Установление регулируемого тарифа на крышные котельные: присвоение общего имущества собственников застройщиком и незаконные действия тарифного органа
09.08.2021
09:35
9 августа 2021 в 9:35
В декабре 2020 г. на нашем сайте мы рассматривали тему распродажи (увода) общего имущества собственников застройщиком. Теперь мы проанализируем следующую ситуацию: в многоквартирный дом застройщиком ставится крышная котельная (которая обслуживает только данный дом). Данная котельная не передается собственникам, поскольку застройщик уводит ее специально созданную им организацию, которая обращается в тарифный орган и защищает государственно-регулируемый тариф. В результате принадлежащая собственникам крышная котельная искусственно изымается, на нее устанавливается завышенный тариф, а жители оплачивают по регулируемому тарифу то, что фактически не должно подлежать тарифному регулированию. В этом материале разберем основные доводы, почему действия застройщика и тарифного органа являются незаконными, поскольку такие мошеннические действия становятся все более массовыми.
Почему крышная котельная всегда является общим имуществом собственников, а действия застройщика по ее выводу из состава общего имущества являются незаконными
Как обслуживать крышные газовые котельные, мы разбирали на нашем сайте в январе 2021 года. Крышная газовая котельная является частью сети газпотребления. От источника газа по внешней стене многоквартирного дома (фасадной части) прокладывается газопровод на крышно-чердачное помещение, в котором находятся составные элементы оборудования котельной. Типовой состав элементов такой котельной включает:
- водогрейный газовый котел;
- автоматическую двухступенчатую газовую горелку (одну или несколько);
- насос котловой циркуляции (один или несколько);
- насос циркуляции контура (один или несколько);
- термогидравлическй распределитель;
- газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ) с указанием на газопровод (среднего или низкого давления).
Крышная котельная – всегда является общим имуществом. Зарегистрировать право собственности застройщика или третьих лиц на крышную котельную – нельзя. Строя многоквартирный дом, застройщик руководствуется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214).
Объектом долевого строительства по Закону № 214 может быть только жилое или нежилое помещение или машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пп. 2 ст. 2 Закона № 214).
Таким образом, построить отдельную крышную котельную в многоквартирном доме как отдельный объект долевого строительства – нельзя, т.к. это противоречит Закону № 214.
Закон не допускает отнесения к объектам долевого строительства отдельных конструктивных элементов дома (ИТП, частей крыши, подвала, земельного участка и иных объектов, являющихся общим имуществом).
Право собственности подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Когда застройщик хочет увести из состава общего имущества крышную котельную, он регистрирует право собственности не на котельную, а не отдельное помещение, в котором эта котельная расположена. Затем (обычно) делается несколько уступок права требования (уже зарегистрированного объекта), и в одном из договоров цессии «всплывают» технико-эксплуатационные характеристики самой котельной.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Помещение, в котором располагается крышная котельная обслуживает только данный многоквартирный дом и является общим имуществом собственников. Однако застройщик стремится заработать не только на строительстве домов, но и последующем управлении. Это было бы нормальной историей, если бы у собственников не уводилось общее имущество, которое по праву принадлежит им. Чаще всего эта схема реализуется застройщиком следующим образом:
- застройщик регистрирует право собственности на нежилое помещение, в котором располагается крышная котельная;
- затем застройщик делает уступку права требования связанной с ним организации, в которой прописывается спецификация котельной;
- все данные документы регистрируются в Росреестре (часто в нарушении процедуры);
- и после этого новый бенефициар крышной котельной подает документы в тарифный орган для того, чтобы защитить государственно регулируемый тариф.
В ситуации, когда котельная является общим имуществом собственников, государственно регулируемый тариф не устанавливается. Собственники лишь оплачивают по факту тот объем коммунального ресурса, который они потребляют для приготовления тепловой энергии. Однако в случае регулирования включаются дополнительные издержки (налоги, зарплата, амортизация и пр.), в результате чего тариф за горячую воду и отопление для собственников становится существенно выше.
Почему действия тарифного органа по утверждению тарифа на крышные котельные являются незаконными
Цена на тепло (которое используется для приготовления услуги по горячему водоснабжению и отоплению) устанавливается тарифным органам субъекта РФ. В установленном порядке владелец котельной (или лицо, у которого она находится в оперативном управлении) подает набор документов в тарифный орган. На заявителя заводится тарифное дело, на основании которого выносится тарифное решение в виде приказа тарифного органа об установлении тарифа.
Действия тарифного органа в этом случае также не являются законными в силу следующего. Правила регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075 (далее – Правила № 1075).
В соответствии с пп. «А» п. 16 Правил № 1075 к заявлению об установлении цен (тарифов) прилагаются копии правоустанавливающих документов (копии гражданско-правовых договоров, концессионных соглашений, при реорганизации юридического лица – передаточных актов), подтверждающих право собственности, иное законное право в отношении недвижимых объектов (зданий, строений, сооружений, земельных участков), используемых для осуществления регулируемой деятельности.
Аналогичные требования приведены в п. 17 Правил регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 № 406.
Все согласятся с тем, что крышная котельная, расположенная внутри отдельного нежилого помещения – не является зданием или земельным участком.
Строение является самостоятельным объектом капитального строительства (пп. 10 ст. 1 ГрК РФ) и крышная котельная к нему тоже не относится.
Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Таким образом, крышная котельная не является ни зданием, ни строением, ни сооружением, ни земельным участком. А раз так, то ни застройщик, ни аффилированная с ним организация – не смогут представить в тарифный орган документы, необходимые для установления тарифа.
По мнению автора, все действия тарифных органов по установлению регулируемых тарифов в отношении крышных котельных – являются незаконными (либо некомпетентностью, либо прямой коррупцией).
Что делать собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и хотят не переплачивать за тепловую энергию
Прежде всего, необходимо оспорить факт увода крышной котельной из состава общего имущества. В данном случае необходимо заявлять иск о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на крышную котельную с одновременным истребованием указанного имущества из незаконного владения.
Так, в одном из случаев директор компании-застройщика сам себе продал и купил (как физическому лицу) крышную котельную, а затем переуступил ее по цессии иному лицу. Суд, признавая право собственности на котельную за собственниками, указал, что:
- спорная котельная является вспомогательным помещением многоквартирного жилого дома, при этом жилые помещения этого дома не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательных помещений, к которым относится котельная, предназначенная для теплоснабжения соответствующего многоквартирного жилого дома; иного источника теплоснабжения в доме не предусмотрено;
- согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19.05.2009 г. №489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников;
- в соответствии с п. 5 ст. 16 Закона № 214 у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Росреестре;
- заключение сделок без учета положений норм ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, как и внесение застройщиком в проектную документацию многоквартирного дома указания на то, что крышная газовая котельная не включается в состав общего имущества в доме, является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 20.04.2021 г. по делу № 33-23/2021 (33-3472/2020)).
Однако восстановление нарушенного права не должно ограничиваться лишь истребованием имущества из незаконного владения. Необходимо помнить, что тарифный орган, вынося тарифное решение по установлению тарифа на крышную котельную в нарушении комплексности документов по Правилам № 1075 – также действует в обход законодательства.
Как указано в Письме ФАС России от 13.11.2015 № СП/63933/15 «О разъяснении антимонопольного законодательства» для установления цен (тарифов) факт осуществления регулируемой деятельности и наличие в собственности или на ином законном основании объектов соответствующей инфраструктуры является обязательным для регулируемой организации.
В случае отсутствия законного основания владения, пользования и распоряжения объектами соответствующей инфраструктуры, принятие решения об установлении цен (тарифов) регулирующими органами, по мнению ФАС России, не представляется возможным.
Таким образом, в случае если организацией не подтвержден факт осуществления регулируемой деятельности (не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования имуществом на очередной период регулирования, или договоры об осуществлении регулируемых видов деятельности на очередной период регулирования), у органа регулирования не имеется оснований для установления в отношении такой организации регулируемых тарифов в сфере теплоснабжения (Письмо ФСТ России от 11.06.2014 № СЗ-6425/5).
Следовательно, для установления цен (тарифов) факт осуществления регулируемой деятельности и наличие в собственности или на ином законном основании объектов соответствующей инфраструктуры является обязательным для регулируемой организации (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.11.2019 №№ Ф09-7092/2019, А50-24895/2015).
Таким образом, или собственник или управляющая организация вправе оспорить тарифное решение в судебном порядке с одновременным требованием возложить на тарифный орган обязанность по принятию заменяющих/нормативных правовых актов.
В апелляционном определении от 24.10.2019 г. по делу № 3А-260/2019 Верховный суд РФ прямо указал на то, что органу регулирования надлежало проверить представленные правоустанавливающие документы с учетом установленных действующим федеральным законодательством требований. Отменяя тариф, суд указал, что поскольку заявитель не подтвердил законное основание владения и пользования объектами теплоснабжения, у тарифного органа отсутствовали основания для установления тарифов на тепловую энергию и горячее водоснабжение.
В другом случае суд указал, что сам по себе формальный статус единой теплоснабжающей организации и гарантирующей организации в сфере водоснабжения в отсутствие использования на законных основаниях имущества, необходимого для осуществления регулируемой деятельности, не образует той совокупности обстоятельств, с наличием которых законодатель связывает необходимость установления тарифов (Апелляционное определение Верховного суда РФ от 11.10.2018 г. по делу № 3А-68/2018).
В Апелляционном определении от 20.11.2019 г. по делу № 53-АПА19-40 суд указал, что органу регулирования надлежало проверить представленные правоустанавливающие документы с учетом установленных действующим федеральным законодательством требований.
Итак, варианты решений собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и не переплачивать за тепловую энергию – есть и их необходимо использовать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Почему крышная котельная всегда является общим имуществом собственников, а действия застройщика по ее выводу из состава общего имущества являются незаконными
Как обслуживать крышные газовые котельные, мы разбирали на нашем сайте в январе 2021 года. Крышная газовая котельная является частью сети газпотребления. От источника газа по внешней стене многоквартирного дома (фасадной части) прокладывается газопровод на крышно-чердачное помещение, в котором находятся составные элементы оборудования котельной. Типовой состав элементов такой котельной включает:
- водогрейный газовый котел;
- автоматическую двухступенчатую газовую горелку (одну или несколько);
- насос котловой циркуляции (один или несколько);
- насос циркуляции контура (один или несколько);
- термогидравлическй распределитель;
- газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ) с указанием на газопровод (среднего или низкого давления).
Крышная котельная – всегда является общим имуществом. Зарегистрировать право собственности застройщика или третьих лиц на крышную котельную – нельзя. Строя многоквартирный дом, застройщик руководствуется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214).
Объектом долевого строительства по Закону № 214 может быть только жилое или нежилое помещение или машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пп. 2 ст. 2 Закона № 214).
Таким образом, построить отдельную крышную котельную в многоквартирном доме как отдельный объект долевого строительства – нельзя, т.к. это противоречит Закону № 214.
Закон не допускает отнесения к объектам долевого строительства отдельных конструктивных элементов дома (ИТП, частей крыши, подвала, земельного участка и иных объектов, являющихся общим имуществом).
Право собственности подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Когда застройщик хочет увести из состава общего имущества крышную котельную, он регистрирует право собственности не на котельную, а не отдельное помещение, в котором эта котельная расположена. Затем (обычно) делается несколько уступок права требования (уже зарегистрированного объекта), и в одном из договоров цессии «всплывают» технико-эксплуатационные характеристики самой котельной.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Помещение, в котором располагается крышная котельная обслуживает только данный многоквартирный дом и является общим имуществом собственников. Однако застройщик стремится заработать не только на строительстве домов, но и последующем управлении. Это было бы нормальной историей, если бы у собственников не уводилось общее имущество, которое по праву принадлежит им. Чаще всего эта схема реализуется застройщиком следующим образом:
- застройщик регистрирует право собственности на нежилое помещение, в котором располагается крышная котельная;
- затем застройщик делает уступку права требования связанной с ним организации, в которой прописывается спецификация котельной;
- все данные документы регистрируются в Росреестре (часто в нарушении процедуры);
- и после этого новый бенефициар крышной котельной подает документы в тарифный орган для того, чтобы защитить государственно регулируемый тариф.
В ситуации, когда котельная является общим имуществом собственников, государственно регулируемый тариф не устанавливается. Собственники лишь оплачивают по факту тот объем коммунального ресурса, который они потребляют для приготовления тепловой энергии. Однако в случае регулирования включаются дополнительные издержки (налоги, зарплата, амортизация и пр.), в результате чего тариф за горячую воду и отопление для собственников становится существенно выше.
Почему действия тарифного органа по утверждению тарифа на крышные котельные являются незаконными
Цена на тепло (которое используется для приготовления услуги по горячему водоснабжению и отоплению) устанавливается тарифным органам субъекта РФ. В установленном порядке владелец котельной (или лицо, у которого она находится в оперативном управлении) подает набор документов в тарифный орган. На заявителя заводится тарифное дело, на основании которого выносится тарифное решение в виде приказа тарифного органа об установлении тарифа.
Действия тарифного органа в этом случае также не являются законными в силу следующего. Правила регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075 (далее – Правила № 1075).
В соответствии с пп. «А» п. 16 Правил № 1075 к заявлению об установлении цен (тарифов) прилагаются копии правоустанавливающих документов (копии гражданско-правовых договоров, концессионных соглашений, при реорганизации юридического лица – передаточных актов), подтверждающих право собственности, иное законное право в отношении недвижимых объектов (зданий, строений, сооружений, земельных участков), используемых для осуществления регулируемой деятельности.
Аналогичные требования приведены в п. 17 Правил регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 № 406.
Все согласятся с тем, что крышная котельная, расположенная внутри отдельного нежилого помещения – не является зданием или земельным участком.
Строение является самостоятельным объектом капитального строительства (пп. 10 ст. 1 ГрК РФ) и крышная котельная к нему тоже не относится.
Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Таким образом, крышная котельная не является ни зданием, ни строением, ни сооружением, ни земельным участком. А раз так, то ни застройщик, ни аффилированная с ним организация – не смогут представить в тарифный орган документы, необходимые для установления тарифа.
По мнению автора, все действия тарифных органов по установлению регулируемых тарифов в отношении крышных котельных – являются незаконными (либо некомпетентностью, либо прямой коррупцией).
Что делать собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и хотят не переплачивать за тепловую энергию
Прежде всего, необходимо оспорить факт увода крышной котельной из состава общего имущества. В данном случае необходимо заявлять иск о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на крышную котельную с одновременным истребованием указанного имущества из незаконного владения.
Так, в одном из случаев директор компании-застройщика сам себе продал и купил (как физическому лицу) крышную котельную, а затем переуступил ее по цессии иному лицу. Суд, признавая право собственности на котельную за собственниками, указал, что:
- спорная котельная является вспомогательным помещением многоквартирного жилого дома, при этом жилые помещения этого дома не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательных помещений, к которым относится котельная, предназначенная для теплоснабжения соответствующего многоквартирного жилого дома; иного источника теплоснабжения в доме не предусмотрено;
- согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19.05.2009 г. №489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников;
- в соответствии с п. 5 ст. 16 Закона № 214 у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Росреестре;
- заключение сделок без учета положений норм ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, как и внесение застройщиком в проектную документацию многоквартирного дома указания на то, что крышная газовая котельная не включается в состав общего имущества в доме, является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 20.04.2021 г. по делу № 33-23/2021 (33-3472/2020)).
Однако восстановление нарушенного права не должно ограничиваться лишь истребованием имущества из незаконного владения. Необходимо помнить, что тарифный орган, вынося тарифное решение по установлению тарифа на крышную котельную в нарушении комплексности документов по Правилам № 1075 – также действует в обход законодательства.
Как указано в Письме ФАС России от 13.11.2015 № СП/63933/15 «О разъяснении антимонопольного законодательства» для установления цен (тарифов) факт осуществления регулируемой деятельности и наличие в собственности или на ином законном основании объектов соответствующей инфраструктуры является обязательным для регулируемой организации.
В случае отсутствия законного основания владения, пользования и распоряжения объектами соответствующей инфраструктуры, принятие решения об установлении цен (тарифов) регулирующими органами, по мнению ФАС России, не представляется возможным.
Таким образом, в случае если организацией не подтвержден факт осуществления регулируемой деятельности (не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования имуществом на очередной период регулирования, или договоры об осуществлении регулируемых видов деятельности на очередной период регулирования), у органа регулирования не имеется оснований для установления в отношении такой организации регулируемых тарифов в сфере теплоснабжения (Письмо ФСТ России от 11.06.2014 № СЗ-6425/5).
Следовательно, для установления цен (тарифов) факт осуществления регулируемой деятельности и наличие в собственности или на ином законном основании объектов соответствующей инфраструктуры является обязательным для регулируемой организации (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.11.2019 №№ Ф09-7092/2019, А50-24895/2015).
Таким образом, или собственник или управляющая организация вправе оспорить тарифное решение в судебном порядке с одновременным требованием возложить на тарифный орган обязанность по принятию заменяющих/нормативных правовых актов.
В апелляционном определении от 24.10.2019 г. по делу № 3А-260/2019 Верховный суд РФ прямо указал на то, что органу регулирования надлежало проверить представленные правоустанавливающие документы с учетом установленных действующим федеральным законодательством требований. Отменяя тариф, суд указал, что поскольку заявитель не подтвердил законное основание владения и пользования объектами теплоснабжения, у тарифного органа отсутствовали основания для установления тарифов на тепловую энергию и горячее водоснабжение.
В другом случае суд указал, что сам по себе формальный статус единой теплоснабжающей организации и гарантирующей организации в сфере водоснабжения в отсутствие использования на законных основаниях имущества, необходимого для осуществления регулируемой деятельности, не образует той совокупности обстоятельств, с наличием которых законодатель связывает необходимость установления тарифов (Апелляционное определение Верховного суда РФ от 11.10.2018 г. по делу № 3А-68/2018).
В Апелляционном определении от 20.11.2019 г. по делу № 53-АПА19-40 суд указал, что органу регулирования надлежало проверить представленные правоустанавливающие документы с учетом установленных действующим федеральным законодательством требований.
Итак, варианты решений собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и не переплачивать за тепловую энергию – есть и их необходимо использовать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
