• Главная
  •  > 
  • Блог Инфокрафт ЖКХ
  •  > 
  • Форс-мажоры управляющей организации и страхование ответственности по общему имуществу многоквартирного дома

Блог Инфокрафт ЖКХ

Форс-мажоры управляющей организации и страхование ответственности по общему имуществу многоквартирного дома

В октябре 2020 года на нашем сайте был представлен материал «Добровольное страхование жилья и включение платы за страховку в квитанцию управляющей организации: основания и процедура». Сейчас мы продолжаем разбирать тему страхования рисков и в настоящей статье рассмотрим варианты решения проблем не для жителей, а для управляющей организации, которая желает себя защитить от форс-мажоров.

Природа форс-мажоров управляющей организации

Жилищное законодательство содержит жесткие и последовательные нормы в части требований к управляющей организации: управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Большая часть споров по возмещению ущерба или вреда – обычно проигрышные для управляющей организации. Это связано с тем, что суды принимают решения обычно в интересах потребителя с учетом ориентированного на его защиту потребительного законодательства. А все проблемы управляющей организации рассматриваются исключительно как ее предпринимательские риски.

Основные риски в работе управляющей организации наступают в случае:
- заливов и потопления жилых или нежилых помещений, если причины заливов связаны с проблемами на сетях инженерно-технического обеспечения;
- заливов верхних этажей, связанных с проблемами в кровельном покрытии многоквартирного дома;
- падением сосулек, частей парапета, элементов кровли или фасада – на жителей или случайных прохожих;
- падением деревьев, расположенных на придомовой территории на транспортные средства или жителей.

Безусловно, вина управляющей организации состоит лишь в причинно-следственной связи с между действиями (бездействиями) и наступлении вреда. Например, если упавшее на машину дерево было сухостойным, а управляющая организация не провела вовремя его опиловку (кронирование), то вина управляющей организации будет очевидной. Но если дерево упало вследствие ураганного (шквалистого) ветра, то прямой вины управляющей организации тут нет. В соответствии с п. 2 ст. 1064 ГК РФ, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. Однако скорее всего, доказывать отсутствие вины придется в судебном порядке, а суды по отношению к управляющим организациям, как правило настроены недружелюбно.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Между тем, форс-мажоры в работе управляющей организации – неизбежны, поскольку это сложная деятельность с большим количеством групп интересов: от надзорных органов – до самих жителей. В такой непростой ситуации неплохим вариантом решения проблем форс-мажоров может стать страхование предпринимательских рисков.

Варианты страховых решений

Основные наиболее затратные риски для управляющей организации – это заливы. Чаще всего мы сталкиваемся с крайне недобросовестным поведением собственников, которые за минимальные повреждения внутриквартирной отделки пытаются «содрать» с управляющей организации «три шкуры». Минимальные повреждения в отделке презентуются как чудовищный урон квартире и этот урон взыскивается в судебном порядке. Страхование позволяет покрыть эти издержки.

Например, по данным компании Ингосстрах, с 2006 года общая сумма урегулированных убытков по управляющим компаниям составила более 170 млн. рублей, средний размер убытка составил 180 000 рублей в отношении одного пострадавшего. Это серьезная цифра, которая говорит о том, что управляющая организация должна отнестись серьезно к оценке подобных рисков.

Заключение договора страхования гражданской ответственности при управлении и технической эксплуатации многоквартирных домов за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (жильцов, арендаторов нежилых помещений и иных третьих лиц) – позволяет частично решить эти проблемы путем перенесения ответственности на страховую организации.

Этот страховой продукт не нужно путать с добровольным страхованием жилья и включением платы за страховку в квитанцию управляющей организации, поскольку мы говорим о страховании рисков управляющей организации при ненадлежащим исполнении ей своих обязанностей.
Такая схема работает следующим образом. Управляющая организация заключает со страховой компанией договор страхования гражданской ответственности. По договору управляющей организацией платиться годовая страхования премия, а страховая компания берет на себя риски.
Общий лимит страхового покрытия у страховщиков обычно не превышает 500 000 рублей, а в случае, если сумма ущерба до 150 000 рублей, часто действует упрощенный порядок урегулирования страхового случая. Иногда договором страхования предусматриваются расходы на оплату независимой экспертизы, что позволяет установить сторону, виновную в происшествии, и уменьшить размер ущерба по страховому случаю, а при обращении пострадавшего в суд возмещаются расходы на услуги юристов.

Как правило, страховщики работают на условиях франшизы. Средний ее размер 30 000 рублей. Это значит, если случается страховой случай, то при оформлении выплаты страховая компания выплатит пострадавшему лицу на 30 000 меньше или же эти денежные средства компенсирует управляющая организация. Страховка гражданской ответственности без франшизы также возможна, однако размер страховой премии в этом случае может быть в 2-3 раза выше, чем с франшизой.

Наличие договора страхования гражданской ответственности позволяет управляющей организации:
- уменьшить собственные финансовые потери в случае заливов или иных эксцессов на доме и перенести эти выплаты на страховую компанию;
- упростить урегулирование убытков и сократить сроки выплат с потребителями-собственниками;
- урегулировать предъявленные претензии в досудебном порядке и уменьшить недовольство жильцов, вызванное причинением ущерба;
- защитить управляющую компанию от претензий, в том числе судебных исков;
- получить юридическую защиту и поддержку, если пострадавший житель обратится в суд.

Таким образом, страхование гражданской ответственности управляющей организации является современным и эффективным вариантом хеджирования форс-мажорных обстоятельств и собственных предпринимательских рисков.

Порядок принятия решения и утверждения страховых решений

Страхование гражданской ответственности управляющей организации не может являться дополнительной платной услугой и дополнительно выставляться собственникам, поскольку это будет противоречить п. 2 ст. 154 ЖК РФ. Поэтому финансирование этих договоров может осуществляться за счет выручки управляющей организации.

В случае ТСЖ будет действовать несколько иной порядок.
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся или не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ (общим собранием) на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Таким образом, при ежегодном принятии сметы доходов и расходов ТСЖ целесообразно заложить эти расходы в тарифе или отдельным взносом.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Компания “Инфокрафт” запустила сервис онлайн-голосования
Читать
Организация мест для курения в многоквартирных домах: механизм и практика
Читать
Договор с региональным оператором на обращение с ТКО: ловушки договора и как их избежать
Читать