Как сделать из жителей многоквартирного дома ответственных собственников
11.09.2023
10:00
11 сентября 2023 в 10:00
Наш материал про многоквартирный дом как психологический феномен вызвал большой интерес у читателей. Поэтому сегодня продолжаем обсуждать этот вопрос решаем важную задачу: как сформировать того самого ответственного собственника, о необходимости которого уже два десятка лет нам рассказывает государство.
Кому нужны ответственные собственники
Никому, кроме их самих.
Управляющей домом организации такие собственники не нужны, потому что они будут всеми силами пытаться ее контролировать, создавать дополнительную работу своими обращениями и активностями. А если совет дома не создан, то можно работать более раскованно, в том числе, совершая злоупотребления. Безусловно, речь не про все УК (потому что многие просто честно делают свою работу и никак не виноваты в том, что совет дома не способен элементарно самоорганизоваться), но про многих.
Государству ответственные собственники тоже нельзя сказать, чтобы сильно были нужны, потому что они также будут выдвигать требования в случаях, например:
— переноса сроков по капремонту (в условиях недостаточного финансирования);
— управления их домом на основании поддельного протокола (а если собственникам безразлично, кто ими управляет, то органу власти проще выносить решения на формально правильных, но фактически поддельных документах, как это часто бывает). А если в доме есть активисты, да еще «подкованные», они сами могут решать судьбу своего дома, например, создавать ТСЖ и управлять им самостоятельно. Тем самым рушится вертикаль жилищного управления, насаждаемая государством с 2015 года.
Поэтому несмотря на формальное стремление властей развивать институт ответственных собственников, фактически для этого мало что делается (часто лишь имитация в виде советов домов, которые практически на что влияют или почти ничего не решают). Например, по данным на март 2023 из 146 млн российского населения с ГИС ЖКХ взаимодействует лишь 4 млн (статистика Совета Федерации). Это еще одно подтверждение (уже в процентом отношении) степени безразличия жителей к вопросам управления их имуществом.
В итоге ситуация такая, что ответственные собственники нужны только самим себе. Конечно, если они хотят быть заинтересованными в том, чтобы вопросы эксплуатации их жилья полноценно решались, а уровень сервиса и качества жизни повышался.
Факторы, способствующие формированию ответственных собственников
1. Кризисная ситуация. Российский ученый и экономист Яков Миркин говорит, что критическая или кризисная ситуация выступает как «база для долгосрочных перемен». Иными словами, чтобы дело сдвинулось с мертвой точки, людей нужно довести. В случае ЖКХ поводов для формирования «точки кипения» может быть много:
— УК 4 года покрывала застройщика по строительному браку и дальше скрывать дефекты уже нельзя. Собственники создают ТСЖ, чтобы самостоятельно разобраться с застройщиком и просудить строительные дефекты, раз она сама не смогла;
— УК бесконечно повышает тариф без повышения качества эксплуатации. Само по себе повышение тарифа — неизбежно, ведь цены растут на все. Но важно уметь коммуницировать с людьми, объяснять им что происходит и зачем. Провал в коммуникации и обратной связи формирует критическую ситуацию.
— Неспособность УК решать системные вопросы и проблемы дома (перевести собственников на спецсчет по капремонту, провести работы по текущему благоустройству, наладить полноценную работу АДС).
Иными словами, самоорганизация людей происходит тогда, УК «лажает». Тогда жители дома объединяются на фоне общей беды, которую проносит УК неумелой эксплуатацией. Поэтому кризисная ситуация выступает в качестве одного из самых основных факторов формирования ответственных собственников, способных улучшить качество эксплуатации их имущества.
2. Благоприятное стечение обстоятельств. Например, бывает так, что внутри одного дома поселяется группа «образованных», «умных», «заинтересованных», «неравнодушных» собственников, которые видят неэффективность работы своей УК, хотят изменить ситуацию к лучшему, но не находят с ней понимания в этом и берут дело в свои руки.
Такой вариант возможен, но он происходит крайне редко. Чаще всего жители заняты своими делами, и самоорганизация происходит именно в первом подробно описанном случае: чтобы люди начали выступать против своей УК их нужно очень сильно достать (бездействием, барыжничеством, отсутствием обратной связи и так далее).
Наличие института ответственных собственников как противовес любым злоупотреблениям в ЖКХ
В России внутри многоквартирных домом, как уже было отмечено ситуация с обратной связью идет не сверху вниз, а снизу вверх.
Долгие годы УК не слышит людей или просто их игнорирует, тогда разъяренные собственники изгоняют УК и начинают устанавливать свои порядки. Эта ситуация справедливая, но неправильная.
В своих публикациях я постоянно повторяю, что в первую очередь УК должна быть заинтересована в развитии обратной связи с собственниками, в создании в доме сильного и уважаемого совета дома, с который УК бы взаимодействовала на регулярной основе. Тогда активные и уважаемые собственники дома будут выступать в качестве опоры работы управляющей организации.
Более того, в законе есть норма, что если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и помогает создать совет дома (п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ). Но факту такое происходит крайне редко или не происходит почти никогда, что еще раз подтверждает, что ни государству, ни УК ответственные собственники не нужны.
Хотя фактически такие собственники — это важное звено в системе ЖКХ, они заказчики тех работ и услуг, которые реализует УК как исполнитель. Конечно, этот контроль должен быть разумный. Собственники не должны воспринимать свою УК как врага, требовать ежедневного финансового аудита и фактически блокировать работу УК. Но если происходит именно так, то зачастую именно УК своими действиями сформировала к себе такое отношение. Потому что когда с эксплуатацией дома все в порядке, кризисных ситуаций не происходит вовсе.
Сделать из себя ответственным собственником можно лишь самостоятельно. Нет такого рода вакцины, эта привычка формируется и вырабатывается годами. Речь про понимание собственной зоны комфорта и про то, что твои границы не заканчиваются входной дверью в помещение, но также они распространяются на подъезды, места общего пользования, придомовую или даже прилегающую к придомовой территорию.
Важно интересоваться работой УК, анализировать отчеты по договору управления (которые каждый год до 31 марта размещаются на ГИС ЖКХ), задавать вопросы в УК, в том числе неудобные. После чего получать ответы, обдумывать их, обсуждать с соседями и продвигать линию интересов собственного дома. Тогда, вместе с изменившимся мироощущением у нас будет другое ЖКХ, развернутое в сторону людей и без злоупотреблений.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Никому, кроме их самих.
Управляющей домом организации такие собственники не нужны, потому что они будут всеми силами пытаться ее контролировать, создавать дополнительную работу своими обращениями и активностями. А если совет дома не создан, то можно работать более раскованно, в том числе, совершая злоупотребления. Безусловно, речь не про все УК (потому что многие просто честно делают свою работу и никак не виноваты в том, что совет дома не способен элементарно самоорганизоваться), но про многих.
Государству ответственные собственники тоже нельзя сказать, чтобы сильно были нужны, потому что они также будут выдвигать требования в случаях, например:
— переноса сроков по капремонту (в условиях недостаточного финансирования);
— управления их домом на основании поддельного протокола (а если собственникам безразлично, кто ими управляет, то органу власти проще выносить решения на формально правильных, но фактически поддельных документах, как это часто бывает). А если в доме есть активисты, да еще «подкованные», они сами могут решать судьбу своего дома, например, создавать ТСЖ и управлять им самостоятельно. Тем самым рушится вертикаль жилищного управления, насаждаемая государством с 2015 года.
Поэтому несмотря на формальное стремление властей развивать институт ответственных собственников, фактически для этого мало что делается (часто лишь имитация в виде советов домов, которые практически на что влияют или почти ничего не решают). Например, по данным на март 2023 из 146 млн российского населения с ГИС ЖКХ взаимодействует лишь 4 млн (статистика Совета Федерации). Это еще одно подтверждение (уже в процентом отношении) степени безразличия жителей к вопросам управления их имуществом.
В итоге ситуация такая, что ответственные собственники нужны только самим себе. Конечно, если они хотят быть заинтересованными в том, чтобы вопросы эксплуатации их жилья полноценно решались, а уровень сервиса и качества жизни повышался.
Факторы, способствующие формированию ответственных собственников
1. Кризисная ситуация. Российский ученый и экономист Яков Миркин говорит, что критическая или кризисная ситуация выступает как «база для долгосрочных перемен». Иными словами, чтобы дело сдвинулось с мертвой точки, людей нужно довести. В случае ЖКХ поводов для формирования «точки кипения» может быть много:
— УК 4 года покрывала застройщика по строительному браку и дальше скрывать дефекты уже нельзя. Собственники создают ТСЖ, чтобы самостоятельно разобраться с застройщиком и просудить строительные дефекты, раз она сама не смогла;
— УК бесконечно повышает тариф без повышения качества эксплуатации. Само по себе повышение тарифа — неизбежно, ведь цены растут на все. Но важно уметь коммуницировать с людьми, объяснять им что происходит и зачем. Провал в коммуникации и обратной связи формирует критическую ситуацию.
— Неспособность УК решать системные вопросы и проблемы дома (перевести собственников на спецсчет по капремонту, провести работы по текущему благоустройству, наладить полноценную работу АДС).
Иными словами, самоорганизация людей происходит тогда, УК «лажает». Тогда жители дома объединяются на фоне общей беды, которую проносит УК неумелой эксплуатацией. Поэтому кризисная ситуация выступает в качестве одного из самых основных факторов формирования ответственных собственников, способных улучшить качество эксплуатации их имущества.
2. Благоприятное стечение обстоятельств. Например, бывает так, что внутри одного дома поселяется группа «образованных», «умных», «заинтересованных», «неравнодушных» собственников, которые видят неэффективность работы своей УК, хотят изменить ситуацию к лучшему, но не находят с ней понимания в этом и берут дело в свои руки.
Такой вариант возможен, но он происходит крайне редко. Чаще всего жители заняты своими делами, и самоорганизация происходит именно в первом подробно описанном случае: чтобы люди начали выступать против своей УК их нужно очень сильно достать (бездействием, барыжничеством, отсутствием обратной связи и так далее).
Наличие института ответственных собственников как противовес любым злоупотреблениям в ЖКХ
В России внутри многоквартирных домом, как уже было отмечено ситуация с обратной связью идет не сверху вниз, а снизу вверх.
Долгие годы УК не слышит людей или просто их игнорирует, тогда разъяренные собственники изгоняют УК и начинают устанавливать свои порядки. Эта ситуация справедливая, но неправильная.
В своих публикациях я постоянно повторяю, что в первую очередь УК должна быть заинтересована в развитии обратной связи с собственниками, в создании в доме сильного и уважаемого совета дома, с который УК бы взаимодействовала на регулярной основе. Тогда активные и уважаемые собственники дома будут выступать в качестве опоры работы управляющей организации.
Более того, в законе есть норма, что если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и помогает создать совет дома (п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ). Но факту такое происходит крайне редко или не происходит почти никогда, что еще раз подтверждает, что ни государству, ни УК ответственные собственники не нужны.
Хотя фактически такие собственники — это важное звено в системе ЖКХ, они заказчики тех работ и услуг, которые реализует УК как исполнитель. Конечно, этот контроль должен быть разумный. Собственники не должны воспринимать свою УК как врага, требовать ежедневного финансового аудита и фактически блокировать работу УК. Но если происходит именно так, то зачастую именно УК своими действиями сформировала к себе такое отношение. Потому что когда с эксплуатацией дома все в порядке, кризисных ситуаций не происходит вовсе.
Сделать из себя ответственным собственником можно лишь самостоятельно. Нет такого рода вакцины, эта привычка формируется и вырабатывается годами. Речь про понимание собственной зоны комфорта и про то, что твои границы не заканчиваются входной дверью в помещение, но также они распространяются на подъезды, места общего пользования, придомовую или даже прилегающую к придомовой территорию.
Важно интересоваться работой УК, анализировать отчеты по договору управления (которые каждый год до 31 марта размещаются на ГИС ЖКХ), задавать вопросы в УК, в том числе неудобные. После чего получать ответы, обдумывать их, обсуждать с соседями и продвигать линию интересов собственного дома. Тогда, вместе с изменившимся мироощущением у нас будет другое ЖКХ, развернутое в сторону людей и без злоупотреблений.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
