Как будет работать новый закон об общем имуществе после 1 октября 2023 года
28.08.2023
10:00
28 августа 2023 в 10:00
Осенью начнут действовать изменения в Гражданский кодекс РФ, которые касаются вопросов общего имущества. Не вдаваясь в глубокие рассуждения юриста-цивилиста разберем, чем этот закон может помочь и собственникам, и управляющим организациям.
Суть изменений
С 1 октября 2023 года в ГК РФ вводится сразу несколько новых статей, а часть ныне действующих норм корректируется. Некоторые изменения совершенно формальные и в глобальном смысле цех не коснуться.
Например, ранее в ГК РФ была глава 16, которая называлась «Общая собственность», а теперь она будет называть «Общие положения об общей собственности». Или была формулировка ст. 249 ГК РФ «Расходы по содержанию», а стала «Бремя содержания».
Интерес представляют новые статьи, коих добавляется четыре:
— 259.1. Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество;
— 259.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество;
— 259.3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом;
— 259.4. Бремя содержания общего имущества.
Новые нормы важны тем, что они будут применяться не только для многоквартирных домом, но для иных объектов недвижимости, в том числе гибридных (зачастую не имеющих вообще никакого регулирования). Сюда относятся в первую очередь апартаменты, но не только. Изменения затронут коттеджные поселки и таунхаусы (дома блокированной застройки).
Многие эксперты и коллеги сходятся в том, что следствия действия нового закона в больше степени положительные, чем отрицательные. Это связано с тем, что впервые на уровне ГК РФ устанавливаются универсальные признаки общего имущества. Объект им соответствует, если:
а) он расположен в пределах определенной в соответствии с законом общей территории;
б) он связан физически или технологически либо расположенные в здании или сооружении;
в) использование объекта предполагается для удовлетворения общих потребностей таких собственников (детская площадка);
г) есть доля в праве общей собственности на земельные участки общего назначения;
д) состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом (правда, пока что нет самого закона, а то, что относится к многоквартирным домам — может использовать лишь по очень сильной аналогии со ст. 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Используя эти признаки можно по-новому строить взаимоотношения с собственниками при эксплуатации объекта и управления им.
Еще собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием. Информацию можно получать от того, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации. А это значит, что теперь все протоколы о выборе УК в отношении, например, апартаментов, подлежат раскрытию (хотя самого механизма раскрытия в виде отдельного интернет-ресурса так и нет). Ранее такую информацию было получить практически невозможно.
Вводится норма о том, что если у собственника есть с помещением с условными апартаментами, а само здание стоит на земельном участке, собственником которого остается застройщик, то собственник помещения имеет право на часть общего земельного участка (в виде общего имущества).
Звучит неплохо, потому что ситуация, когда застройщик остается собственником объектов общего имущества сплошь и рядом. Если объект распродан и сдан, то это имущество нужно застройщику только чтобы продавливать свои решения по управлению домом.
Как можно использовать новые правила
Самый важный вопрос — какая польза от новых норм. С уверенностью можно сказать, что она есть и эти нормы носят сугубо практический и эксплуатационный характер.
1. Взыскание дебиторской задолженности.
В гибридных объектах недвижимости состав общего имущества определяется чаще всего формально. И взыскание средств с должников за уже оказанные услуги носит крайне сложный характер.
Например, Верховный суд применительно к коттеджным поселкам указал, что важно не просто оказывать услуги, но и обосновывать их. В том числе убедиться, что не было навязывания (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)).
Понятно, что работать с дебиторкой в таких условиях крайне сложно. Но если мы исходим из того, что, например, в коттеджном поселке в любом случае есть общее имущество, то у собственников такого поселка есть установленная в законе обязанность — это общее имущество содержать. А значит, доказать отсутствие «навязывания», например, уборки снега, будет гораздо проще. Резюмируя, возможность ведения работы с должниками упростится.
2. Определение состава общего имущества.
Поскольку размер тарифа на содержание зависит от того, какой именно объем имущества нужно обслуживать, формальное определение состава общего имущества (на общем собрании путем утверждения договора управления) способно решить этот вопрос. Одновременно проще будет решить вопрос с выводом (распродажей) общего имущества застройщиком.
3. Формирование эксплуатационных расходов.
Если мы имеем возможность определить состав общего имущества, то получится эффективнее просчитать траты на содержание и надежную эксплуатацию объекта. Таким образом, будет определена экономическая база работы управляющей объектом организации.
Таким образом, плюсов у нового закона довольно много, а минусы совершенно неочевидны.
Кто ответит за вандализм на общем имуществе?
Формально в законе прописано следующее: «Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать».
СМИ уже успели растиражировать информацию, что с осени платить за порчу общего имущества в многоквартирных домах, коттеджных поселках и апартаментах теперь будут сами нарушители. Но это тот случай, когда очень хочется выдавать желаемое за действительное.
В действительности речь идет не про вандализм и не про порчу имущества, а про бремя расходов по его содержанию. В многоквартирных домах это уже и так урегулировано. А в другой недвижимости (апартаменты, коттеджные поселки, таунхаусы и пр.) — пока что нет, ведь универсальных признаков общего имущества не было. То есть, теперь УК и ТСЖ будет проще взыскивать расходы на содержание управляемых объектов.
Что касается оснований для возмещения вреда, то в законе они есть и сейчас (ст. 1064 ГК РФ). Но проблем здесь исключительно с доказательной базой. Редко, когда можно поставить видеокамеру на каждый квадратный метр общего имущества, а доказать вандализм чаще всего можно лишь именно этим.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
С 1 октября 2023 года в ГК РФ вводится сразу несколько новых статей, а часть ныне действующих норм корректируется. Некоторые изменения совершенно формальные и в глобальном смысле цех не коснуться.
Например, ранее в ГК РФ была глава 16, которая называлась «Общая собственность», а теперь она будет называть «Общие положения об общей собственности». Или была формулировка ст. 249 ГК РФ «Расходы по содержанию», а стала «Бремя содержания».
Интерес представляют новые статьи, коих добавляется четыре:
— 259.1. Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество;
— 259.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество;
— 259.3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом;
— 259.4. Бремя содержания общего имущества.
Новые нормы важны тем, что они будут применяться не только для многоквартирных домом, но для иных объектов недвижимости, в том числе гибридных (зачастую не имеющих вообще никакого регулирования). Сюда относятся в первую очередь апартаменты, но не только. Изменения затронут коттеджные поселки и таунхаусы (дома блокированной застройки).
Многие эксперты и коллеги сходятся в том, что следствия действия нового закона в больше степени положительные, чем отрицательные. Это связано с тем, что впервые на уровне ГК РФ устанавливаются универсальные признаки общего имущества. Объект им соответствует, если:
а) он расположен в пределах определенной в соответствии с законом общей территории;
б) он связан физически или технологически либо расположенные в здании или сооружении;
в) использование объекта предполагается для удовлетворения общих потребностей таких собственников (детская площадка);
г) есть доля в праве общей собственности на земельные участки общего назначения;
д) состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом (правда, пока что нет самого закона, а то, что относится к многоквартирным домам — может использовать лишь по очень сильной аналогии со ст. 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Используя эти признаки можно по-новому строить взаимоотношения с собственниками при эксплуатации объекта и управления им.
Еще собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием. Информацию можно получать от того, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации. А это значит, что теперь все протоколы о выборе УК в отношении, например, апартаментов, подлежат раскрытию (хотя самого механизма раскрытия в виде отдельного интернет-ресурса так и нет). Ранее такую информацию было получить практически невозможно.
Вводится норма о том, что если у собственника есть с помещением с условными апартаментами, а само здание стоит на земельном участке, собственником которого остается застройщик, то собственник помещения имеет право на часть общего земельного участка (в виде общего имущества).
Звучит неплохо, потому что ситуация, когда застройщик остается собственником объектов общего имущества сплошь и рядом. Если объект распродан и сдан, то это имущество нужно застройщику только чтобы продавливать свои решения по управлению домом.
Как можно использовать новые правила
Самый важный вопрос — какая польза от новых норм. С уверенностью можно сказать, что она есть и эти нормы носят сугубо практический и эксплуатационный характер.
1. Взыскание дебиторской задолженности.
В гибридных объектах недвижимости состав общего имущества определяется чаще всего формально. И взыскание средств с должников за уже оказанные услуги носит крайне сложный характер.
Например, Верховный суд применительно к коттеджным поселкам указал, что важно не просто оказывать услуги, но и обосновывать их. В том числе убедиться, что не было навязывания (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)).
Понятно, что работать с дебиторкой в таких условиях крайне сложно. Но если мы исходим из того, что, например, в коттеджном поселке в любом случае есть общее имущество, то у собственников такого поселка есть установленная в законе обязанность — это общее имущество содержать. А значит, доказать отсутствие «навязывания», например, уборки снега, будет гораздо проще. Резюмируя, возможность ведения работы с должниками упростится.
2. Определение состава общего имущества.
Поскольку размер тарифа на содержание зависит от того, какой именно объем имущества нужно обслуживать, формальное определение состава общего имущества (на общем собрании путем утверждения договора управления) способно решить этот вопрос. Одновременно проще будет решить вопрос с выводом (распродажей) общего имущества застройщиком.
3. Формирование эксплуатационных расходов.
Если мы имеем возможность определить состав общего имущества, то получится эффективнее просчитать траты на содержание и надежную эксплуатацию объекта. Таким образом, будет определена экономическая база работы управляющей объектом организации.
Таким образом, плюсов у нового закона довольно много, а минусы совершенно неочевидны.
Кто ответит за вандализм на общем имуществе?
Формально в законе прописано следующее: «Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать».
СМИ уже успели растиражировать информацию, что с осени платить за порчу общего имущества в многоквартирных домах, коттеджных поселках и апартаментах теперь будут сами нарушители. Но это тот случай, когда очень хочется выдавать желаемое за действительное.
В действительности речь идет не про вандализм и не про порчу имущества, а про бремя расходов по его содержанию. В многоквартирных домах это уже и так урегулировано. А в другой недвижимости (апартаменты, коттеджные поселки, таунхаусы и пр.) — пока что нет, ведь универсальных признаков общего имущества не было. То есть, теперь УК и ТСЖ будет проще взыскивать расходы на содержание управляемых объектов.
Что касается оснований для возмещения вреда, то в законе они есть и сейчас (ст. 1064 ГК РФ). Но проблем здесь исключительно с доказательной базой. Редко, когда можно поставить видеокамеру на каждый квадратный метр общего имущества, а доказать вандализм чаще всего можно лишь именно этим.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Компания Инфокрафт
