Блог Инфокрафт ЖКХ

Обзор изменений жилищного законодательства 2022-2023 года. Что уже есть и что будет?

Масштаб изменений в сфере ЖКХ за 2022 год – впечатляет. Жилищное право развивается в мощной динамике, а уследить за всем сразу непросто. В этом материале мы вспоминаем, что уже было принято и действует, а что будет в следующем году.

Введено понятие многоквартирного дома и домов блокированной застройки с 1 марта 2022 года

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (п. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (ст. 1 ГрК РФ).

Смотрите наш материал «Практика управления таунхаусами и коттеджными поселками после принятия закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ».

За весь объем КР на СОИ заплатит потребитель с 1 сентября 2022 года

С 1 сентября 2022 года применяется новый порядок расчета за общедомовое потребление (КР на СОИ). Согласно Постановлению Правительства № 92 от 03.02.2022:

- УК и ТСЖ получили право доначислять и выставлять потребителям весь объем сверхнормативного КР на СОИ (с одной стороны, это хорошо для ЖКХ-цеха, потому что брать эти средства нам было неоткуда);

- а население будет оплачивать коммунальную услугу трижды: первый раз как коммунальную услугу, второй раз КР на СОИ в размере норматива, а третий – как КР на СОИ в виде ежегодного доначисления до 31 марта на любой необходимый объем.

Самое главное, что новые требования обязывают оплачивать КР на СОИ всех потребителей. Раньше считалось, что общедомовое потребление возможно, только если его предусматривают конструктивные особенности дома. Теперь прямо указали, что «Возможность указанного потребления, отведения считается предусмотренной конструктивными особенностями многоквартирного дома при наличии в таком многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление с использованием соответствующего коммунального ресурса коммунальной услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, а также отведению сточных вод» (п. «Л» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491). Введена некая презумпция наличия КР на СОИ и если КР на СОИ в доме это, это обязан доказать потребитель, а не поставщик.

Плюсы этой меры в том, что УК и ТСЖ наконец перестанут перекрывать текущим содержанием плату за транзитный коммунальный ресурс при сверхнормативном потреблении. Минусы – демотивация в коммерческом учете и завышенные платежи для населения. Более подробно – в специальном материале.

Новый порядок уведомлений об общих собраниях с 1 июля 2022 года

Внесены изменения в ст. 45 ЖК РФ и уведомлять об общих собраниях нужно по-новому. Дополнительно к заказным письмам или иному способу уведомления (если он ранее был утвержден на общем собрании) теперь обязательным является размещение сообщения о проведении общего собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (то есть, на региональном сайте ГИС ЖКХ, если он есть в субъекте).

Для этого нужно зайти в «Голосование по дому», затем перейти в «Сообщения о проведении общего собрания», после чего провести добавление сообщения о проведении общего собрания. Цель нового порядка – защитить собственников от подделки их голосов и решений. Но фактического и практического смысла в новой поправке нет вообще, кроме усложнения и без того громоздкой процедуры подготовки и проведения общего собрания.
Читайте наш материал о том, как мотивировать жителей перейти на онлайн-голосование.

Новые правила выбора УК 50+1% голосов от общего числа собственников с 1 сентября 2022 года

Начал действовать новый порядок выбора УК. Теперь для принятия решения необходимо 50+1% голосов от общего числа собственников (ранее было 25+1% при кворуме 50+1%).

Вот очевидные плюсы:

- провести рейдерские захваты дома стало сложнее, потому что те, кто голосуют против или воздерживаются, выпадают из кворума;
- собственники ответственнее и активнее будут участвовать в голосовании. Чтобы сменить УК, недостаточно 25% инициативной группы, которая «за».
Принятие решения половиной дома сделает выбор УК более взвешенным.

Минусы нового порядка:
- повышенный порог кворума усложняет смену УК в крупных домах, где жителям тяжело организоваться из-за разобщенности. Потребуется большая работа, чтобы довести смену УК до конца;
- новый порядок расчета кворума никак не решает вопрос подделки протоколов общих собраний. Если ранее подделыватели рисовали 25-30% голосов «за» по кворуму, то теперь будут пририсовать 60%.

УК больше не имеет права требовать бумажные свидетельства о поверке с 1 сентября 2022 года

Апелляционным определением от 01.09.2022 г. по делу № АПЛ22-283 ВС РФ признал не действующим с 1 сентября 2022 г. подпункт «д» пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, в части, предусматривающей обязанность потребителя коммунальных услуг направлять исполнителю коммунальных услуг копию свидетельства о поверке или иного документа, удостоверяющего результаты поверки прибора учёта, осуществлённой в соответствии с положениями законодательства РФ об обеспечении единства измерений. Сейчас все данные о поверках и приборах учета заносятся во ФГИС «Аршин», откуда УК может получать необходимую ей информацию.

Читайте наш материал «Поверки приборов учета по-новому: прозрачность работы, доступность информации».

Новый порядок получения идентификаторов на должников с 20 июня 2022 года

Теперь при подаче заявления о вынесении судебного приказа на должника для гражданина-должника помимо ФИО нужно указывать один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения).

В случае, если взыскателю неизвестны дата и место рождения должника, один из идентификаторов должника, об этом указывается в заявлении о вынесении судебного приказа и такая информация по запросу суда предоставляется органами Пенсионного фонда РФ, и (или) налоговыми органами, и (или) органами внутренних дел.

Частично это решило проблему для многих УК, ТСЖ и РСО, которые не знали где брать такой идентификатор, но создало им новую проблему: если ФИО должника распространенное, то заявление из суда просто возвращают, т.к. непонятно, в отношении какого именно гражданина его выносить. К тому же понятно, зачем такие запросы отправлять в ПФ РФ, ФНС или ОВД, когда наиболее достоверные идентификаторы содержатся в Росреестре.

Отмена пеней для мобилизованных и новый порядок расчете пеней с 1 августа 2022 года

Если гражданина мобилизовали, то в отношении него и членов его семьи не начисляются пени за содержание жилого помещения, коммунальные услуги и капремонт. Пока непонятно, как УК узнает о том, что собственник-должник мобилизован, поскольку такого механизма нет. Но видимо, будет использоваться уведомительный принцип. Родные и близкие (и члены семьи того, кто заключил контракт) будут направлять в УК документы, подтверждающие факт мобилизации.

По общему правилу пени начинает начисляться на 31-й день с момента выставленного счета, если он не был оплачен. За каждый день просрочки придется заплатить 1/300 ставки рефинансирования (с 91-го дня — 1/130 ставки).

Теперь используется минимальное значение ключевой ставки ЦБ РФ из следующих значений: ключевая ставка ЦБ РФ, действующая по состоянию на 27 февраля 2022 г., и ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на день фактической оплаты (это 9,5%).

Запрет на продажу микродолей с 1 сентября 2022 года

На уровне ЖК РФ запретили выдел микродолей помещения, если сумма площади составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Исключение – наследование и приватизация (п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Освобождение от проверок УК и ТСЖ в 2023 году
В следующем году плановые проверки проводятся только в отношении объектов контроля, отнесенных к категориям чрезвычайно высокого и высокого риска, опасным производственным объектам II класса опасности, гидротехническим сооружениям II класса (Постановление Правительства РФ от 1 октября 2022 г. № 1743). Все чаще вместо проверок будет использоваться профилактический визит.

Читайте наш материал об особенностях проверок до конца года и материал о том, как избежать штрафов или снизить их по новым нормам КоАП РФ.

Запрет на получение выписок из Росреестра с 1 марта 2023 года

В июле 2022 года был принят Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ. Им были внесены поправки в как в законодательство о защите персональных данных, так и в закон о регистрации недвижимого имущества. Они свелись к следующему.

С 1 марта 2023 года станет почти невозможным получать выписки из Росреестра. Они необходимы не только для проведения общих собраний, но и управления многоквартирными домами.

Пока наша общая рекомендация такова: в начале 2023 года нужно заказать выписки из Росреестра на каждый дом. Если они были заказаны ранее, стоит их обновить и актуализировать. Как говориться в поговорке, «перед смертью не надышишься», но реестр собственников нам нужен для работы, а не просто так. А значит нужно сделать все возможное, чтобы его получить и в дальнейшем постепенно актуализировать, пусть даже кустарными или подручными средствами. Это также стоит сделать и собственникам, если они планирует в будущем проводить собрание. Потом это может стать поздно. Будем надеяться, что закон отложат или отменят. Другие наши рекомендации в материале.

Новый порядок приемки работ по капремонту с 1 марта 2023 года

Региональный оператор переведет деньги за капремонт при условии, если акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме органом местного самоуправления и лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок подписания такого акта каждый субъект установит самостоятельно.

С 1 мая 2022 года региональный оператор может уплачивать в качестве аванса более чем 30% стоимости работ по капитальному ремонту в случаях и порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 3.1 ст. 190 ЖК РФ).

Это, конечно не все изменения, но наиболее заметные. Прямо сейчас идет активная дискуссия о запрете проведения общих собраний о смене УК в течение первого года ее работы; о продлении возможности перелицензирования УК на полгода (до 1 июня 2023 года); об обязательной установке газовых анализаторов в каждую квартиру за счет собственников. Мы постараемся своевременно отразить все наиболее важные изменения и рассказать о них.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Домовые чаты и управляющая организация. Как строить работу правильно
Читать
Работа с возражениями на общих собраниях. Основные принципы публичного ЖКХ-комплаенса
Читать
Умные счетчики и умный дом. Как их эксплуатировать и заложить в тарифе
Читать