Забор вокруг многоквартирного дома: как его правильно установить, содержать и эксплуатировать в 2022-2023 годах
18.10.2022
10:00
18 октября 2022 в 10:00
Мечта многих жителей – забор вокруг многоквартирного дома. Он создает ощущение безопасности, дополнительного комфорта и премиальности проживания в доме. За последние годы требования к установки заборов ужесточились. А одного проведения общего собрания и финансирования необходимых работ (о которых мы писали ранее) уже недостаточно. Разбираем вопрос в материале.
Варианты установки заборов
Для целей статьи к заборам мы будем относить не только металлическое ограждение земельного участка, но и любые иные ограничительные устройства по контролю доступа, например, шлагбаумы.
Есть два основных способа установки забора:
1. Застройщиком при строительстве жилого комплекса или дома. Если это делает застройщик, то он сам получается все необходимые разрешения и изначально закладывает расходы на забор в структуре расходов на стройку (т.е. объект долевого строительства). Покупая квартиру в новостройке собственник одновременно получает часть забора в виде права на общее имущество, чем таковой забор и выступает. Если забор построил застройщик, чаще всего это указано в проектной декларации и в дальнейшем проблем с получением каких-либо разрешений не возникает.
2. Собственниками или УК по решению собственников. Общая норма жилищного законодательства требует, чтобы решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ст. 44 ЖК РФ) определяло общее собрание, а само решение принималось более чем 2/3 голосов от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ), хотя в практике достаточно примеров, когда решение о заборе устанавливается не 2/3, а простым большинством голосов (когда собственники, например, голосуют только по тарифному решению, а не за забор в принципе).
Что стоит учесть при установке забора
Большая часть рекомендаций сводится преимущественно к проведению общего собрания и финансированию работ по установке ограждения. В настоящее время этого недостаточно. Необходимо внимательно проработать следующее:
1. Изучить муниципальные нормы и правила благоустройства. Очень многие муниципальные образования начали активную борьбу с любыми заборами внутри территорий городских поселений. Для этого местные власти (или муниципальные депутаты) вводят в правила благоустройства территории или же устанавливают отдельными муниципальными нормативными актами процедуру согласования любых ограждений с городской администрацией. Они предполагает выдачу специального разрешения и оказывается как некая муниципальная услуга, которая предполагает подачу набора (пакета) установленных документов (например: решение собрания, эскиз забора, документы о праве собственности на земельный участок как место будущей установки забора и пр.).
По итогам рассмотрения выдаётся либо разрешение о согласовании, либо отказ в разрешении установки забора.
Внимательное отношение к этому вопросу на этапе реализации идеи установки забора вокруг дома способно сэкономить много денег в будущем, если в дальнейшем придется сносить самострои.
2. Анализ границ собственного земельного участка. Забор не должен захватывать прилегающую к придомовой территории, даже если она кажется брошенным пустырем. Любой пустырь является таковым до поры до времени. А потом у него находится хозяин, которые требует демонтировать то, что было незаконно захвачено. Плохим будет вариант самозахвата муниципальной территории. То есть, прежде чем размечать территорию под столбики полезно сделать выноску по точкам границ земельного участка на местности. Это, кончено, может сократить огораживаемую площадь, но в будущем избавит от множества проблем с городскими властями, которые могут потребовать демонтировать забор на том основании, что им огорожена муниципальная территория.
3. Включение ограждения в состав общего имущества. Это реализуется через общее собрание и об этом почему-то забывают. Между тем, понимание состава общего имущества прямо влияет на тариф. А в том случае, если доме меняется УК, то определение забора в качестве общего имущества будет составлять объект управления для данной УК, и она не сможет сказать, что она забор не ставила, документов на него нет, а потому обслуживать его никто не будет.
4. Проверьте, что в зоне действия забора нет сервитутов, линейных инженерных объектов или иных опасных коммуникаций (это можно сделать, заказав выписку их Реестра на земельный участок). Вполне возможно, что планируемая для забора территория имеет частные или публичные сервитуты и охранную зону. А значит, забор можно будет поставить только в случае его согласования с собственников инженерной сети (например, теплоснабжающей или теплосетевой организацией). Другой вариант – сборно-разборный забор на кронштейнах. Чтобы при проведении земляных работ его можно было оперативно демонтировать, а потом собрать.
5. Соблюдайте нормы противопожарного режима (рассказывали, как это сделать). В соответствии с абз. 4 п. 71 Правил противопожарного режима в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, система противопожарной защиты в случае пожара должна обеспечивать автоматическую разблокировку и (или) открывание шлагбаумов, ворот, ограждений и иных технических средств, установленных на проездах и подъездах, а также нахождение их в открытом положении для обеспечения беспрепятственного проезда пожарной техники. Допускается ручное открывание при организации круглосуточного дежурства персонала непосредственно у места установки шлагбаума, ворот, ограждения и иных технических средств на проездах или дистанционно при устройстве видео- и аудиосвязи с местом их установки. Решить этот вопрос можно довольно просто, а именно удаленной диспетчеризацией.
Полезные лайфхаки при установке забора
Если в границах муниципального образования установка ограждения предельно зарегулирована, то использовать любые лайфхаки – очень непросто. Но мы попробуем и начнем с простого.
1. Заручитесь поддержкой муниципального депутата. Получить разрешение на установку ограждения непросто, но можно. Если есть поддержка со стороны муниципального депутата, то этот вопрос можно решить проще и быстрее. Накануне выборов депутаты активно раздают обещания и чаще общаются с населением, а потому решать подобные вопросы им по силам.
2. Получите документ от застройщика, что забор возводился одновременно со строительством дома и является его принадлежностью (как главная вещь и принадлежность, ст. 135 ГК РФ) и выступает в качестве общего имущества. Такую бумажку стоит получить, даже если это не так и не так и забор жители ставили сами спустя какое-то количество лет после строительства дома. Наличие такой бумажки способно помочь в случае судебных разбирательств с местными властями и прочими надзорными органами в случае исков о демонтаже ограждений, ведь уменьшение общего имущества возможно лишь при согласии 100% собственников.
3. Установите забор задним числом. Если муниципальный правовой акт был издан в 2022 году, то заключите с подрядчиком договор на установку забора задним числом за 3-4 месяца до начала действия такого порядка. В соответствии с п. 1 ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Таким образом, если вы установите забор до начала действия порядка о согласовании, что будет подтверждаться договором и актом (но с отложенной оплатой по договору), городским властям будет сложнее доказать свою правоту в суде, а шансов, что вас оставят в покое будет больше.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Для целей статьи к заборам мы будем относить не только металлическое ограждение земельного участка, но и любые иные ограничительные устройства по контролю доступа, например, шлагбаумы.
Есть два основных способа установки забора:
1. Застройщиком при строительстве жилого комплекса или дома. Если это делает застройщик, то он сам получается все необходимые разрешения и изначально закладывает расходы на забор в структуре расходов на стройку (т.е. объект долевого строительства). Покупая квартиру в новостройке собственник одновременно получает часть забора в виде права на общее имущество, чем таковой забор и выступает. Если забор построил застройщик, чаще всего это указано в проектной декларации и в дальнейшем проблем с получением каких-либо разрешений не возникает.
2. Собственниками или УК по решению собственников. Общая норма жилищного законодательства требует, чтобы решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ст. 44 ЖК РФ) определяло общее собрание, а само решение принималось более чем 2/3 голосов от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ), хотя в практике достаточно примеров, когда решение о заборе устанавливается не 2/3, а простым большинством голосов (когда собственники, например, голосуют только по тарифному решению, а не за забор в принципе).
Что стоит учесть при установке забора
Большая часть рекомендаций сводится преимущественно к проведению общего собрания и финансированию работ по установке ограждения. В настоящее время этого недостаточно. Необходимо внимательно проработать следующее:
1. Изучить муниципальные нормы и правила благоустройства. Очень многие муниципальные образования начали активную борьбу с любыми заборами внутри территорий городских поселений. Для этого местные власти (или муниципальные депутаты) вводят в правила благоустройства территории или же устанавливают отдельными муниципальными нормативными актами процедуру согласования любых ограждений с городской администрацией. Они предполагает выдачу специального разрешения и оказывается как некая муниципальная услуга, которая предполагает подачу набора (пакета) установленных документов (например: решение собрания, эскиз забора, документы о праве собственности на земельный участок как место будущей установки забора и пр.).
По итогам рассмотрения выдаётся либо разрешение о согласовании, либо отказ в разрешении установки забора.
Внимательное отношение к этому вопросу на этапе реализации идеи установки забора вокруг дома способно сэкономить много денег в будущем, если в дальнейшем придется сносить самострои.
2. Анализ границ собственного земельного участка. Забор не должен захватывать прилегающую к придомовой территории, даже если она кажется брошенным пустырем. Любой пустырь является таковым до поры до времени. А потом у него находится хозяин, которые требует демонтировать то, что было незаконно захвачено. Плохим будет вариант самозахвата муниципальной территории. То есть, прежде чем размечать территорию под столбики полезно сделать выноску по точкам границ земельного участка на местности. Это, кончено, может сократить огораживаемую площадь, но в будущем избавит от множества проблем с городскими властями, которые могут потребовать демонтировать забор на том основании, что им огорожена муниципальная территория.
3. Включение ограждения в состав общего имущества. Это реализуется через общее собрание и об этом почему-то забывают. Между тем, понимание состава общего имущества прямо влияет на тариф. А в том случае, если доме меняется УК, то определение забора в качестве общего имущества будет составлять объект управления для данной УК, и она не сможет сказать, что она забор не ставила, документов на него нет, а потому обслуживать его никто не будет.
4. Проверьте, что в зоне действия забора нет сервитутов, линейных инженерных объектов или иных опасных коммуникаций (это можно сделать, заказав выписку их Реестра на земельный участок). Вполне возможно, что планируемая для забора территория имеет частные или публичные сервитуты и охранную зону. А значит, забор можно будет поставить только в случае его согласования с собственников инженерной сети (например, теплоснабжающей или теплосетевой организацией). Другой вариант – сборно-разборный забор на кронштейнах. Чтобы при проведении земляных работ его можно было оперативно демонтировать, а потом собрать.
5. Соблюдайте нормы противопожарного режима (рассказывали, как это сделать). В соответствии с абз. 4 п. 71 Правил противопожарного режима в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, система противопожарной защиты в случае пожара должна обеспечивать автоматическую разблокировку и (или) открывание шлагбаумов, ворот, ограждений и иных технических средств, установленных на проездах и подъездах, а также нахождение их в открытом положении для обеспечения беспрепятственного проезда пожарной техники. Допускается ручное открывание при организации круглосуточного дежурства персонала непосредственно у места установки шлагбаума, ворот, ограждения и иных технических средств на проездах или дистанционно при устройстве видео- и аудиосвязи с местом их установки. Решить этот вопрос можно довольно просто, а именно удаленной диспетчеризацией.
Полезные лайфхаки при установке забора
Если в границах муниципального образования установка ограждения предельно зарегулирована, то использовать любые лайфхаки – очень непросто. Но мы попробуем и начнем с простого.
1. Заручитесь поддержкой муниципального депутата. Получить разрешение на установку ограждения непросто, но можно. Если есть поддержка со стороны муниципального депутата, то этот вопрос можно решить проще и быстрее. Накануне выборов депутаты активно раздают обещания и чаще общаются с населением, а потому решать подобные вопросы им по силам.
2. Получите документ от застройщика, что забор возводился одновременно со строительством дома и является его принадлежностью (как главная вещь и принадлежность, ст. 135 ГК РФ) и выступает в качестве общего имущества. Такую бумажку стоит получить, даже если это не так и не так и забор жители ставили сами спустя какое-то количество лет после строительства дома. Наличие такой бумажки способно помочь в случае судебных разбирательств с местными властями и прочими надзорными органами в случае исков о демонтаже ограждений, ведь уменьшение общего имущества возможно лишь при согласии 100% собственников.
3. Установите забор задним числом. Если муниципальный правовой акт был издан в 2022 году, то заключите с подрядчиком договор на установку забора задним числом за 3-4 месяца до начала действия такого порядка. В соответствии с п. 1 ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Таким образом, если вы установите забор до начала действия порядка о согласовании, что будет подтверждаться договором и актом (но с отложенной оплатой по договору), городским властям будет сложнее доказать свою правоту в суде, а шансов, что вас оставят в покое будет больше.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
