Тенденции рынка жилищного управления 2023. Подводим итоги года
27.11.2023
10:00
27 ноября 2023 в 10:00
Конец года — традиционное для редакции время подведения итогов. Про изменение законодательства мы сделаем отдельный материал, а пока же отметим, что главными тенденциями уходящего года стала все большая олигополизация рынка через УК от застройщиков, сервисных организаций и отстранение собственников от управления их домами.
Почему олигополизация усиливается
Правильнее все же говорить, не про монополию, а про олигополию, т.е. работу на рынке ограниченного числа крупных участников. Это следствие процессов строительства. Ежегодно в России вводится около 100 млн квадратных метров жилья, которым нужно управлять. Эту опцию на себя замыкают управляющие организации от застройщиков.
Сейчас в значительной части регионов управление жилфондом выстроено следующим образом:
· часть 1 — УК от застройщика. Они берут в управление крупные многоквартирные дома (потому что небольшие дома сейчас практически не строят, т.к. это недостаточно выгодно). В огромных домах-муравейниках жители сильно разобщены и пройдут годы плохой работы УК, прежде чем начнется какая-то минимальная социальная самоорганизация (и то не факт).
· часть 2 — частные УК, не связанные застройщиками. Часто они управляют большим количеством панельных домов, хотя в них могут попадаться довольно крупные и новые дома, если собственники смогли выбрать эту УК на общем собрании. Также мы видим, что обычно собственники таких УК связаны с муниципальными депутатами от разных партий и это их бизнес.
· часть 3 — муниципальные УК (или частные, но связанные с муниципалитетом), которые управляют бросовыми (экономически нерентабельными) домами в качестве временных управляющих организаций.
· часть 4 — ТСЖ, которые могут работать по эксплуатации как со знаком плюс, так и со знаком минус. ТСЖ управляется лишь 5,5% домов, и есть выраженная тенденция на снижение числа ТСЖ по стране.
Почему происходит концентрация и олигополизация рынка:
· по мере ввода новых объектов в эксплуатации данные дома переходят в управление к УК от застройщика, создать ТСЖ (или сменить УК) в доме в течение первых 3-5 лет работы первоначальной УК крайне сложно;
· усложняются административные процедуры для смены способа управления. Например, в отдельных ГЖИ регионов (Москва и Мособласть, а также еще некоторые) есть прямая установка не допускать ТСЖ до управления домами. В таком случае решение собственников уходит на второй план, а на первый — допуск в реестр лицензий на основании решения госоргана. Сменить крупную УК на небольшую, но профессиональную УК тоже весьма непросто: даже факт голосования часто ничего не решает, если есть сильный админресурс у крупной УК на уровне ГЖИ;
· постепенное развитие сервисных организаций и втягивание в них новых участников. Это происходит по субъектам неравномерно, где-то более выражено, где-то менее, но сам по себе процесс не прекращается. Причем сервисная организация — не гарантия качества работы, но гарантия «вертикали власти» на рынке жилищного управления.
Инфраструктура для «вертикали власти» в ЖКХ
Говоря о концентрации и олигополизация рынка, мы подразумеваем не только работу управляющих организацией. Совершенно четкий тренд 2023 года — усиление давления со стороны региональных властей на использование расчетных центров, через которых нужно проводить биллинг всех платежей за услуги ЖКХ. Опять же этот процесс не везде равномерен, но по такому пути пошли Москва, Мособласть, Питер, частично Татарстан, отдельные закрытые административно-территориальные образования. Таким образом, вопрос, когда расчетные центры накроют всю страну — лишь вопрос времени, а не содержания самого процесса.
Чаще всего расчетные центры по структуре акционерного или иного капитала связаны с региональными властями, которые через надзорные органы как раз и заставляют проводить все платежи через РЦ. Такие РЦ работают по принципу расщепления платежа (с условного одного рубля каждый поставщик услуги получает определенные суммы, а РЦ — комиссию за биллинг).
Таким образом, реестр лицензий дополняется еще одним мощным инструментом — работой с РЦ, который не заключит с участником рынка договор, пока региональная ГЖИ не даст добро на это.
Типичный пример с Долгопрудного Мособласти. ООО «УК Лирахауз 24» управляла многоквартирным домом 2011 года постройки в Долгопрудном. Однако в один прекрасный момент администрация города поставила другую УО в качестве временной — МУП «ДГБ», которую сама и учредила. ООО «УК Лирахауз 24» провела голосование жителей, вернула по итогам себе дом, а решение местных властей о назначении временной УК оспорила в суде. Тем временем «МосОблЕИРЦ», который собирает в регионе плату за большую часть ЖКУ, отказался работать с ООО «УК Лирахауз 24» и заключил договор с временной УК МУП «ДГБ». А также перевел ей более 2,1 млн рублей от жителей. При этом фактически управлять домом продолжала «УК Лирахауз 24». Это подтверждалось договорами на обслуживание различных инженерных систем дома.
Суд встал на сторону жителей и выбранной ими УК (дело № А41-37660/23), однако сама по себе история как нельзя лучше показывает, что решение собственников с правом их выбора становится совершено вторичным по отношению к решению органов власти.
Проблемы с реестром собственников
После 1 марта 2023 года голосования стало проводить еще сложнее. Конечно, с одной стороны работает сервис онлайн голосований в ГИС ЖКХ (для него реестр собственников не нужен). Также стало возможно использовать приложение Госуслуги.Дом. Но им пользуются лишь 665 тысяч человек, хотя в России всего 66 млн квартир (данные на октябрь 2023).
Фактически запрет на получение реестра собственников сыграл на руку многим УК, которых стало невозможно поменять без первичных исходных данных для традиционного бумажного голосования. И это еще один признак монополизации рынка, невозможности полноценной реализации права собственников на смену УК или на создание ТСЖ.
К тому же, не зная всех собственников, голосование онлайн делать крайне непросто. Обычно они проводятся уже после того, как собственники друг друга узнали. А без реестра собственников координировать эту информацию затруднительно. В итоге государство забрало реально рабочий инструмент по проведению голосования на бумаге (реестр собственников), а взамен предложило не самую удобную процедуру голосования онлайн.
Перспективы
Те процессы, которые были начаты в последние годы, на взгляд автора, свернуты не будут и лишь усилятся в будущем.
1. Рынок УК от застройщиков будет активно развиваться и возможности для конкуренции УК в этом сегменте сократятся.
2. Региональные власти постепенно будут загонять процедуру всех платежей и биллинга в региональные расчетные центры.
3. Административное дирижирование с реестром лицензий усилится. Злоупотреблений по процедуре станет больше.
4. Число ТСЖ продолжит сокращаться.
5. Сменить УК на УК будет сложнее из-за невозможности получить реестр собственников и проблемы онлайн-голосованием.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Правильнее все же говорить, не про монополию, а про олигополию, т.е. работу на рынке ограниченного числа крупных участников. Это следствие процессов строительства. Ежегодно в России вводится около 100 млн квадратных метров жилья, которым нужно управлять. Эту опцию на себя замыкают управляющие организации от застройщиков.
Сейчас в значительной части регионов управление жилфондом выстроено следующим образом:
· часть 1 — УК от застройщика. Они берут в управление крупные многоквартирные дома (потому что небольшие дома сейчас практически не строят, т.к. это недостаточно выгодно). В огромных домах-муравейниках жители сильно разобщены и пройдут годы плохой работы УК, прежде чем начнется какая-то минимальная социальная самоорганизация (и то не факт).
· часть 2 — частные УК, не связанные застройщиками. Часто они управляют большим количеством панельных домов, хотя в них могут попадаться довольно крупные и новые дома, если собственники смогли выбрать эту УК на общем собрании. Также мы видим, что обычно собственники таких УК связаны с муниципальными депутатами от разных партий и это их бизнес.
· часть 3 — муниципальные УК (или частные, но связанные с муниципалитетом), которые управляют бросовыми (экономически нерентабельными) домами в качестве временных управляющих организаций.
· часть 4 — ТСЖ, которые могут работать по эксплуатации как со знаком плюс, так и со знаком минус. ТСЖ управляется лишь 5,5% домов, и есть выраженная тенденция на снижение числа ТСЖ по стране.
Почему происходит концентрация и олигополизация рынка:
· по мере ввода новых объектов в эксплуатации данные дома переходят в управление к УК от застройщика, создать ТСЖ (или сменить УК) в доме в течение первых 3-5 лет работы первоначальной УК крайне сложно;
· усложняются административные процедуры для смены способа управления. Например, в отдельных ГЖИ регионов (Москва и Мособласть, а также еще некоторые) есть прямая установка не допускать ТСЖ до управления домами. В таком случае решение собственников уходит на второй план, а на первый — допуск в реестр лицензий на основании решения госоргана. Сменить крупную УК на небольшую, но профессиональную УК тоже весьма непросто: даже факт голосования часто ничего не решает, если есть сильный админресурс у крупной УК на уровне ГЖИ;
· постепенное развитие сервисных организаций и втягивание в них новых участников. Это происходит по субъектам неравномерно, где-то более выражено, где-то менее, но сам по себе процесс не прекращается. Причем сервисная организация — не гарантия качества работы, но гарантия «вертикали власти» на рынке жилищного управления.
Инфраструктура для «вертикали власти» в ЖКХ
Говоря о концентрации и олигополизация рынка, мы подразумеваем не только работу управляющих организацией. Совершенно четкий тренд 2023 года — усиление давления со стороны региональных властей на использование расчетных центров, через которых нужно проводить биллинг всех платежей за услуги ЖКХ. Опять же этот процесс не везде равномерен, но по такому пути пошли Москва, Мособласть, Питер, частично Татарстан, отдельные закрытые административно-территориальные образования. Таким образом, вопрос, когда расчетные центры накроют всю страну — лишь вопрос времени, а не содержания самого процесса.
Чаще всего расчетные центры по структуре акционерного или иного капитала связаны с региональными властями, которые через надзорные органы как раз и заставляют проводить все платежи через РЦ. Такие РЦ работают по принципу расщепления платежа (с условного одного рубля каждый поставщик услуги получает определенные суммы, а РЦ — комиссию за биллинг).
Таким образом, реестр лицензий дополняется еще одним мощным инструментом — работой с РЦ, который не заключит с участником рынка договор, пока региональная ГЖИ не даст добро на это.
Типичный пример с Долгопрудного Мособласти. ООО «УК Лирахауз 24» управляла многоквартирным домом 2011 года постройки в Долгопрудном. Однако в один прекрасный момент администрация города поставила другую УО в качестве временной — МУП «ДГБ», которую сама и учредила. ООО «УК Лирахауз 24» провела голосование жителей, вернула по итогам себе дом, а решение местных властей о назначении временной УК оспорила в суде. Тем временем «МосОблЕИРЦ», который собирает в регионе плату за большую часть ЖКУ, отказался работать с ООО «УК Лирахауз 24» и заключил договор с временной УК МУП «ДГБ». А также перевел ей более 2,1 млн рублей от жителей. При этом фактически управлять домом продолжала «УК Лирахауз 24». Это подтверждалось договорами на обслуживание различных инженерных систем дома.
Суд встал на сторону жителей и выбранной ими УК (дело № А41-37660/23), однако сама по себе история как нельзя лучше показывает, что решение собственников с правом их выбора становится совершено вторичным по отношению к решению органов власти.
Проблемы с реестром собственников
После 1 марта 2023 года голосования стало проводить еще сложнее. Конечно, с одной стороны работает сервис онлайн голосований в ГИС ЖКХ (для него реестр собственников не нужен). Также стало возможно использовать приложение Госуслуги.Дом. Но им пользуются лишь 665 тысяч человек, хотя в России всего 66 млн квартир (данные на октябрь 2023).
Фактически запрет на получение реестра собственников сыграл на руку многим УК, которых стало невозможно поменять без первичных исходных данных для традиционного бумажного голосования. И это еще один признак монополизации рынка, невозможности полноценной реализации права собственников на смену УК или на создание ТСЖ.
К тому же, не зная всех собственников, голосование онлайн делать крайне непросто. Обычно они проводятся уже после того, как собственники друг друга узнали. А без реестра собственников координировать эту информацию затруднительно. В итоге государство забрало реально рабочий инструмент по проведению голосования на бумаге (реестр собственников), а взамен предложило не самую удобную процедуру голосования онлайн.
Перспективы
Те процессы, которые были начаты в последние годы, на взгляд автора, свернуты не будут и лишь усилятся в будущем.
1. Рынок УК от застройщиков будет активно развиваться и возможности для конкуренции УК в этом сегменте сократятся.
2. Региональные власти постепенно будут загонять процедуру всех платежей и биллинга в региональные расчетные центры.
3. Административное дирижирование с реестром лицензий усилится. Злоупотреблений по процедуре станет больше.
4. Число ТСЖ продолжит сокращаться.
5. Сменить УК на УК будет сложнее из-за невозможности получить реестр собственников и проблемы онлайн-голосованием.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
