Первые месяцы работы без реестра собственников. Пытаемся адаптироваться к стрессовым условиями работы
24.04.2023
10:00
24 апреля 2023 в 10:00
После 1 марта 2023 года и собственники, и участники рынка ЖКХ-услуг оказались лишены возможности получать выписки из Росреестра. Первые месяцы работы в новых условиях показали, что приостанавливать действие закона никто не собирается, а значит, предстоит приспосабливаться жить в новых условиях.
Взыскание долгов
Одна из самых первых проблем, которая возникла после 1 марта – взыскание дебиторской задолженности. Дело в том, что при подаче заявления о вынесении судебного приказа к нему нужно приложить документ о праве собственности на должника, чтобы доказать, что за взыскиваемый период у него была обязанность платить. Часто помимо выписки из реестра нам приходится прикладывать выписки о переходе права на недвижимость (если должник не ныне действующий собственник, а предыдущий).
В начале марта эта проблема была никак не решаема. Но Федеральным законом от 18.03.2023 N 80-ФЗ были внесены изменения в ГПК, а именно: если истцу или взыскателю неизвестны не только персональные данные об ответчике, но и его фамилия, имя, отчество (при наличии) ответчика, то нужно указать это в заявлении. Тогда суд направит дополнительный запрос в Росреестр и установит собственника.
Проблемы этой схемы очевидны: скорость взыскания сильно упала. Если до 1 марта от направления заявления на приказ до возбуждения исполнительного производства проходило 2-3 месяца, то с учетом дополнительных запросов от суда в адрес Росреестра срок полного взыскания составит до полугода. А значит, исполнители услуг не получат вовремя свои деньги.
Есть и еще одна проблема: если собственность совместная или собственники долевые (а информация об этом придется из Росреестра), то суд вместо вынесения приказа изготовит определение о возвращении заявления, в целом. И укажет, что нужно подавать на каждого должника в отдельности (солидарно суды выносят приказы нехотя). А значит, это снова потеря времени, денег, бумаги, картриджей и почтовые расходы.
Конечно, направлять запросы в Росреестр нужно было начать уже давно. Но следующий шаг – перевести подачу заявлений о вынесении судебных приказов в электронный вид, наладив эффективный и быстрый документооборот между мировыми судами, Росреестром, органами внутренних дел, пенсионным и иными фондами, налоговыми органами, а также приставами. Чтобы не приходилось месяцами ждать исполнительных листов по тем требованиям, которые совершенно безусловные. Но пока ничего такого не предвидится, а с учетом того, что скорость взыскания сейчас неизбежно упадет, долги в области ЖКХ будут нарастать.
Проведение собраний
Здесь все сложнее и никаких готовых решений нет. Те, кто успел до 1 марта 2023 года заказать актуальный реестр собственников или обновить его, молодцы. Но большинство этого не сделало по вполне понятным причинам: тогда он был не нужен, а сейчас понадобился. Поэтому можно лишь использовать старый и не актуализированный (и то, если его получится достать).
Возможное решение вопроса состоит в переводе всех голосований в онлайн: либо на федеральный ГИС ЖКХ, либо в региональные системы ЖКХ (если они есть), либо голосовать в иных информационных системах (но тут могут быть проблемы с их интеграцией с ГИС ЖКХ и Росреестром, все негосударственные системы автоматом получают после 1 марта проблемы и теряют часть своей прежней функциональности).
Однако, если запустить голосование через ГИС ЖКХ, реестр собственников вообще не потребуется. Потому что проголосовать сможет только собственник, залогинившись в системе через ЕСИА.
Но тут возникает совершенно очевидная проблема: у ГИС ЖКХ плохо налажен информационный обмен актуальными сведениями из Росреестра. Это значит, что собственник может быть собственником, но проголосовать по повестке вопросов он не сможет из-за того, что данных, а нем не будет в ГИС ЖКХ.
Дело в том, что по законодательству Росреестр не является поставщиком информации в ГИС ЖКХ. Он лишь размещает данные на FTP-сервере, который предназначен для обмена данными. Но-первых, Росреестр безобразно и несвоевременно эти данные выгружает. А, во-вторых, оператор ГИС ЖКХ также несвоевременно их обрабатывает. А это значит, что на выходе собственник, желающий начать голосование онлайн, получает проблемы с тем, что не может разместить сообщение о проведении общего собрания (на бумаге он собственник, а в ГИС ЖКХ – нет).
В том, что государство будет продавливать перевод всех общих собраний в онлайн – нет никаких сомнений. Теперь проводить другие собрания мы уже не сможем, у нас нет таких возможностей без свободного получения реестра собственников. Так что в скором времени голосования на бумаге по старинке уйдут в прошлое (за исключением бумажного голосования как части процедуры онлайн по ст. 47.1 ЖК РФ).
Но затевая такие инициативы, государству стоило бы подумать, как наладить нормальное информационное взаимодействие между ведомствами: либо обеспечить актуальный и своевременный информационный обмен с FTP-серверов, либо сделать Росреестр отдельным поставщиком информации в ГИС ЖКХ, внеся изменения в Приказ Минкомсвязи РФ, Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр. Но пока ничего такого не предвидится.
Переход на прямые договоры и исполнение иных обязанностей
Управляющие организации потеряли доступ к Росреестру, но обязанность вести реестр собственников с них никто не снял. Наряду с УК, ТСЖ и ЖСК обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений (фамилия, имя, отчество (при наличии), полное наименование и ОГРН юрлица, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
Только как это делать в отсутствии возможностей его получить по новым объектам, совершенно непонятно. Будем надеяться, что в скором времени депутаты устранят это несоответствие. Потому что обязанность есть, а исполнить ее нельзя.
Интересно то, что при переходе на прямые договоры с поставщиком ресурса (ст. 157.1 ЖК РФ), управляющая организация обязана передать ему за 5 дней до начала представления коммунальных услуг ресурсником – реестр собственников с персональными данными. Это требование было невыполнимо с самого начала (хотя самые отчаянные собирали большую часть данных) и приводило к постоянному злоупотреблению со стороны РСО. А после 1 марта это требование невыполнимо в принципе. Но и здесь пока никто ничего менять не собирается, а значит, волна злоупотреблений со стороны ресурсников, отказывающих в праве на прямые договоры собственникам из-за непередачи реестра на них, будет нарастать.
Делая общий вывод по прошествии двух месяцев работы в новых условиях можно сказать так: к каким-то вещам адаптироваться можно (например, работа с дебиторкой или проведение общих собраний). Но очень многие процессы жилищного управления требуют немедленной корректировки в части обращения с реестром собственников. И что не отменяет того, что это проблемы вообще не должно было быть, потому что ее создали искусственно, совершенно ненужным и вредным для развития отрасли законом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Одна из самых первых проблем, которая возникла после 1 марта – взыскание дебиторской задолженности. Дело в том, что при подаче заявления о вынесении судебного приказа к нему нужно приложить документ о праве собственности на должника, чтобы доказать, что за взыскиваемый период у него была обязанность платить. Часто помимо выписки из реестра нам приходится прикладывать выписки о переходе права на недвижимость (если должник не ныне действующий собственник, а предыдущий).
В начале марта эта проблема была никак не решаема. Но Федеральным законом от 18.03.2023 N 80-ФЗ были внесены изменения в ГПК, а именно: если истцу или взыскателю неизвестны не только персональные данные об ответчике, но и его фамилия, имя, отчество (при наличии) ответчика, то нужно указать это в заявлении. Тогда суд направит дополнительный запрос в Росреестр и установит собственника.
Проблемы этой схемы очевидны: скорость взыскания сильно упала. Если до 1 марта от направления заявления на приказ до возбуждения исполнительного производства проходило 2-3 месяца, то с учетом дополнительных запросов от суда в адрес Росреестра срок полного взыскания составит до полугода. А значит, исполнители услуг не получат вовремя свои деньги.
Есть и еще одна проблема: если собственность совместная или собственники долевые (а информация об этом придется из Росреестра), то суд вместо вынесения приказа изготовит определение о возвращении заявления, в целом. И укажет, что нужно подавать на каждого должника в отдельности (солидарно суды выносят приказы нехотя). А значит, это снова потеря времени, денег, бумаги, картриджей и почтовые расходы.
Конечно, направлять запросы в Росреестр нужно было начать уже давно. Но следующий шаг – перевести подачу заявлений о вынесении судебных приказов в электронный вид, наладив эффективный и быстрый документооборот между мировыми судами, Росреестром, органами внутренних дел, пенсионным и иными фондами, налоговыми органами, а также приставами. Чтобы не приходилось месяцами ждать исполнительных листов по тем требованиям, которые совершенно безусловные. Но пока ничего такого не предвидится, а с учетом того, что скорость взыскания сейчас неизбежно упадет, долги в области ЖКХ будут нарастать.
Проведение собраний
Здесь все сложнее и никаких готовых решений нет. Те, кто успел до 1 марта 2023 года заказать актуальный реестр собственников или обновить его, молодцы. Но большинство этого не сделало по вполне понятным причинам: тогда он был не нужен, а сейчас понадобился. Поэтому можно лишь использовать старый и не актуализированный (и то, если его получится достать).
Возможное решение вопроса состоит в переводе всех голосований в онлайн: либо на федеральный ГИС ЖКХ, либо в региональные системы ЖКХ (если они есть), либо голосовать в иных информационных системах (но тут могут быть проблемы с их интеграцией с ГИС ЖКХ и Росреестром, все негосударственные системы автоматом получают после 1 марта проблемы и теряют часть своей прежней функциональности).
Однако, если запустить голосование через ГИС ЖКХ, реестр собственников вообще не потребуется. Потому что проголосовать сможет только собственник, залогинившись в системе через ЕСИА.
Но тут возникает совершенно очевидная проблема: у ГИС ЖКХ плохо налажен информационный обмен актуальными сведениями из Росреестра. Это значит, что собственник может быть собственником, но проголосовать по повестке вопросов он не сможет из-за того, что данных, а нем не будет в ГИС ЖКХ.
Дело в том, что по законодательству Росреестр не является поставщиком информации в ГИС ЖКХ. Он лишь размещает данные на FTP-сервере, который предназначен для обмена данными. Но-первых, Росреестр безобразно и несвоевременно эти данные выгружает. А, во-вторых, оператор ГИС ЖКХ также несвоевременно их обрабатывает. А это значит, что на выходе собственник, желающий начать голосование онлайн, получает проблемы с тем, что не может разместить сообщение о проведении общего собрания (на бумаге он собственник, а в ГИС ЖКХ – нет).
В том, что государство будет продавливать перевод всех общих собраний в онлайн – нет никаких сомнений. Теперь проводить другие собрания мы уже не сможем, у нас нет таких возможностей без свободного получения реестра собственников. Так что в скором времени голосования на бумаге по старинке уйдут в прошлое (за исключением бумажного голосования как части процедуры онлайн по ст. 47.1 ЖК РФ).
Но затевая такие инициативы, государству стоило бы подумать, как наладить нормальное информационное взаимодействие между ведомствами: либо обеспечить актуальный и своевременный информационный обмен с FTP-серверов, либо сделать Росреестр отдельным поставщиком информации в ГИС ЖКХ, внеся изменения в Приказ Минкомсвязи РФ, Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр. Но пока ничего такого не предвидится.
Переход на прямые договоры и исполнение иных обязанностей
Управляющие организации потеряли доступ к Росреестру, но обязанность вести реестр собственников с них никто не снял. Наряду с УК, ТСЖ и ЖСК обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений (фамилия, имя, отчество (при наличии), полное наименование и ОГРН юрлица, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
Только как это делать в отсутствии возможностей его получить по новым объектам, совершенно непонятно. Будем надеяться, что в скором времени депутаты устранят это несоответствие. Потому что обязанность есть, а исполнить ее нельзя.
Интересно то, что при переходе на прямые договоры с поставщиком ресурса (ст. 157.1 ЖК РФ), управляющая организация обязана передать ему за 5 дней до начала представления коммунальных услуг ресурсником – реестр собственников с персональными данными. Это требование было невыполнимо с самого начала (хотя самые отчаянные собирали большую часть данных) и приводило к постоянному злоупотреблению со стороны РСО. А после 1 марта это требование невыполнимо в принципе. Но и здесь пока никто ничего менять не собирается, а значит, волна злоупотреблений со стороны ресурсников, отказывающих в праве на прямые договоры собственникам из-за непередачи реестра на них, будет нарастать.
Делая общий вывод по прошествии двух месяцев работы в новых условиях можно сказать так: к каким-то вещам адаптироваться можно (например, работа с дебиторкой или проведение общих собраний). Но очень многие процессы жилищного управления требуют немедленной корректировки в части обращения с реестром собственников. И что не отменяет того, что это проблемы вообще не должно было быть, потому что ее создали искусственно, совершенно ненужным и вредным для развития отрасли законом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
