УК против ТСЖ: методы противостояния при смене способа управления и тактики реагирования на них
16.10.2023
10:00
16 октября 2023 в 10:00
К сожалению, смена способа управления домом редко, когда проходит цивилизованно и безболезненно. Чаще всего прежняя УК включает целый арсенал методов, направленных на то, чтобы воспрепятствовать решению собственников. Сегодня поговорим об этом.
Цивилизованный способ развода и почему он не работает
Формально он определен в п. 2 ст. 198 ЖК РФ и гласит следующее: В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
Иными словами, как только зарегистрированное ТСЖ уведомляет УК о том, что договор управления с ней расторгнут (а при смене способа управления это можно сделать в любое время), УК обязана внутри ГИС ЖКХ сведения о прекращении договора управления. Тогда ГЖИ исключает данные о доме в ее лицензии в срок до 10 рабочих дней.
После чего УК в течение 3х рабочих дней должна передать тех документацию на дом и иные связанные с домом документы.
Такого мирного расставания почти никогда не происходит или же это случается в 1% случаев. Почти всегда УК ничего не подает в ГИС ЖКХ и затягивает срок проверки ГЖИ, чтобы за это время провести контрголосование и удержаться на доме.
Общее собрание с более поздней датой
Самый классический и распространенный способ удержаться на доме, особенно если есть административный ресурс. Как отбиваться от протокола с более поздней датой мы разбирали в отдельном материале, а сейчас дополнительно отметим, что такого метода часто недостаточно. Потому что при достаточном числе заявлений в ГЖИ о том, что «Я не голосовал» ГЖИ с большой вероятностью откажет первоначальной УК в включении дома в ее лицензию по второму перекрывающему протоколу. При условии, что протокол был поддельный.
Иные юридические методы противоборства
Самые типичные — оспорить протокол о создании ТСЖ. Если, конечно, там есть что оспаривать. Иногда на такие иски получается выбить обеспечительные меры, но это происходит не часто. Другой путь — оспаривать само решение ГЖИ об исключении МКД из реестра лицензий отдельно взято УК. Тактик тут может быть много, но они не приведут к результату, если кворум за создание ТСЖ действительно имелся, а поддержки УК в доме фактически нет.
Давление на контрагентов
Это встречается, когда город небольшой, а возможности выбора обслуживающих дом организаций ограничены. Если мы говорим про УК от застройщика или просто крупные УК, то такие действия с большой долей вероятности будут реализованы. Стратегией нового ТСЖ будет поиск собственных контрагентов, независимых от действий УК и застройщика. В конечном итоге можно работать не с организациями, а с физическими лицами, т.к. давить на них сложнее.
Также собственных контрагентов можно подобрать на этапе утверждения тарифа и сметы доходов и расходов. Тогда будет сразу понятно, куда обратиться для решения эксплуатационных вопросов и проблем.
Противодействие со стороны ГЖИ по реестру лицензий
Такую ситуацию легко предположить. Госорган может легко отказать ТСЖ во внесении изменений в реестр лицензий под надуманным предлогом или группой таких поводов. О всех разновидностях этих предлогов для отказа со ссылкой на московскую судебную практику мы делали отдельный материал и рекомендуем учитывать эти моменты при взаимодействии с ГЖИ.
С другой стороны, даже формальный отказ ГЖИ под теми или иными причинами в сущности не является катастрофой. Можно исправить замечания и подать заявление на внесение изменений в реестр лицензий региона снова. Одновременно обжаловав само решение ГЖИ об отказе. Анализ судебной практики с ГЖИ по подобным спорам показывает, что доказать свою току зрения — возможно (около 20% исков с подобными основаниями — выигрышные для заявителя, хотя в разных регионах картина разная).
Провоцирование аварий на коммунальных сетях
К сожалению, опыт эксплуатации показывает, что такие методы имеют место. Целью становится дестабилизация внутридомовой эксплуатации, чтобы выставить на всеобщее обозрение ее некомпетентность. В таких ситуациях помогает только публичность. Собственники должны быть максимально осведомлены о том, что авария (например, отключение воды на 12 и более часов) — является рукотворной аварией без видимых повреждений или утечек на внешних сетях.
Война листовок, психологический прессинг актива дома
Такие методы встречаются всегда, вопрос лишь в качестве распространяемой информации. Чаще всего УК распространяет подобные листовки от имени жителей, прячась за их спинами. Целью становится максимальная дезинформация с элементами эмоционального шантажа и запугивания.
С учетом того, что ТСЖ создают сами жители, которые могут быть не подкованы в коммунальных вопросах, подобное давление может привести к действенным результатам. С другой стороны, если актив дома работает как единая команда, листовки не достигнут своей цели.
К тому же, у актива должна хорошо работать линия информационной работы по опровержению распространяемых сведений, включая продвижение информационной повестки ТСЖ и инициативной группы.
Стоит ли начинать управления не дожидаясь решения ГЖИ
Лично для автора вопрос остается открытыйм Практика гораздо богаче теории, и она показывает, что можно действовать и так, и так. К тому же нельзя сказать, что закон не на стороне ТСЖ и жителей.
Обязанность Товарищества по управлению МКД возникла с момента принятия общим собранием собственников решения об избрании способа управления МКД — управление товариществом. Кроме того, суд обращает внимание на то, что сведения об управлении МКД товариществом собственников недвижимости не включаются в реестр лицензий, поскольку оно не является лицензиатом и осуществляет деятельность по управлению МКД на основании принятого собственниками решения непосредственно с момента своей государственной регистрации в качестве юридического лица в ЕРГЮЛ; в случае изменения способа управления МКД, ранее управлявшегося управляющей организацией, на управление ТСН, Инспекцией вносятся изменения в реестр лицензий об исключении сведений о МКД из перечня домов, управление которыми осуществляется управляющей организацией, на основании уведомления ТСН, направленного в Инспекцию с приложением документов, предусмотренных подпунктом «д» пункта 3 Порядка № 938/пр.
Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2020г. № 309-ЭС20-12908, постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 г. по делу № А41-24685/2022.
Но несмотря на мнение высшей судебной инстанции ТСЖ обычно дожидаются решения ГЖИ по реестру лицензий. Можно сказать, что в каждом конкретном случае нужно действовать по ситуации. Иногда фактическое начало управления не дожидаясь решения по реестру лицензий — единственный способ «выскочить» из-под УК.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Формально он определен в п. 2 ст. 198 ЖК РФ и гласит следующее: В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
Иными словами, как только зарегистрированное ТСЖ уведомляет УК о том, что договор управления с ней расторгнут (а при смене способа управления это можно сделать в любое время), УК обязана внутри ГИС ЖКХ сведения о прекращении договора управления. Тогда ГЖИ исключает данные о доме в ее лицензии в срок до 10 рабочих дней.
После чего УК в течение 3х рабочих дней должна передать тех документацию на дом и иные связанные с домом документы.
Такого мирного расставания почти никогда не происходит или же это случается в 1% случаев. Почти всегда УК ничего не подает в ГИС ЖКХ и затягивает срок проверки ГЖИ, чтобы за это время провести контрголосование и удержаться на доме.
Общее собрание с более поздней датой
Самый классический и распространенный способ удержаться на доме, особенно если есть административный ресурс. Как отбиваться от протокола с более поздней датой мы разбирали в отдельном материале, а сейчас дополнительно отметим, что такого метода часто недостаточно. Потому что при достаточном числе заявлений в ГЖИ о том, что «Я не голосовал» ГЖИ с большой вероятностью откажет первоначальной УК в включении дома в ее лицензию по второму перекрывающему протоколу. При условии, что протокол был поддельный.
Иные юридические методы противоборства
Самые типичные — оспорить протокол о создании ТСЖ. Если, конечно, там есть что оспаривать. Иногда на такие иски получается выбить обеспечительные меры, но это происходит не часто. Другой путь — оспаривать само решение ГЖИ об исключении МКД из реестра лицензий отдельно взято УК. Тактик тут может быть много, но они не приведут к результату, если кворум за создание ТСЖ действительно имелся, а поддержки УК в доме фактически нет.
Давление на контрагентов
Это встречается, когда город небольшой, а возможности выбора обслуживающих дом организаций ограничены. Если мы говорим про УК от застройщика или просто крупные УК, то такие действия с большой долей вероятности будут реализованы. Стратегией нового ТСЖ будет поиск собственных контрагентов, независимых от действий УК и застройщика. В конечном итоге можно работать не с организациями, а с физическими лицами, т.к. давить на них сложнее.
Также собственных контрагентов можно подобрать на этапе утверждения тарифа и сметы доходов и расходов. Тогда будет сразу понятно, куда обратиться для решения эксплуатационных вопросов и проблем.
Противодействие со стороны ГЖИ по реестру лицензий
Такую ситуацию легко предположить. Госорган может легко отказать ТСЖ во внесении изменений в реестр лицензий под надуманным предлогом или группой таких поводов. О всех разновидностях этих предлогов для отказа со ссылкой на московскую судебную практику мы делали отдельный материал и рекомендуем учитывать эти моменты при взаимодействии с ГЖИ.
С другой стороны, даже формальный отказ ГЖИ под теми или иными причинами в сущности не является катастрофой. Можно исправить замечания и подать заявление на внесение изменений в реестр лицензий региона снова. Одновременно обжаловав само решение ГЖИ об отказе. Анализ судебной практики с ГЖИ по подобным спорам показывает, что доказать свою току зрения — возможно (около 20% исков с подобными основаниями — выигрышные для заявителя, хотя в разных регионах картина разная).
Провоцирование аварий на коммунальных сетях
К сожалению, опыт эксплуатации показывает, что такие методы имеют место. Целью становится дестабилизация внутридомовой эксплуатации, чтобы выставить на всеобщее обозрение ее некомпетентность. В таких ситуациях помогает только публичность. Собственники должны быть максимально осведомлены о том, что авария (например, отключение воды на 12 и более часов) — является рукотворной аварией без видимых повреждений или утечек на внешних сетях.
Война листовок, психологический прессинг актива дома
Такие методы встречаются всегда, вопрос лишь в качестве распространяемой информации. Чаще всего УК распространяет подобные листовки от имени жителей, прячась за их спинами. Целью становится максимальная дезинформация с элементами эмоционального шантажа и запугивания.
С учетом того, что ТСЖ создают сами жители, которые могут быть не подкованы в коммунальных вопросах, подобное давление может привести к действенным результатам. С другой стороны, если актив дома работает как единая команда, листовки не достигнут своей цели.
К тому же, у актива должна хорошо работать линия информационной работы по опровержению распространяемых сведений, включая продвижение информационной повестки ТСЖ и инициативной группы.
Стоит ли начинать управления не дожидаясь решения ГЖИ
Лично для автора вопрос остается открытыйм Практика гораздо богаче теории, и она показывает, что можно действовать и так, и так. К тому же нельзя сказать, что закон не на стороне ТСЖ и жителей.
Обязанность Товарищества по управлению МКД возникла с момента принятия общим собранием собственников решения об избрании способа управления МКД — управление товариществом. Кроме того, суд обращает внимание на то, что сведения об управлении МКД товариществом собственников недвижимости не включаются в реестр лицензий, поскольку оно не является лицензиатом и осуществляет деятельность по управлению МКД на основании принятого собственниками решения непосредственно с момента своей государственной регистрации в качестве юридического лица в ЕРГЮЛ; в случае изменения способа управления МКД, ранее управлявшегося управляющей организацией, на управление ТСН, Инспекцией вносятся изменения в реестр лицензий об исключении сведений о МКД из перечня домов, управление которыми осуществляется управляющей организацией, на основании уведомления ТСН, направленного в Инспекцию с приложением документов, предусмотренных подпунктом «д» пункта 3 Порядка № 938/пр.
Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2020г. № 309-ЭС20-12908, постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 г. по делу № А41-24685/2022.
Но несмотря на мнение высшей судебной инстанции ТСЖ обычно дожидаются решения ГЖИ по реестру лицензий. Можно сказать, что в каждом конкретном случае нужно действовать по ситуации. Иногда фактическое начало управления не дожидаясь решения по реестру лицензий — единственный способ «выскочить» из-под УК.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Право управления многоквартирным домом у Товарищества возникает с момента принятия решения общим собранием собственников в МКД об избрании способа управления товариществом собственников жилья, утверждения Устава товарищества, избрании председателя, членов правления, ревизионной комиссии.
Обязанность по управлению многоквартирным домом у Товарищества возникает с момента (даты) внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц о создании (регистрации) товарищества в качестве юридического лица. Обязанность прекратить деятельность по управлению Товарищества возникает с момента (даты) его ликвидации (часть 3 статьи 49 ГК РФ)..
Предыдущая управляющая организация утрачивает обязанность по управлению МКД с даты государственной регистрации Товарищества в соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ, управление МКД может осуществляться только одним способом управления.
Решение ГЖИ об отказе внесения изменений в реестр лицензий не может влиять на обязанность товарищества приступить к управлению МКД с момента государственной регистрации.
В правовой системе Российской Федерации акт федерального органа исполнительной власти (внесение ФНС России записи о создании Товарищества) по иерархии правовых актов и юридической силе выше акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, к которому относится решение о внесении многоквартирного дома в реестр лицензий управляющей организации.
Поэтому до ликвидации Товарищества собственники многоквартирного дома могут управлять своим домом независимо на мнение ГЖИ. Тем более Положением о ГЖИ не предусмотрено право Инспекции определять кто управляет многоквартирным домом. Такое право предоставлено только собственникам помещений в МКД.
Но все же реальная практика складывается по-разному, часто ТСЖ ждут внесения изменений в реестр лицензий.
В целом с логикой про дату регистрации, скорее всего, стоит согласиться, но все же полезно в решении собрания указывать планируемый срок прекращения договора управления. Меньше путаницы будет.
Лично для автора вопрос остается открытым. Практика гораздо богаче теории, и она показывает, что можно действовать и так, и так. К тому же нельзя сказать, что закон не на стороне ТСЖ и жителей.