понимания жилищного права по аналогии (ст. 7 ЖК РФ).
Закон исходит из того, что есть разница между почтовым ящиком и абонентским почтовым шкафом.
В первом случае почтовый ящик обслуживает исключительно одно жилое помещение, которое получает через такой ящик почту. Во втором – речь идет про шкаф с совокупностью делений для группы пользователей. То есть, абонентские почтовые шкафы обслуживают ни одно помещение, а несколько и на этом основании могут быть отнесены в состав общего имущества.
Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства этих домов. Представители организаций федеральной почтовой связи участвуют в работе комиссий при принятии в эксплуатацию жилых домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов (ст. 31 закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи»).
Таким образом, исходя из этих примеров при определении обязанности нести ответственность за содержание общего имущества мы сначала определяем:
- является ли спорный объект общим имуществом
- затем выясняем, заложен ли он в тарифе (в минимальный перечень работ и услуг)
- после чего инициируем все необходимые работы в отношении данного объекта.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Компания Инфокрафт
