Весна 2023. Какие дела нужно сделать управляющей организации, чтобы эффективно управлять жилфондом
03.04.2023
10:00
3 апреля 2023 в 10:00
С наступлением весны процессы управления жилфондом начинаются заново. Нужно наперед сделать много важных дел, результаты которых можно будет использовать с наступлением осеннего цикла обслуживания.
Технические дела по эксплуатации инженерных систем
Сразу после завершения отопительного сезона уже можно начинать подготовку дома к будущему. В большинстве регионов отопление отключают в середине апреле – начале мая. Сразу после этого теплоснабжающие организации выдают рекомендации по подготовке дома к зиме в части проведения гидравлических испытания (опрессовки).
Одновременно с этим выполняется проверка по иным критериям (работа кранов, диагностика неисправностей автоматики, замена коммуникаций, пришедших в негодность и пр.). В дальнейшем на основании акта о проведении гидравлических испытаний потребитель тепловой энергии оформляет паспорт готовности к отопительному периоду (впрочем, в этой части процедура довольна формальная).
Однако даже формально, чтобы получить паспорт, нужно соответствовать установленным критериям (всего их 16, и они установлены в п. 13 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утв. Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103).
Причем паспорт нужно получить в сроки до 15 сентября текущего года. Обычно именно в период весенне-летней эксплуатации меняют или переповеряют манометры, делают поверку или замену приборов учета, а также проводят иные работы, связанные с отключением коммунальных услуг на время, необходимое для ремонтов.
Осмотры общего имущества и формирование плана работ
Весна – лучше время для проведения осмотров. Весенний осмотр общего имущества носит сезонный характер и обязателен, он закреплен в правилах содержания общего имущества.
Весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту.
Но гораздо важнее не просто выполнить формальное требование закона, а провести осмотр для планирования собственных ремонтов и отработке текущих задач по благоустройству.
Осмотр общего имущества – лучшая профилактика аварийных ситуаций. Потому что предупредить их легче, чем затем устранять последствия аварий, который могут стоит дорого, особенно, если причинен вред имуществу собственника.
Чтобы реализовать практику осмотров эффективно, на уровне инженерной службы управляющей организации стоит разработать чек лик или карту диагностики состояния общего имущества объекта. В рамках нее осматривается все: инженерные коммуникации, техэтаж, подвал, крыш, вентшахты, лифты, места общего пользования, выключатели, состояние земельного участка, зеленых насаждений, детской площадки.
Все неисправности фиксируются для принятия решений о проведении текущего ремонта, замены неисправностей.
«Санитарные дела»
Так можно назвать благоустройство земельного участка в весенний период. Лучшая практика – проведение общедомовых субботников. Для многих жителей нет ничего зазорного в том, чтобы выйти в определенный день и час во двор и заняться уборкой и благоустройством своей территории. Для управляющей организации это хорошее подспорье в виде бесплатной рабочей силы. Проведение подобных мероприятий имеет не только практический продуктовый эффект, но способствует добрососедству, росту взаимопонимания между жителями.
Помимо субботников многие работы должны проводиться управляющей организацией вне зависимости от того, помогают ей жители в этом или нет. Например, именно весеннее теплое время – отличная пора, чтобы провести покраску урн и лавочек, обновить парковочную разметку во дворе, установить кашпо с цветами у входных групп.
Много внимания стоит уделить кронированию зеленых насаждений. Потому что резать деревья после того, как распустится листва, гораздо сложнее, чем пока они еще спят. Необходимо удалить опасные ветки, которые могут поцарапать транспортные средства. Также стоит спилить сухостойные деревья, которые угрожают падением на придомовую территорию. По общему правилу – деревья рубит тот, на чьей земле они находятся. Однако в ряде городов нужно оформлять специальные разрешения для опиловки и кронирования.
Встречи с жителями и проведение общих собраний
Теплое время года – отличная пора для проведения общих собраний. Если иное не установлено общим собранием, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Стоит отметить, что у управляющей организации нет обязанности проводить каждый год общее собрание. Это ее право. Равно как и собственники вправе, но не обязаны проводить собрание. Тем более, если дом большой, то собрать всех будет непросто.
Поэтому наиболее правильным может быть формат встреч с жителями для очного обсуждения возникающих вопросов и проблем. А если какие-то решения по итогам встреч нужно проводить через собрание (то есть, через протокол), то проведения собрания уже не избежать.
Что написано в законе про весенние работы
Формально, при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период должны делаться следующие работы.
1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
3. Снятие пружин на входных дверях.
4. Консервация системы центрального отопления.
5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
6. Ремонт просевших отмосток.
7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.
8. Укрепление флагодержателей
(пп. Б приложения 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).
Но фактически окончательный их состав определяется составом общего имущества. То есть, делать нужно то, что требует внимания и ремонта. Финансовые вопросы также имеют значение. Если дом совершенно запущенный, а тариф минимальный, то управляющая организация не сможет сделать сразу все и этот вопрос сугубо экономический. В то же время намеренно запускать состояние дома, который эксплуатируется, также не стоит. Это грозит как штрафами, так и сменой управляющей организации.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Сразу после завершения отопительного сезона уже можно начинать подготовку дома к будущему. В большинстве регионов отопление отключают в середине апреле – начале мая. Сразу после этого теплоснабжающие организации выдают рекомендации по подготовке дома к зиме в части проведения гидравлических испытания (опрессовки).
Одновременно с этим выполняется проверка по иным критериям (работа кранов, диагностика неисправностей автоматики, замена коммуникаций, пришедших в негодность и пр.). В дальнейшем на основании акта о проведении гидравлических испытаний потребитель тепловой энергии оформляет паспорт готовности к отопительному периоду (впрочем, в этой части процедура довольна формальная).
Однако даже формально, чтобы получить паспорт, нужно соответствовать установленным критериям (всего их 16, и они установлены в п. 13 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утв. Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103).
Причем паспорт нужно получить в сроки до 15 сентября текущего года. Обычно именно в период весенне-летней эксплуатации меняют или переповеряют манометры, делают поверку или замену приборов учета, а также проводят иные работы, связанные с отключением коммунальных услуг на время, необходимое для ремонтов.
Осмотры общего имущества и формирование плана работ
Весна – лучше время для проведения осмотров. Весенний осмотр общего имущества носит сезонный характер и обязателен, он закреплен в правилах содержания общего имущества.
Весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту.
Но гораздо важнее не просто выполнить формальное требование закона, а провести осмотр для планирования собственных ремонтов и отработке текущих задач по благоустройству.
Осмотр общего имущества – лучшая профилактика аварийных ситуаций. Потому что предупредить их легче, чем затем устранять последствия аварий, который могут стоит дорого, особенно, если причинен вред имуществу собственника.
Чтобы реализовать практику осмотров эффективно, на уровне инженерной службы управляющей организации стоит разработать чек лик или карту диагностики состояния общего имущества объекта. В рамках нее осматривается все: инженерные коммуникации, техэтаж, подвал, крыш, вентшахты, лифты, места общего пользования, выключатели, состояние земельного участка, зеленых насаждений, детской площадки.
Все неисправности фиксируются для принятия решений о проведении текущего ремонта, замены неисправностей.
«Санитарные дела»
Так можно назвать благоустройство земельного участка в весенний период. Лучшая практика – проведение общедомовых субботников. Для многих жителей нет ничего зазорного в том, чтобы выйти в определенный день и час во двор и заняться уборкой и благоустройством своей территории. Для управляющей организации это хорошее подспорье в виде бесплатной рабочей силы. Проведение подобных мероприятий имеет не только практический продуктовый эффект, но способствует добрососедству, росту взаимопонимания между жителями.
Помимо субботников многие работы должны проводиться управляющей организацией вне зависимости от того, помогают ей жители в этом или нет. Например, именно весеннее теплое время – отличная пора, чтобы провести покраску урн и лавочек, обновить парковочную разметку во дворе, установить кашпо с цветами у входных групп.
Много внимания стоит уделить кронированию зеленых насаждений. Потому что резать деревья после того, как распустится листва, гораздо сложнее, чем пока они еще спят. Необходимо удалить опасные ветки, которые могут поцарапать транспортные средства. Также стоит спилить сухостойные деревья, которые угрожают падением на придомовую территорию. По общему правилу – деревья рубит тот, на чьей земле они находятся. Однако в ряде городов нужно оформлять специальные разрешения для опиловки и кронирования.
Встречи с жителями и проведение общих собраний
Теплое время года – отличная пора для проведения общих собраний. Если иное не установлено общим собранием, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Стоит отметить, что у управляющей организации нет обязанности проводить каждый год общее собрание. Это ее право. Равно как и собственники вправе, но не обязаны проводить собрание. Тем более, если дом большой, то собрать всех будет непросто.
Поэтому наиболее правильным может быть формат встреч с жителями для очного обсуждения возникающих вопросов и проблем. А если какие-то решения по итогам встреч нужно проводить через собрание (то есть, через протокол), то проведения собрания уже не избежать.
Что написано в законе про весенние работы
Формально, при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период должны делаться следующие работы.
1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
3. Снятие пружин на входных дверях.
4. Консервация системы центрального отопления.
5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
6. Ремонт просевших отмосток.
7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.
8. Укрепление флагодержателей
(пп. Б приложения 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).
Но фактически окончательный их состав определяется составом общего имущества. То есть, делать нужно то, что требует внимания и ремонта. Финансовые вопросы также имеют значение. Если дом совершенно запущенный, а тариф минимальный, то управляющая организация не сможет сделать сразу все и этот вопрос сугубо экономический. В то же время намеренно запускать состояние дома, который эксплуатируется, также не стоит. Это грозит как штрафами, так и сменой управляющей организации.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
