Взаимодействие управляющей организации и застройщика: как уйти в сотрудничество и убрать конфликтность
31.07.2023
10:00
31 июля 2023 в 10:00
Эта тема — очень сложна, поэтому мы ее продолжаем. Потому что чаще всего мы имеем конфликт интересов между застройщиком и УО. Интерес первого — чтобы его не трогали пока идет гарантийный срок. А задача УО — обеспечить нормальную эксплуатацию общего имущества.
Извечная конфликтность между УО и застройщиком, причины и следствия
Есть три типа застройщиков с точки зрения последующей эксплуатации того, что было ими построено.
Первые — это те, которые развивают свой собственный сегмент бизнеса по содержанию многоквартирных домов. То есть, внутри группы компаний застройщика есть или отдельная УО или же она существует параллельно, хотя и остается формально аффилированной с руководством застройщика. Чаще всего этот тип характерен для крупных застройщиков, которые занимаются комплексной застройкой городских территорий.
Вторые — это те, для которых эксплуатация не их собственный бизнес, но они получают процент с отданных в эксплуатацию домов (или определенные гарантии того, что в обмен на переданный дом их никто не будет беспокоить по строительному браку и ремонту). Характерно для застройщиков средней руки или же тех, кто заходит по стройке на новый регион и еще не успел построить там модель бизнеса УО.
Третьи — мелкие застройщики, совершенно равнодушные к тому, как именно будет дальше управляться построенный ими объект. Таких на рынке меньшинство.
При любом раскладе интересы потребителей максимально страдают.
Во-первых, целеполагание застройщика основано на том, чтобы его пять лет не трогали по строительному браку, которого обычно много.
Во-вторых, новые собственники первоначально максимально разобщены и заняты своими ремонтами, а еще лишены полноценного права выбора (ведь голосовать им предлагают за УО, которая никак себя не проявила, «подсовывая» бюллетень при приемке квартиры). Так временная УО от застройщика становится выбранной собственниками без какого-либо конкурса.
В-третьих, интересы жителей во взаимоотношении УО и застройщиков обычно не учитываются. Задача УО — получить в управление дом, в котором первые годы эксплуатации почти ничего не нужно делать, т.к. дом новый. А задача застройщика, как было сказано выше, получить от УО гарантию, что застройщика не будут беспокоить по недоделкам, пока не кончится гарантийный срок. Специальной процедуры выбора УО от застройщика не существует, т.е. заключить договор он может с кем угодно.
Результат этого очень предсказуемый: качество управления остается невысоким, формальное взаимодействие УО и застройщика не учитывает интересы потребителей, общее имущество постепенно приходит в упадок из-за ленивой эксплуатации, а любые строительные недоделки, которые в свое время можно было поправить бесплатно по гарантии, остаются исключительно проблемой собственников (и УО, которая управляет домом в данный момент времени).
Такая ситуация совершенно неправильная, вредит интересам как потребителей, так и многоквартирного дома. Строить и управлять — это не одно и тоже. Потому в последнее время так много нареканий по эксплуатации домов УО от весьма крупных застройщиков (например, УО от «ПИК» в Московской и Воронежской областях критиковались на уровне лично губернаторов, что весьма показательно. И уже губернаторы предложили свою «помощь» жильцам, чтобы решить проблему и сменить нерадивую УО).
Как решить проблему
Чтобы изменить ситуацию, есть несколько уровней.
1. Законодательный.
На уровне закона должна быть изменена практика, когда перевыбор УО от застройщика происходит на этапе передаче ключей. Нужно учитывать фактор обывателя, который не всегда понимает, что он подписывает (как бы дико это не звучало). Нужно кардинально развести приемку квартиры у застройщика с выбором УО, которую он назначил. Для этого можно было предусмотреть:
— увеличение срока работы УО от застройщика (сейчас этот срок 90 дней, но его можно было предусмотреть 180 дней)
— и ввести одновременный запрет на проведение общих собраний в течение 90 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (то есть, отделить приемку квартир от одновременного подписания бюллетеня и договора управления и ввести штрафы за такие действия). А после того, как эти процессы будут разведены, УО от застройщика может конкурировать с другими УО на равных основаниях, проводить свою агитацию и объяснять, почему именно эта УО лучшая.
Конечно, описанная выше схема совершенно не идеальная, к тому же УО от застройщика не обязательно плохая. Совершенно точно не стоит исходить из некой презумпции виновности УО от застройщика. Но мы сейчас говорим про общее несовершенство механизма и злоупотребления при взаимодействии с собственником-обывателем. А здесь нужно понятное регулирование.
2. Менеджерский.
На уровне закона это не решить, а вот на уровне учредителей застройщика можно. Если застройщик играет вдолгую, то в его интересах сделать два сегмента бизнеса (стройку и управление построенным) совершенно независимыми друг от друга. Директор УО не должен выпрашивать у директора застройщика проведение тех или иных работ по гарантийному сроку. Потому что такие работы — прямая обязанность застройщика.
Нужно не только разделить этот бизнес на две части, но и предусмотреть внутренними регламентами пути решения для любых возникающих вопросов и проблем. Это в интересах, прежде всего, застройщика. Потому что и цех, и потребитель будет видеть, что застройщик свои дома не бросает, а любые свои недоделки ответственно закрывает.
3. Информационный.
Здесь важна работа с потребителями, которая вполне решаема силами социальной рекламы органов исполнительной власти. Билборды для жилищного просвещения подойдут идеально. Важно объяснить новому собственнику, что приемка квартиры и выбор УО — не одно и то же. И при приемке квартиры совершенно нет необходимости голосовать и подписывать договор с мало известной УО.
Потому что именно на этом этапе принимается большинство решений, от которых потом тяжело отказаться (например, об увеличении состава общего имущества за счет эксплуатации внешних сетей, об открытии спецсчета на капремонт с определением УО в качестве его владельца, о предоставлении УО расширенных прав на использование общего имущества многоквартирного дома и пр.). Все эти вещи нужно максимально объяснять в рамках жилищного и ЖКХ-просвещения.
Основа взаимодействие УО и застройщика — это понятное и формально регламентированное сотрудничество без конфликтов и без назначения «крайнего». Всем им интереснее играть на рынке вдолгую, без резких движений, от которых могут пострадать права новых собственников. Такая система совместной работы должна быть построена и использоваться всеми заинтересованными лицами.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Есть три типа застройщиков с точки зрения последующей эксплуатации того, что было ими построено.
Первые — это те, которые развивают свой собственный сегмент бизнеса по содержанию многоквартирных домов. То есть, внутри группы компаний застройщика есть или отдельная УО или же она существует параллельно, хотя и остается формально аффилированной с руководством застройщика. Чаще всего этот тип характерен для крупных застройщиков, которые занимаются комплексной застройкой городских территорий.
Вторые — это те, для которых эксплуатация не их собственный бизнес, но они получают процент с отданных в эксплуатацию домов (или определенные гарантии того, что в обмен на переданный дом их никто не будет беспокоить по строительному браку и ремонту). Характерно для застройщиков средней руки или же тех, кто заходит по стройке на новый регион и еще не успел построить там модель бизнеса УО.
Третьи — мелкие застройщики, совершенно равнодушные к тому, как именно будет дальше управляться построенный ими объект. Таких на рынке меньшинство.
При любом раскладе интересы потребителей максимально страдают.
Во-первых, целеполагание застройщика основано на том, чтобы его пять лет не трогали по строительному браку, которого обычно много.
Во-вторых, новые собственники первоначально максимально разобщены и заняты своими ремонтами, а еще лишены полноценного права выбора (ведь голосовать им предлагают за УО, которая никак себя не проявила, «подсовывая» бюллетень при приемке квартиры). Так временная УО от застройщика становится выбранной собственниками без какого-либо конкурса.
В-третьих, интересы жителей во взаимоотношении УО и застройщиков обычно не учитываются. Задача УО — получить в управление дом, в котором первые годы эксплуатации почти ничего не нужно делать, т.к. дом новый. А задача застройщика, как было сказано выше, получить от УО гарантию, что застройщика не будут беспокоить по недоделкам, пока не кончится гарантийный срок. Специальной процедуры выбора УО от застройщика не существует, т.е. заключить договор он может с кем угодно.
Результат этого очень предсказуемый: качество управления остается невысоким, формальное взаимодействие УО и застройщика не учитывает интересы потребителей, общее имущество постепенно приходит в упадок из-за ленивой эксплуатации, а любые строительные недоделки, которые в свое время можно было поправить бесплатно по гарантии, остаются исключительно проблемой собственников (и УО, которая управляет домом в данный момент времени).
Такая ситуация совершенно неправильная, вредит интересам как потребителей, так и многоквартирного дома. Строить и управлять — это не одно и тоже. Потому в последнее время так много нареканий по эксплуатации домов УО от весьма крупных застройщиков (например, УО от «ПИК» в Московской и Воронежской областях критиковались на уровне лично губернаторов, что весьма показательно. И уже губернаторы предложили свою «помощь» жильцам, чтобы решить проблему и сменить нерадивую УО).
Как решить проблему
Чтобы изменить ситуацию, есть несколько уровней.
1. Законодательный.
На уровне закона должна быть изменена практика, когда перевыбор УО от застройщика происходит на этапе передаче ключей. Нужно учитывать фактор обывателя, который не всегда понимает, что он подписывает (как бы дико это не звучало). Нужно кардинально развести приемку квартиры у застройщика с выбором УО, которую он назначил. Для этого можно было предусмотреть:
— увеличение срока работы УО от застройщика (сейчас этот срок 90 дней, но его можно было предусмотреть 180 дней)
— и ввести одновременный запрет на проведение общих собраний в течение 90 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (то есть, отделить приемку квартир от одновременного подписания бюллетеня и договора управления и ввести штрафы за такие действия). А после того, как эти процессы будут разведены, УО от застройщика может конкурировать с другими УО на равных основаниях, проводить свою агитацию и объяснять, почему именно эта УО лучшая.
Конечно, описанная выше схема совершенно не идеальная, к тому же УО от застройщика не обязательно плохая. Совершенно точно не стоит исходить из некой презумпции виновности УО от застройщика. Но мы сейчас говорим про общее несовершенство механизма и злоупотребления при взаимодействии с собственником-обывателем. А здесь нужно понятное регулирование.
2. Менеджерский.
На уровне закона это не решить, а вот на уровне учредителей застройщика можно. Если застройщик играет вдолгую, то в его интересах сделать два сегмента бизнеса (стройку и управление построенным) совершенно независимыми друг от друга. Директор УО не должен выпрашивать у директора застройщика проведение тех или иных работ по гарантийному сроку. Потому что такие работы — прямая обязанность застройщика.
Нужно не только разделить этот бизнес на две части, но и предусмотреть внутренними регламентами пути решения для любых возникающих вопросов и проблем. Это в интересах, прежде всего, застройщика. Потому что и цех, и потребитель будет видеть, что застройщик свои дома не бросает, а любые свои недоделки ответственно закрывает.
3. Информационный.
Здесь важна работа с потребителями, которая вполне решаема силами социальной рекламы органов исполнительной власти. Билборды для жилищного просвещения подойдут идеально. Важно объяснить новому собственнику, что приемка квартиры и выбор УО — не одно и то же. И при приемке квартиры совершенно нет необходимости голосовать и подписывать договор с мало известной УО.
Потому что именно на этом этапе принимается большинство решений, от которых потом тяжело отказаться (например, об увеличении состава общего имущества за счет эксплуатации внешних сетей, об открытии спецсчета на капремонт с определением УО в качестве его владельца, о предоставлении УО расширенных прав на использование общего имущества многоквартирного дома и пр.). Все эти вещи нужно максимально объяснять в рамках жилищного и ЖКХ-просвещения.
Основа взаимодействие УО и застройщика — это понятное и формально регламентированное сотрудничество без конфликтов и без назначения «крайнего». Всем им интереснее играть на рынке вдолгую, без резких движений, от которых могут пострадать права новых собственников. Такая система совместной работы должна быть построена и использоваться всеми заинтересованными лицами.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
