Особенности работы управляющих организаций с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации № 938 после 20 декабря 2020 года
30.04.2021
10:44
30 апреля 2021 в 10:44
Ранее мы разбирали вопросы о том, как ТСЖ работать с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации № 938. В данном материале мы затронем основные изменения, действующие с 20 декабря 2029 года, по порядку работы с управляющими организациями.
Порядок № 938: что поменялось в работе
Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации установлены Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее – Порядок № 938).
Порядок № 938 является основным рабочим документом как для жилищных инспекций (которые принимают решения о включении или не включении домов в лицензию), а так и любой управляющей организации, которая заинтересована в том, чтобы развивать свои бизнес путем привлечения новых объектов в управление.
С 20 декабря 2020 года действует новая редакция Порядка № 938, которой ряд пунктов было изменено и дополнено. Рассмотрим, какие основные изменения в работе произошли по Порядку № 938:
1. Регламентирован состав документов, которые должны подавать ТСЖ (подробнее об этом в материале «Как ТСЖ работать с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации № 938»);
2. Уточнено, в каких именно случаях предоставляются реквизиты договора управления многоквартирным домом в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией (пп. «В» п. 2 Порядка № 938);
3. Для лицензиата введена обязанность по предоставлению в жилищную инспекцию дополнительных сведений о внесении изменений в реестр лицензий, а именно:
- сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания собственников помещений
- сведения о размещении в системе электронного образа протокола открытого конкурса по отбору управляющей организации
- опись приложенных к заявлению документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов (пп. «Ж», «З», «И» п. 2 Порядка № 938).
4. Полностью исключена обязанность предоставления в жилищную инспекцию копии акта приема-передачи технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов.
5. Принятое решение теперь направляется заявителю не по адресу его местонахождения, а посредством ГИС ЖКХ в день принятия такого решения (п. 11 Порядка № 938). Само решение вносится на ГИС ЖКХ с первого числа календарного месяца, следующего за днем принятия соответствующего решения органа (п. 14 Порядка № 938), то есть, месяц не дробится между разными организациями, претендующими на право управления многоквартирным домом.
Девять случаев по внесению изменений в Реестр
Меняется состав сведений, которые представляются в жилищную инспекцию, исходя из разных ситуаций, которые предшествуют подаче сведений на внесение изменений в реестр. В Порядке № 938 всего описано 9 разных случаев, требующих определенный комплект документов на внесение изменений в реестр.
Случай 1 (управляющая организация от застройщика по п. 14 ст. 161 ЖК РФ) предполагает предоставление:
и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Случай 2 (назначение управляющей организации по решение органа местного самоуправления по п. 17 ст. 161 ЖК РФ в случае, если способ управления домом не выбран, не реализован или результаты открытого конкурса были признаны не состоявшимся) предполагает предоставление:
- копию решения органа местного самоуправления, органа государственной власти субъектов Российской Федерации – г. Москвы, г. Санкт-Петербурга и г. Севастополя.
Случай 3 (признание недействительным решения общего собрания собственников помещений о выборе управляющей организации или об изменении способа управления многоквартирным домом) предполагает предоставление:
- копии вступившего в законную силу решения суда.
Случай 4 (заключение ТСЖ или ЖСК договора управления многоквартирным домом) предполагает предоставление:
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ или ЖСК на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию;
- копии устава ТСЖ или ЖСК;
- сведений о размещении копии протокола общего собрания о заключении договора управления многоквартирным домом на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию.
Случай 5 (выбор способа управления ТСЖ или ЖСК) предполагает предоставление:
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ или ЖСК на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию;
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о дате начала управления многоквартирным домом на сайте ГИС ЖКХ;
- копии устава ТСЖ или ЖСК.
Случай 6 (расторжение ТСЖ или ЖСК договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией) предполагает предоставление:
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений (или членов ТСЖ) в многоквартирном доме о расторжении договора управления многоквартирным домом в системе;
- копии направленного уведомления о расторжении договора управления многоквартирным домом или копия вступившего в законную силу соответствующего решения суда или копии заключенного соглашения о расторжении договора управления многоквартирным домом.
Случай 7 (реорганизация в форме присоединения к управляющей организации юридического лица) предполагает предоставление:
- копии листа записи ЕГРЮЛ о реорганизации в форме присоединения к лицензиату присоединяемых лиц;
- копии решений общих собраний участников (акционеров) управляющей организации и присоединяемых лиц о реорганизации;
- копии передаточного акта между присоединяемыми лицами и управляющей организацией.
Случай 8 (реорганизация в форме преобразования управляющей организации) предполагает предоставление:
- копии листа записи ЕГРЮЛ о реорганизации в форме преобразования;
- копии решений общих собраний участников (акционеров) о реорганизации в форме преобразования.
Случай 9 (реорганизация в форме слияния управляющих организаций) предполагает предоставление:
- копии листа записи ЕГРЮЛ о создании юридического лица путем реорганизации в форме слияния;
- копии решений общих собраний участников (акционеров) реорганизованных юридических лиц о реорганизации в форме слияния;
- копии передаточного акта между реорганизованными юридическими лицами и юридическим лицом, создаваемым в результате слияния;
- справку с данными о реорганизованных юридических лицах на дату государственной регистрации правопреемника реорганизованных юридических лиц, заверенную правопреемником.
Все документы, предоставляемые в жилищную инспекцию на внесение изменений в реестр должны быть прошиты и надлежащим образом заверены уполномоченным лицом заявителя (за исключением их направления через портал Госуслуг) (п. 3 Порядка № 938).
Что забыли учесть в поправках в Порядок № 938
Часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда единственно верным способом сохранения дома в лицензии управляющей организации или ТСЖ является повторное переголосование, которое будет являться последним (в пользу лицензиата, управляющего многоквартирным домом в данный момент времени).
В таком случае для лицензиата должна быть предусмотрена отдельная процедура подачи заявления в жилищную инспекцию с определенным в законе пакетом документов. В настоящее время такая процедура Порядком № 938 прямо не предусмотрена, что часто приводит к злоупотреблениям со стороны жилищной инспекции.
Кроме того, до настоящего времени не регламентировано, каким образом жилищная инспекция проводит проверку отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания (пп. «Е» п. 5 Порядка № 938). В законе никак не раскрывается понятие «признаков ничтожности», что зачастую приводит к избирательному подходу со стороны жилищных инспекций (фальсифицированные протоколы принимаются за действительные, пока иное не будет доказано в суде, а это много месяцев сложных судебных разбирательств).
С учетом этого введенный государством Порядок № 938 продолжает оставаться крайне тяжелым и непрозрачным с точки зрения применения, а в отдельных нормах заложены колоссальные коррупционные риски для участников рынка ЖКХ услуг из-за незаконных действий жилищной инспекции, которая использует реестр как заградительный фильтр, отсекая реестром неугодных, не допуская их до управления многоквартирным домом и нарушая административным ресурсом право собственников на волеизъявление о способе управления многоквартирным домом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Порядок № 938: что поменялось в работе
Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации установлены Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее – Порядок № 938).
Порядок № 938 является основным рабочим документом как для жилищных инспекций (которые принимают решения о включении или не включении домов в лицензию), а так и любой управляющей организации, которая заинтересована в том, чтобы развивать свои бизнес путем привлечения новых объектов в управление.
С 20 декабря 2020 года действует новая редакция Порядка № 938, которой ряд пунктов было изменено и дополнено. Рассмотрим, какие основные изменения в работе произошли по Порядку № 938:
1. Регламентирован состав документов, которые должны подавать ТСЖ (подробнее об этом в материале «Как ТСЖ работать с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации № 938»);
2. Уточнено, в каких именно случаях предоставляются реквизиты договора управления многоквартирным домом в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией (пп. «В» п. 2 Порядка № 938);
3. Для лицензиата введена обязанность по предоставлению в жилищную инспекцию дополнительных сведений о внесении изменений в реестр лицензий, а именно:
- сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания собственников помещений
- сведения о размещении в системе электронного образа протокола открытого конкурса по отбору управляющей организации
- опись приложенных к заявлению документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов (пп. «Ж», «З», «И» п. 2 Порядка № 938).
4. Полностью исключена обязанность предоставления в жилищную инспекцию копии акта приема-передачи технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов.
5. Принятое решение теперь направляется заявителю не по адресу его местонахождения, а посредством ГИС ЖКХ в день принятия такого решения (п. 11 Порядка № 938). Само решение вносится на ГИС ЖКХ с первого числа календарного месяца, следующего за днем принятия соответствующего решения органа (п. 14 Порядка № 938), то есть, месяц не дробится между разными организациями, претендующими на право управления многоквартирным домом.
Девять случаев по внесению изменений в Реестр
Меняется состав сведений, которые представляются в жилищную инспекцию, исходя из разных ситуаций, которые предшествуют подаче сведений на внесение изменений в реестр. В Порядке № 938 всего описано 9 разных случаев, требующих определенный комплект документов на внесение изменений в реестр.
Случай 1 (управляющая организация от застройщика по п. 14 ст. 161 ЖК РФ) предполагает предоставление:
и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Случай 2 (назначение управляющей организации по решение органа местного самоуправления по п. 17 ст. 161 ЖК РФ в случае, если способ управления домом не выбран, не реализован или результаты открытого конкурса были признаны не состоявшимся) предполагает предоставление:
- копию решения органа местного самоуправления, органа государственной власти субъектов Российской Федерации – г. Москвы, г. Санкт-Петербурга и г. Севастополя.
Случай 3 (признание недействительным решения общего собрания собственников помещений о выборе управляющей организации или об изменении способа управления многоквартирным домом) предполагает предоставление:
- копии вступившего в законную силу решения суда.
Случай 4 (заключение ТСЖ или ЖСК договора управления многоквартирным домом) предполагает предоставление:
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ или ЖСК на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию;
- копии устава ТСЖ или ЖСК;
- сведений о размещении копии протокола общего собрания о заключении договора управления многоквартирным домом на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию.
Случай 5 (выбор способа управления ТСЖ или ЖСК) предполагает предоставление:
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ или ЖСК на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию;
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о дате начала управления многоквартирным домом на сайте ГИС ЖКХ;
- копии устава ТСЖ или ЖСК.
Случай 6 (расторжение ТСЖ или ЖСК договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией) предполагает предоставление:
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений (или членов ТСЖ) в многоквартирном доме о расторжении договора управления многоквартирным домом в системе;
- копии направленного уведомления о расторжении договора управления многоквартирным домом или копия вступившего в законную силу соответствующего решения суда или копии заключенного соглашения о расторжении договора управления многоквартирным домом.
Случай 7 (реорганизация в форме присоединения к управляющей организации юридического лица) предполагает предоставление:
- копии листа записи ЕГРЮЛ о реорганизации в форме присоединения к лицензиату присоединяемых лиц;
- копии решений общих собраний участников (акционеров) управляющей организации и присоединяемых лиц о реорганизации;
- копии передаточного акта между присоединяемыми лицами и управляющей организацией.
Случай 8 (реорганизация в форме преобразования управляющей организации) предполагает предоставление:
- копии листа записи ЕГРЮЛ о реорганизации в форме преобразования;
- копии решений общих собраний участников (акционеров) о реорганизации в форме преобразования.
Случай 9 (реорганизация в форме слияния управляющих организаций) предполагает предоставление:
- копии листа записи ЕГРЮЛ о создании юридического лица путем реорганизации в форме слияния;
- копии решений общих собраний участников (акционеров) реорганизованных юридических лиц о реорганизации в форме слияния;
- копии передаточного акта между реорганизованными юридическими лицами и юридическим лицом, создаваемым в результате слияния;
- справку с данными о реорганизованных юридических лицах на дату государственной регистрации правопреемника реорганизованных юридических лиц, заверенную правопреемником.
Все документы, предоставляемые в жилищную инспекцию на внесение изменений в реестр должны быть прошиты и надлежащим образом заверены уполномоченным лицом заявителя (за исключением их направления через портал Госуслуг) (п. 3 Порядка № 938).
Что забыли учесть в поправках в Порядок № 938
Часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда единственно верным способом сохранения дома в лицензии управляющей организации или ТСЖ является повторное переголосование, которое будет являться последним (в пользу лицензиата, управляющего многоквартирным домом в данный момент времени).
В таком случае для лицензиата должна быть предусмотрена отдельная процедура подачи заявления в жилищную инспекцию с определенным в законе пакетом документов. В настоящее время такая процедура Порядком № 938 прямо не предусмотрена, что часто приводит к злоупотреблениям со стороны жилищной инспекции.
Кроме того, до настоящего времени не регламентировано, каким образом жилищная инспекция проводит проверку отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания (пп. «Е» п. 5 Порядка № 938). В законе никак не раскрывается понятие «признаков ничтожности», что зачастую приводит к избирательному подходу со стороны жилищных инспекций (фальсифицированные протоколы принимаются за действительные, пока иное не будет доказано в суде, а это много месяцев сложных судебных разбирательств).
С учетом этого введенный государством Порядок № 938 продолжает оставаться крайне тяжелым и непрозрачным с точки зрения применения, а в отдельных нормах заложены колоссальные коррупционные риски для участников рынка ЖКХ услуг из-за незаконных действий жилищной инспекции, которая использует реестр как заградительный фильтр, отсекая реестром неугодных, не допуская их до управления многоквартирным домом и нарушая административным ресурсом право собственников на волеизъявление о способе управления многоквартирным домом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
